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【上海链家研究院】五大新城之青浦新城

上海房地产网-房掌柜 2021-03-26 10:08:31来源:房掌柜综合 
[摘要]2020年青浦新城的成交量在五大新城中排名第三,共成交新建商品房1910套,占青浦区成交量的22%,在区内排名第二。

  2019年,青浦区实现生产总值1166.25亿元,按可比价格计算,比上年增长5.8%。其中第一产业增加值7.60亿元,下降14.6%;第二产业增加值433.69亿元,下降2.6%;第三产业增加值724.96亿元,增长11.9%。三次产业结构比为 0.6∶37.2∶62.2。按常住人口计算,青浦区人均生产总值为9.46万元/人。至2019年末,青浦区常住人口123.31万人,其中外来常住人口71.43万人。户籍人口49.61万人,其中非农人口37.42万人。

  从出行交通方面来看,青浦新城目前通车的是上海轨道交通17号线,未来可能有:上海轨道交通2号线、13号线西延伸段。作为上海重点规划的五大新城之一,青浦新城大力推进西虹桥区域已拿地的社会投资项目建设,尽快出形象。围绕虹桥商务区国际开放枢纽、国际化中央商务区、国际贸易中心新平台定位,拓展提升青东地区功能。加快完善会展产业、平台经济、国际贸易、商品集散等配套服务,做好“大会展+大商贸”文章。完善轨交17号线沿线奥特莱斯、宝龙、万达茂、朱家角古镇等区域的商业服务配套,提质增效。此外,青浦新城未来加快华为项目推进,做好华为产业链生态圈研究,重点围绕上海西岑科创中心定位,推进精准招商,促进西岑“科创+”产业集群发展。先行建设金融产业园,加强政策聚焦,促进蓝色珠链“金融+”产业集群发展。研究金泽地区江南水乡客厅产业定位,加强产业规划和布局。探索形成更加符合发展需要和产业导向的人才政策,积极构建人才高地。

  2020年,青浦新城共成交2块宅地(含住宅用地),土地面积5.2万方,总建面10.5万方,在五大新城中的出让总建面最低,在青浦区各板块中排名第四,区内出让总建面比较高的板块为徐泾和朱家角。青浦新城的楼板价为22253元/平,但2块宅地楼板价相差甚远,其中,3月份由上海盛驰置业取得的地块,楼板价16000元/平,溢价率为0,而7月份由佳兆业取得的地块,楼板价26679元/平,溢价率40.4%。其余板块的楼板价低于万元,主要是由于出让土地中多为租赁住房和动迁安置房用地,特别是朱家角板块,7块土地中,6块土地为租赁住房和动迁安置房用地。

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  从近几年的土地出让情况来看,青浦新城的出让土地有下降趋势,但2020年有所回升。其中,仅2017年出让土地中的动迁安置房占比较高,其余年份基本以商品房为主。从商品房的楼板价来看,亦有下降的趋势,2020年回升至2万以上,但也并未超过2017年的高点。从出让的商品房用地的开发状态来看,2016年之前出让的土地比较多,但基本都已经售罄,之后出让的土地数量下降,且2017、2019年各有1块地已经开发并售罄,所以,截至2021年3月底,青浦新城出让的商品房用地中,仅有6个项目处于在建或待开发状态,体量在27.9万方,其中有1块地为城中村改造项目,总建面4.3万方。

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  市场新增供应方面,2020年青浦新城的供应量在五大新城中排名靠后,新增供应商品房926套,占青浦区供应量的13%,在区内排在倒数第二(不含无供应板块),区内供应量较大的板块为徐泾和赵巷。虽然青浦新城的供应量不大,但价格不低,供应均价42353元/平,在五大新城中排名第二,在区内各板块中排名第四,供应均价同比增长5%,增速相比青浦区平均增速高2个百分点,比全市平均增速低4个百分点。从近几年的供应情况来看,2016-2019年间,每年青浦新城的供应量占青浦区的比重,基本维持在三成左右,2020年下降较明显,占比仅13%。

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  青浦新城的供应均价低于青浦区平均价格,且价差近两年有扩大的趋势,达到8千以上,可能原因为徐泾、赵巷等板块依托大虹桥的优势,拉高青浦区整体均价。

  新房成交市场方面,2020年青浦新城的成交量在五大新城中排名第三,共成交新建商品房1910套,占青浦区成交量的22%,在区内排名第二,成交套数同比下降35%,这和板块供应量的下降有直接关系,但成交量是供应量的2倍,说明大部分成交量来自对库存的去化。成交均价40315元/平,在五大新城中排名第二,均价近三年都保持在4万左右的水平比较稳定。从近几年的成交情况来看,青浦新城的成交量占青浦区的比重,在2018年时达到最高的37%,之后再度回落。从成交量的绝对值来看,仅在2018和2019年出现比较明显的增长。青浦新城的成交均价低于青浦区平均价格,且受到供应影响,价差近两年有扩大的趋势,2020年价差达到7千以上。从均价的绝对值来看,已经连续4年没有增长。从面积段来看,2020年,成交的套均面积主要为90-110平,占比达41%,新房以刚改和改善为主,而70-90平的刚需占比为28%,110-140平占比20%。整体来看,近几年面积段占比一直有波动,但70-90平的占比有增加的趋势,110-140平的占比有下降的趋势,90-110平的占比相对比较稳定。从总价段来看,2020年,成交的总价段主要在300-400万,占比达56%,400-600万占比32%,从总价来看是刚需和刚改购房群体能够接受的范围。从近几年的变化来看,300万以下的占比显著下降,300-400万的占比有所增加,400-600万的占比也有所下降,但600-800万的占比略有增加。

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  2020年,青浦新城的二手房成交量在五大新城中排名第三,共成交4942套,占青浦区成交量的35%,成交套数同比增长21%。成交均价23777元/平,同比增长1%,近3年以来二手房价格几乎没有上涨,维持在2.3万元左右,没有超过2017年的水平。从近几年的成交情况来看,青浦新城的二手房成交量占青浦区的比重有所下降,从超过五成到近两年维持在35%左右。

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  青浦新城的成交均价低于青浦区平均价格,且价差有扩大的趋势,2018年之前,价差都在3千元/平以上,但2020年价差超过了4千元。青浦区相对比较重点的板块为徐泾和赵巷,由于地理位置上更靠近大虹桥,价格也相对青浦新城更高。从成交结构来看,70-140平的占比有增加的趋势,70平以下的占比不断下降。2020年,70-90平占比28%,90-110平占比14%,110-140平占比17%。从总价段来看,成交的总价段主要在300万以下,其中,200万以下的占比显著下降,200-300万的占比有所增加,300-400万的占比去年增加较多,达到11%,但300万以下依然是绝大多数,占比达85%。

  (数据来源:上海链家)


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责任编辑:杨宗伟

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