1-4月全国商品房销售面积同比增长48.1% 创历史新高

　　上海易居房地产研究院5月17日发布了《2021年4月全国房地产市场报告》。报告核心观点如下，1-4月全国商品房销售面积同比增长48.1%，两年平均增长9.3%，再创历史同期新高。1-4月份，商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%；比2019年1-4月份增长19.5%，两年平均增长9.3%，创历史同期新高。其中，住宅销售面积增长51.1%，办公楼销售面积增长20.0%，商业营业用房销售面积增长16.3%。单月数据来看，4月商品房销售面积同比增长19.2%，其中住宅销售面积同比增长20.5%，增速仍然很高，说明部分城市4月小阳春行情较好。1-4月东北地区楼市成交最冷，成交面积相比2019年同期下降1.5%，房价同比下跌0.4%。1-4月，东北地区商品房成交面积同比增长31.8%，是四类城市中增速最低的；比2019年同期下降1.5%，是四类城市中唯一下降的。1-4月，东北地区商品房销售均价同比小幅下跌0.4%，是四类城市中唯一下跌的。可见随着人口流出和经济持续不景气，东北地区楼市成交之惨淡。

　　易居研究院研究员沈昕表示，展望未来，随着更多城市完成首批集中供地，预计5月全国房企土地购置面积相比4月将有所增长。5、6月份是房企集中冲刺半年度业绩的关键期，预计市场供应规模有望维持在较高水平，但在调控层层加码以及房贷利率上升的情况下，市场预期将转淡，部分城市成交将有所降温。预计2021年房地产市场还是以平稳健康发展为主，随着去年同期基数的提高，预计下半年房地产开发投资、新开工面积、商品房销售面积、房企到位资金等多项指标增速将继续回落。

　　报告显示：

　　1-4月全国土地购置面积同比增长4.8%，比2019年同期下降7.8%

　　2021年1-4月份，房地产开发企业土地购置面积3301万平方米，同比增长4.8%，比2019年1-4月下降7.8%。单月数据来看，4月房企土地购置面积1000万平方米，环比增长17.9%，同比下降15.4%。

　　2021年1-2月，由于去年同期的低基数，全国土地购置面积同比增速创2012年以来新高，3月以来增速回落。4月，长春、广州、重庆、无锡、沈阳5城率先完成第一批次的土地出让。5月截止17日已有杭州、北京、福州、青岛、深圳和天津完成首批出让，月内还有南京、济南、宁波、苏州等城市将完成首批出让，预计5月全国房企土地购置面积相比4月将有所增长。

　　1-4月全国土地购置均价同比下跌32.4%

　　2021年1-4月，全国房地产开发企业土地购置均价3644元/平方米，同比下跌32.4%。1-4月土地购置均价同比跌幅较大，与成交结构有关，自2月末22城集中供地计划出台以来，截止4月底，仅有长春、广州、重庆、无锡、沈阳5城完成第一批次的土地出让，后续随着22城中其他城市土地的陆续集中供应和成交，预计全国土地购置均价将回升。

　　1-4月全国房地产开发投资同比增长21.6%，比2019年同期增长17.6%

　　1-4月份，全国房地产开发投资40240亿元，同比增长21.6%；比2019年1-4月份增长17.6%，两年平均增长8.4%。其中，住宅投资30162亿元，增长24.4%。单月数据来看，4月房地产开发投资额同比增长16%，仍有两位数的增速。

　　从结构来看，住宅投资同比增长24.4%，办公楼投资同比增长10.8%，商业营业用房投资同比增长9.5%。受库存量过大影响，商业营业用房是三类物业中增速最低的，住宅投资则是最高的。

　　1-4月房屋新开工面积同比增长12.8%，比2019年同期下降7.9%

　　1-4月份，房屋新开工面积53905万平方米，增长12.8%，相比2019年同期下降7.9%。其中，住宅新开工面积40335万平方米，增长14.4%，相比2019年同期下降6.9%。单月数据来看，4月房屋新开工面积同比下降9.3%，其中住宅新开工面积同比下降8.1%。4月房屋新开工面积同比下降，主要是受土地供应影响，随着5月和6月22城陆续完成首批集中供地，预计后续新开工面积将回升。

