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2021年一季度居民购房杠杆率创近8年新低 调控效果显现

来源:房掌柜  整理 上海房掌柜  2021-05-14 07:10:55
[摘要]2021年一季度,居民购房杠杆率继续下降,创2013年二季度以来的近8年新低。

  5月12日,易居房地产研究院发布《2021年一季度全国居民购房杠杆研究》报告。报告显示,2021年一季度,居民购房杠杆率继续下降,创2013年二季度以来的近8年新低数据显示,2021年一季度,全国居民购房杠杆率为28.1%,环比下降1.4个百分点,同比下降4个百分点,创2013年二季度以来的近8年新低。季度,我国住户部门杠杆率小幅下降数据显示,2021年一季度,我国住户部门杠杆率为62.1%,环比小幅下降0.1个百分点,同比上升4.3个百分点。

  易居研究院研究员沈昕表示,近两个季度以来居民购房杠杆率持续下降,主要是受部分热点城市调控政策升级以及房地产贷款集中度管理制度出台影响,一季度上海、广州、杭州、成都等多城银行房贷额度紧张,放款周期拉长。2月份以来,全国首套房贷利率持续上行,进入新一轮的上升通道,这将抑制居民贷款购房的积极性。

  易居房地产研究院的报告显示:

  1、个人住房贷款余额走势

  从人民银行季度公布的个人住房贷款余额走势来看,近年来呈现持续增长的态势。

  数据显示,2021年一季度末个人住房贷款余额35.67万亿元,同比增长14.5%,增速分别比上季度末和上年同期低0.1个和1.4个百分点。

  2021年一季度,广州、东莞、佛山、惠州等多个城市房贷额度紧张,利率上调,个人房贷余额同比增速继续小幅回落。不过需要看到的是,一季度个人住房贷款余额同比增速14.5%,仍高于金融机构人民币各项贷款余额同比增速12.6%和房地产贷款余额同比增速10.9%。

  2020年12月31日,央行和银保监会出台房地产贷款集中度管理制度,对各类银行业金融机构的房地产贷款和个人住房贷款占比设置了上限。2021年一季度末,全国个人住房贷款余额占人民币各项贷款余额的比例为19.8%,环比下降0.1个百分点,同比上升0.3个百分点。

  从全国个人住房贷款余额占比的历史数据来看,2005年以来整体上呈震荡上升趋势,该比值上升最快的时段是2009-2010年和2015-2016年,对应了最近两轮的全国楼市大行情。2020年个人住房贷款余额占比上升幅度有所放缓,主要是疫情后货币政策宽松,但房地产调控政策仍偏紧,货币放水没有过多集中于个人房贷领域。

  2021年一季度,个人住房贷款余额占比小幅下降,这其中有季节性因素,2017年以来历年一季度该比值下降居多。近日,继多次上调房贷利率后,广州银行再度收紧房贷,农行发布通知要求部分住宅最高只能贷5成,预计后续部分房贷额度紧张的城市和银行有跟进的可能。预计二季度个人房贷余额同比增速还将继续回落,个人房贷余额占比上升的幅度将小于过去几年的二季度。

  2、个人住房贷款余额新增额走势

  这里对人民银行季度公布的个人住房贷款余额做差估算出个人住房贷款余额季度新增额走势。数据显示,2021年一季度,个人住房贷款余额新增12300亿元,环比上升45%,同比上升14%。

  观察历史数据,2016年四季度至2017年底,个人住房贷款余额新增额连续回落。2017年四季度,个人住房贷款余额新增额进一步降至8000亿元,同比下降33%。2018年前三季度连续反弹,四季度下降至8700亿元。2019年初全面降准后,流动性较为充裕,全年个人房贷余额新增额相比上年小幅上升。2020年前三季度,个人住房贷款余额新增额持续小幅上升,这是由于疫情后货币政策略转宽松,四季度个人住房贷款余额新增额大幅下降。2021年一季度,个人住房贷款余额新增额上升幅度较大,新增额与2020年三季度相同,处于2017年以来的高位。

  从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看,2021年一季度,个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例为16%,环比下降9个百分点,同比小幅增长1个百分点。

  观察历史数据,该指标大致出现三个高点(30%以上),分别发生在2007、2009年和2016年。2016年三季度,该指标连续刷新历史最高值,达到53%。也就是说,新增境内贷款中有将近一半流向了住户按揭贷款。2017年以来,该指标呈震荡下行趋势,说明个人房贷在总信贷中的占比得到了较好的控制。2020年,虽然疫情后货币放水,但该指标没有像2009年和2016年那样大幅上升,说明货币放水没有过多流入房地产领域。从历年情况来看,一季度一般是该指标的全年低点,2021年二季度该指标大概率会上升。

  3、全国居民购房杠杆率走势

  这里将个人住房贷款余额新增额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总,估算出全国居民购房杠杆率。

