22 城供地“两集中” 百强房企如何应对？

　　2021 年初的重点城市供地“两集中”政策（集中发布出让公告、集中组织出让活动），是继“三道红线”“两道红线”等金融监管措施之后，在土地市场的又一重要措施，将给房企经营带来影响。在此背景下，我们用数据剖析百强前 30 企业 2020 年在 22 城中的拿地、销售情况，分析“两集中”对房企可能带来的挑战以及房企应该如何应对。

       22 城商品房销售金额、住宅用地出让金占全国比重近四成。2020 年 22 城商品房销售额占全国商品房销售额的比重为 39.9%，22 城住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为 37%，占比均近四成。22 城均为核心一二线城市，是我国经济最发达、产业结构与人口规模最具吸引力的地区，住房需求旺盛。2020年22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%，住宅用地成交规划建筑面积占全国的比重 12.2%。

　　百强 TOP30 企业重仓布局一二线热点城市。2020 年百强前三十企业在 22 城拿地金额占企业总拿地金额比重为 56.5%。从具体企业的拿地规模来看，2020 年，保利发展在 22 城拿地金额最高，达到 1300 亿元，万科、龙湖、华润、中海、招商蛇口、绿城等企业均超 900 亿；从具体企业的 22 城拿地金额占比来看，滨江集团最高达到 94.7%，远洋、合景泰富、龙湖、招商蛇口、奥园、中海等企业占比超过 70%，这些企业在 22 城战略布局较为集中，未来将成为 22 城的重要参与者。

　　22 城中杭州、北京、苏州、广州、上海等城市较受百强 TOP30 房企青睐。从具体城市拿地金额来看，2020 年，百强前三十企业在 22 城中杭州拿地金额最高，达到 1881 亿元， 占其在 22 城总拿地金额 12.8%；在北京、苏州、广州、上海等城市拿地金额均超 1000 亿元，拿地规模较大，投资力度相对较强，热点城市热度持续竞争激烈。

　　对于行业影响方面，第一短期资金压力增加，土地市场降温。招拍挂方式需高额的保证金、土地出让金，客观上集中供地将分流企业资金，热点宅地的溢价率或将回落。地价回归理性预期有助于房企利润率得到边际改善。第二，投资难度将加大。一方面，面对单次大量供地时，需要企业对城市发展趋势及板块价值进行科学研判，若集中跟进多个地块，也需要投拓人员更加高效的分析能力。另一方面，22 城多为房企的战略布局城市，供地节奏趋同背景下，房企需对不同区域及城市的潜力、竞争环境进行精准研判。第三，市场周期或将重塑。以往企业通过研判城市运行周期，希望实现逆周期拿地，但集中供地可能打乱市场现有周期，后期投资逻辑的建立有待进一步观察土地集中供应后市场实际反馈。第四，引导购房者稳定预期。集中供地客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

　　策略建议方面， 首先企业可以更多关注 22 城之外的投资机会，特别是城市群的一些潜力城市。2020 年 22 城商品房销售面积占全国的比重为 24.3%，住宅用地成交规划建筑面积占全国 300 城的比例不足三成，在这 22 城之外房地产市场仍有巨大空间。为了避免集中供地带来的不确定性，企业可适当关注 22 城之外的其他核心城市及发达城市群三四线城市，分散风险。其次，在相对宽松的货币环境下，仍需抓住重点城市投资机会。重点 22 城均为核心一二线城市，是我国经济最发达、产业与人口最具吸引力的地区，住房需求旺盛，市场仍有较大放量空间，尽管土地集中出让导致市场竞争环境更加复杂，但在当前较为宽松的货币环境下，房企仍需坚守价值城市。然后，加大合作，分散项目风险和资金压力。集中拿地资金压力较大，同一时间段操作数个项目，对经营人员提出了很高的要求。因此，企业可以加大相互合作，既能分散资金压力和项目风险，又能实现互利共赢。再者，关注下一步政策细则及各地因城施策的政策空间。本次相关文件中涉及出让细节较少，预计后续将有更多细化的政策出台。同时，企业需关注各地针对土地端的配套政策，比如投融资的支持政策等，及时把握因城施策趋势，合理安排投拓计划。

来源：中指研究院