　　1-4月全国商品房销售面积同比增长48.1%，两年平均增长9.3%

　　1-4月份，商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%；比2019年1-4月份增长19.5%，两年平均增长9.3%，创历史同期新高。其中，住宅销售面积增长51.1%，办公楼销售面积增长20.0%，商业营业用房销售面积增长16.3%。单月数据来看，4月商品房销售面积同比增长19.2%，其中住宅销售面积同比增长20.5%，增速仍然很高，说明部分城市4月小阳春行情较好。

　　从商品房销售面积同比增速走势看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趋稳回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速进一步回落。2018年同比增速继续小幅震荡回落。2019年同比增速一直在0轴附近小幅震荡，全年同比微降0.1%。受疫情影响，2020年1-2月全国商品房销售面积同比大幅下降，3月后随着各地房企复工复产，商品房销售逐渐恢复正常，同比降幅持续收窄， 11月同比转增，全年商品房销售面积同比增长2.6%。

　　2021年1-2月，由于去年同期的低基数，全国商品房销售面积同比大幅增长1倍以上，3月增速开始回落。随着去年同期基数的提高，预计后续全国商品房年初累计销售面积同比增速还将继续回落。

　　分地区来看，1-4月，东部地区商品房销售面积21524万平方米，同比增长56.4%；中部地区商品房销售面积13691万平方米，增长52.4%；西部地区商品房销售面积13582万平方米，增长34.7%；东北地区商品房销售面积1508万平方米，增长31.8%。

　　1-4月住宅新开工面积与销售面积的比值小幅回升至89.2%

　　新开工面积反映的是未来的楼市供应，假设未来一段时间维持目前的销售水平，则当前新开工面积与销售面积的比值一定程度上就可视为未来三个季度后的供求比。从住宅年初累计新开工面积与销售面积的比值来看，2012年随着楼市的降温，比值大幅下降，2013年年初季节性异动后继续下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震荡，即新开工面积低于销售面积。2018年以来随着大部分城市库存降低，房企开始补库存，新开工面积与销售面积的比值回升到100%以上，并持续走高，维持在110%-120%左右水平。2020年1-2月，受疫情影响，新开工与销售面积比值下降，3月随着企业大面积复工复产后新开工面积同比降幅大幅收窄，此比值重新转为上升，4-7月比值在120%附近小幅震荡，8月份后连续小幅下降。

　　2021年1-2月，由于住宅新开工面积的增速（68.5%）远小于销售面积的增速（108.4%），新开工与销售面积比值大幅下降至81.6%，3月以来该比值持续小幅上升，4月为89.2%，仍处于近10年来的低位。这一方面是由于2018年初以来，住宅新开工面积与销售面积的比值都在100%以上，期房库存不断增加，房企放慢新开工速度；另一方面2019年和2020年全国房企土地购置面积均同比下降，拖累新开工面积增速。随着后续土地供应的增加，预计新开工面积与销售面积的比值将上升。

　　1-4月全国商品房成交均价同比上涨13.6%，涨幅小幅收窄

　　1-4月，全国商品房成交均价10657元/平方米，同比上涨13.6%。其中住宅成交均价10842元/平方米，同比上涨14.6%；商业营业用房成交均价同比小幅上涨3.4%；办公楼成交均价同比上涨9.9%。1-4月商品住宅成交均价同比涨幅较大主要是成交结构原因导致，易居研究院监测的40城1-4月新建商品住宅成交数据显示，一线城市成交同比大增1.6倍，明显高于二三四线城市。后续随着一线城市成交增速的回落，预计全国房价涨幅将会收窄。

　　分地区来看，东部地区涨幅最高为15.1%，中部地区和西部地区分别上涨12.3%和5.2%，东北地区则小幅下跌0.4%。

　　4月末商品房待售面积环比下降0.8%

　　2021年4月末，商品房待售面积51436万平方米，比3月末下降0.8 %，同比下降1.6%。从三类物业的待售面积走势来看，住宅待售面积2016年初达到最高点，此后3年多来一直震荡下降，2019年年末以来住宅待售面积不再持续下降，进入相对平稳的状态。2021年2月末比去年年末大幅增长10.3%，3月以来持续小幅下降；商业营业用房待售面积2017年初达到最高点后缓慢下降，下降速度小于住宅，2021年4月末环比小幅增长0.5%；办公楼待售面积2017年初达到最高点后，基本维持横盘走势，2021年4月末环比小幅下降0.4%。

