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【上海链家研究院】五大新城之奉贤新城(南桥新城)

上海房地产网-房掌柜 2021-03-24 14:42:16来源:房掌柜综合 
[摘要]2020年,南桥新城的新房成交量在五大新城中位列榜首。

  2019年,奉贤区实现地区生产总值1173.2亿元,同比增长5.2%,二三产业实现协同增长。分产业看,第一产业增加值11.3亿元,同比下降15.4%;第二产业增加值748.3亿元,同比增长2.3%,对地区生产总值的贡献率为13.7%;第三产业增加值413.6亿元,同比增长12.1%,对地区生产总值的贡献率为90.8%。至2019年末,奉贤区户籍总户数20.1万户,户籍总人口为54.2万人,比上年增加3158人。常住人口115.8万人,比上年增长0.5%,其中外来常住人口为57.7万人,占常住人口的比重为49.9%,比上年下降0.2个百分点。

  轨道交通方面,南桥新城目前通车的是上海轨道交通5号线,也是五大新城中最晚一个通轨道交通的新城。未来可以期待的还可能有:上海轨道交通15号线、23号线,以及上海市域铁路奉贤线。在规划角度,南桥新城围绕奉贤新城中央绿心,建设形成“田字绿廊、十字水街”的整体生态空间格局。中央绿心,即利用既有万亩中央生态林地,对周边地区实行保护与开发并重的策略,成为新城未来的生态绿核,打造新城绿肺,丰富生态服务和休闲游憩功能。规划依托轨道交通站点引入大型文化和体育设施项目,赋予其功能性内涵。南侧通过上海之鱼串联新城发达的水系,并与中央生态林地南北呼应,打造新城生态核心区。

  2020年,南桥新城共成交5块宅地(含住宅用地),土地面积17.8万方,总建面35.4万方,成交情况在五大新城中排在第二,在奉贤区占比三分之一。楼板价12899元/平,但剔除5块宅地中的租赁住房和动迁安置房,3块商品房用地的楼板价在1.7-2万元/平,其中1块地的溢价率为3.6%,其余地块无溢价。从近几年的土地出让情况来看,2015年为南桥新城的土地出让高峰,共成交7块宅地,总建面108.1万方,但剔除其中的动迁安置房,商品房用地为35.6万方。而自2018年以来的出让宅地中,商品房的总建面均维持在20万方以上,动迁安置房的占比下降。

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  从商品房的楼板价来看,除2015、2016年土地市场比较火热的年份,南桥新城出现几块溢价率比较高的地块,其余年份溢价率基本为0,且商品房的楼板价呈下降的趋势,近两年都维持在2万及以下,意味着未来该板块的房价将比较稳定。2017和2019年出现楼板价的波谷,主要是因为成交了2块住宅和商办的综合用地,拉低了整体的均值。

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  从出让的商品房用地的开发状态来看,2016年及之前出让的土地基本都开发完并售罄,除香榭国际的别墅项目仍为在售状态,以及2016年6月份出让的南桥新城10单元01D-03区域地块尚待开发,其原因可能为当时成交的楼板价较高。2017年出让的商品房用地中,华润置地幸福里目前为在售状态。所以,截至2021年3月底,南桥新城出让的商品房用地中,共有10个项目处于在建或待开发状态,1个项目待售,2个项目在售,板块未来供应充足。

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  2020年,南桥新城的供应量在五大新城中位列榜首,且遥遥领先于其它新城,新增供应商品房2401套,占奉贤区供应量的34%,在区内位列第二(第一为金汇)。供应均价38383元/平,在五大新城中排名第四,供应均价同比增长4%,增速相比全市平均增速低5个百分点。

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  从近几年的供应情况来看,南桥新城的供应量占奉贤区的比重,近三年有所下降,但基本维持在30%以上,高于2015和2016年的水平。2017和2018年,南桥新城的供应量同比快速增长,特别是2018和2019年,供应套数都超过3500套,是近五年的高位。

  南桥新城的供应均价高于奉贤区平均价格,但每年的同比涨幅都低于全区平均。

  2020年,南桥新城的成交量在五大新城中位列榜首,共成交新建商品房2545套,占奉贤区成交量的三分之一,成交套数同比下降7%。成交均价37123元/平,在五大新城中排名第四,均价同比增长3%,增速和全市平均增速持平。

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  从近几年的成交情况来看,南桥新城的成交量占奉贤区的比重,最高时达到一半左右,近两年则基本维持在三分之一,有一部分成交量被分散到金汇板块。2018年,南桥新城的成交量在低基数的影响下,翻了三倍,同比增速远高于奉贤区的成交增速,导致2019和2020年,在奉贤区的成交量增长的情况下,南桥新城的成交量却连续两年下跌。

  南桥新城的成交均价高于奉贤区平均价格,近三年价差基本维持在5千元/平左右。除2018年均价同比出现下跌,近两年均价增速基本和奉贤区一致。

  从面积段来看,2020年,成交的套均面积主要为90-140平,占比达64%,即南桥新城以刚改和改善为主,而70-90平的刚需占比为26%。整体来看,成交的套均面积并不算小。从近几年的变化来看,70-90平的占比有明显下降,90平以上的占比不断增加,特别是200平以上的占比基本保持每年增加1个百分点,说明别墅项目增多。

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  从总价段来看,2020年,成交的总价段主要在300-400万,占比达43%,400-600万占比31%,从总价来看是刚需和刚改购房群体能够接受的范围。从近几年的变化来看,300万以下的占比显著下降,300-800万的占比有所增加,其中400-600万的占比增长最明显。

  2020年,南桥新城的二手房成交量在五大新城中也位列榜首,共成交6424套,占奉贤区成交量的六成,成交套数同比增长30%。成交均价21243元/平,同比增长2%,但绝对值低于2017和2018年的水平,即近4年以来二手房价格几乎没有上涨。

  从近几年的成交情况来看,南桥新城的二手房成交量占奉贤区的比重基本都维持在60%左右,较为稳定。

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  南桥新城的成交均价高于奉贤区平均价格,但是价差有缩小的趋势,2018年及之前,价差达到2千元/平以上,但近两年价差都在2千元以内。2019年,南桥新城和奉贤区的二手房均价都出现下跌,虽然2020年有所回升,但依然没有回到2017和2018年的水平。

  从成交结构来看,近几年面积段变化不大,套均面积主要集中在70-110平。2020年,70-90平占比37%,90-110平占比23%。

  从总价段来看,成交的总价段主要在200万以下,虽然占比较2016年及之前有显著下降,但占比依然维持在接近六成,而200-300万的占比在近几年基本维持在三成左右,300万以上的占比几乎凤毛麟角,所以南桥新城二手房的成交以上车盘为主,整体购买力不高。

  (数据来源:上海链家)


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责任编辑:杨宗伟

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