  数据显示,2021年一季度,全国居民购房杠杆率为28.1%,环比下降1.4个百分点,同比下降4个百分点,创2013年二季度以来的近8年新低。

  观察历史数据,从2015年三季度开始,居民购房杠杆快速上升,2016年四季度达到2010年以来最高位,为44.6%。2017年一季度,该指标小幅回落至44.4%,此后7个季度连续下行。2019年,居民购房杠杆率一直处于小幅震荡中,基本在31%-32%的区间稳定下来。2020年上半年全国首套房贷平均利率持续小幅下降,这有助于刺激居民贷款购房,居民购房杠杆率连续两个季度小幅上升。不过下半年以后,多城通过提高二套房首付比例或贷款利率等,对房贷政策进行了收紧,三四季度全国居民购房杠杆率下行。

  在房地产贷款集中度管理制度出台的背景下,2021年一季度上海、广州、杭州、成都等多城银行房贷额度紧张,放款周期拉长。2月份以来,全国首套房贷利率持续上行,进入新一轮的上升通道,这将抑制居民贷款购房的积极性。预计二季度居民购房杠杆率大概率还将继续小幅下行。

  4、全国居民购房杠杆率与百城房价指数关系

  比较全国居民购房杠杆率与百城房价指数季度环比涨幅走势发现,房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系。2015年一季度开始,居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势,房价指数季度环比涨幅在2017年二季度见顶,居民购房杠杆率在2016年四季度见顶,主要原因是2016年底开始越来越多的城市收紧信贷政策。2018年一季度,杠杆率和房价指数涨幅同步下行,二季度杠杆率进一步下行,房价指数涨幅扩大,三四季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。2019年一二季度,杠杆率和房价指数涨幅同步上行。730政治局会议首次明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,三季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行,四季度杠杆率小幅上升,百城房价指数环比涨幅收窄至0。2020年上半年,全国首套房贷利率持续下行,全国居民购房杠杆率小幅上行,百城房价指数环比涨幅也连续小幅上行;三季度居民购房杠杆率小幅下行,房价指数环比涨幅则继续小幅上行;四季度两者均下行。

  2021年一季度,多地房贷政策收紧,全国居民购房杠杆率继续下行,百城房价指数环比涨幅小幅扩大至1.2%。从2016-2017年的数据来看,百城房价环比涨幅的拐点略滞后于居民购房杠杆率的拐点,预计二季度百城房价环比涨幅将小幅收窄。

  5、全国住户部门杠杆率走势

  国际清算银行公布的居民杠杆率,指的是一国和地区居民部门的债务与GDP之比。在居民债务统计口径上,国际清算银行同国际货币基金组织保持一致,采用的是存款类金融机构信贷收支表中的住户部门贷款。国际货币基金组织在2017年10月发布的《全球金融稳定报告》中指出:当住户部门杠杆率低于10%时,该国的债务增加将有利于经济增长;当住户部门杠杆率高于30%时,该国中期经济增长将会受到影响;而当住户部门杠杆率超过65%时,将会影响到金融稳定。

  从历史数据来看,2007–2008年,我国住户部门杠杆率保持在20%以下的较低水平,2008年末为17.9%。2009年初至2010年二季度,国际金融危机发生后,随着“四万亿”刺激政策的推出,房地产市场快速回暖,住户部门杠杆率快速上升,此后至2012年底,上升趋势减缓。2013年一季度,住户部门杠杆率达到31%,首次突破30%,此后连续快速上升至今。2020年上半年住户部门杠杆率上升速度有所加快,这与受疫情影响一季度GDP同比下降,二季度GDP增速也远低于正常情况,导致过去四个季度GDP总额较低有关。三季度我国经济运行稳步恢复,四季度单季GDP增速已达6.5%,下半年住户部门杠杆率上升速度明显放缓。

  2021年一季度,我国住户部门杠杆率为62.1%,环比小幅下降0.1个百分点,同比上升4.3个百分点。由于去年同期的低基数,预计二季度GDP同比增速还将在较高位,受多城房贷政策收紧影响,住户部门贷款余额同比增速将进一步放缓,全国住户部门杠杆率或将继续小幅下降。

  国际清算银行公布的数据显示,2020年三季度末,所有统计国家的住户部门平均杠杆率为67.4%,发达经济体为78%,新兴市场经济体为50.6%,较2019年末均有较大增幅,这与疫情后全球货币大放水有关。目前我国住户部门杠杆率略低于国际平均水平,但高于新兴市场经济体平均水平。

  6、全国住户部门贷款余额/存款余额走势

  全国住户部门贷款余额和全国住户部门存款余额的比值变化,也可以从另一个侧面反映住户部门的资金杠杆走势。2007年一季度-2009年一季度,住户部门贷存款余额比例在20%-30%之间小幅波动。2009年二季度开始,住户部门贷存款余额比例基本呈现逐年上升的趋势,2016-2018年呈加速上行趋势,这与2016年以来住户部门贷款余额增速较高有关。住户部门贷存款余额比例从2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%,期间上升了40.8个百分点。2019年以来,住户部门贷存款余额比例一直在63%-68%之间小幅震荡。

  2021年一季度住户部门贷存款余额比例为65.7%,环比下降1.9个百分点,同比上升1.9个百分点。按照以往季节性规律,二季度该比值将上升。


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责任编辑:刘慧慧

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