　　2021年4月末，全国商品房现房存销比为26.1月，环比下降1.4%。其中，住宅现房存销比为17月，环比下降2.5%；办公楼现房存销比为44.6月，环比下降0.1%；商业营业用房现房存销比为49.7月，环比上升0.4%。其中办公楼现房存销比自2018年5月份以来连续震荡上行，2020年下半年以来存销比虽持续小幅下行，但仍高于低点较多；商业营业用房2018年9月以来持续震荡上升，2020年四季度以来小幅震荡下降；住宅现房存销比自2018年8月以来连续小幅震荡上行，2020年初以来一直在17-18个月之间小幅震荡。近几年商品房新开工面积一直保持高位，一旦未来商品房销售出现下滑，现房存销比短期下降后仍有可能上升，尤其是商办类物业。

　　1-4月房企到位资金同比增长35.2%，定金及预收款增速最高

　　1-4月份，房地产开发企业到位资金63542亿元，同比增长35.2%；比2019年1-4月份增长21.1%，两年平均增长10.1%。其中，国内贷款9043亿元，增长3.6%；利用外资17亿元，下降28.3%；自筹资金17167亿元，增长15.4%；定金及预收款24362亿元，增长74.1%；个人按揭贷款10738亿元，增长41.3%。

　　从月度累计情况看，自2016年3月份大幅回升至正增长区间后，此后几个月房地产开发企业到位资金同比增速基本平稳，始终保持在15%左右。2017年曲线整体振荡回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲线在2%-9%之间小幅震荡。受疫情影响，2020年2月曲线大幅下行，3月份后持续上行，7月由降转增，全年增长8.1%。

　　2021年1-2月，由于去年同期的低基数，房企到位资金同比大幅增长51.2%，3月以来增速持续回落，4月回落至35.2%，其中定金及预收款增速最高，主要是今年前4月商品房销售情况较好。

　　从企业到位资金与房地产开发投资同比增速情况看，根据2013年及其前后年份两曲线对比情况，当企业到位资金增速大于开发投资增速时，预示着房地产市场步入较快发展通道，而当前两曲线自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初异动，1-3月份再次交叉，此后开口较大，基本平稳。2017年开口逐渐缩小，年底两条曲线粘合。从2018年1-2月开始，房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速，两条曲线形成剪刀差。2020年1-12月，开发企业到位资金同比增速时隔3年再次超过房地产开发投资同比增速，2021年1-4月两者差值为13.6个百分点，不过这一情况是否能持续还有待观察。

　　可以看到，在货币政策常态化以及房地产调控长效机制逐渐形成的情况下，1-4月房企到位资金中的国内贷款同比增速已降至3.6%，房企自筹资金同比增速也仅为15.4%。企业到位资金增速较高，主要是定金及预收款和个人按揭贷款增速较高，而一旦商品房销售增速回落，定金及预收款和个人按揭贷款的增速也将明显回落，房企到位资金同比增速有可能仍会被开发投资同比增速反超，不会造成房地产市场持续过热的现象。

　　预计下半年房地产业各项指标增速将继续回落，全年将平稳健康发展

　　2021年1-4月，由于去年同期的低基数，房地产业多项指标增速较高，但相比3月均明显回落。其中，房地产开发企业土地购置面积同比增长4.8%，成交均价同比下跌32.4%；房地产开发投资同比增长21.6%，房屋新开工面积同比增长12.8%；商品房销售面积同比增长48.1%，成交均价同比上涨13.6%；4月末商品房待售面积环比下降0.8%；房企到位资金同比增长35.2%。

　　4月30日中央政治局会议召开，首次提出防止以学区房等名义炒作房价，强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，明确宏观政策不急转弯，积极的财政政策要落实落细、稳健的货币政策要保持流动性合理充裕。4月初住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞和南通5城，要求牢牢把握“房住不炒”定位，并将东莞、南通列入监测重点城市名单；此后，上海、广州、合肥、南通、宁波等多城政策陆续加码。4月以来，广州、深圳、南京、重庆、成都、昆明、济南等城市房贷利率基点均有所上调，预计本轮房贷利率加息可能还会蔓延至更多城市。

　　展望未来，随着更多城市完成首批集中供地，预计5月全国房企土地购置面积相比4月将有所增长。5、6月份是房企集中冲刺半年度业绩的关键期，预计市场供应规模有望维持在较高水平，但在调控层层加码以及房贷利率上升的情况下，市场预期将转淡，部分城市成交将有所降温。预计2021年房地产市场还是以平稳健康发展为主，随着去年同期基数的提高，预计下半年房地产开发投资、新开工面积、商品房销售面积、房企到位资金等多项指标增速将继续回落。