上半年上海新房价格涨幅较去年同期收窄 中环内涨幅明显

　　2021年1-6月，上海新建住宅价格指数累计上涨2.01%，涨幅较去年同期缩小2.1个百分点，略高于全国平均涨幅，今年二、三、四月份涨幅较低，五、六月份涨幅扩大。

　　从环线来看，上海上半年商品住宅内环内、内中环间、中外环间及外环外成交均价分别为12.2万元/m2、10.3万元/m2、7.1万元/m2及万元/m2。内环内成交均价同比上升6.1%，内中环间成交均价同比上升5.1%，中外环间成交均价同比上升2.9%，外环外成交均价同比基本不变。

　　各区域价格水平来看，黄浦区以14.63万/平米成交均价居全市最高，杨浦区、虹口区、静安区、徐汇区成交均价均超过10万/平米。价格涨跌方面，12个区成交均价较去年同期有所上升，其中杨浦、奉贤、黄埔、闵行成交均价同比上升超过10%，杨浦以16.21%涨幅位居首位，奉贤、黄埔、闵行成交均价涨幅分别为15.09%、12.30%、10.13%。4个区成交均价较去年同期有所下降，长宁降幅达17.57%，浦东新区、崇明、普陀降幅分别为7.93%、2.75%、1.25%。

　　截止6月末，上海全市商品住宅可售面积为600.78平米，较去年同期下降16.2%。商品住宅的出清周期为6.34个月，短期库存紧张，去化压力较小。在新房放量集中供应下，第二季度库存有所增加，出清周期小幅上升，房源紧缺的情况得到缓和。

　　各区县中，崇明、虹口、南汇出清周期较长，均在11个月左右，短期库存处于合理区间。杨浦、嘉定、黄浦、松江、青浦、普陀、宝山、静安均小于6个月的出清周期，库存短缺。从出清周期变化来看，6个区6月底出清周期较3月底有所下降，其中长宁区出清周期较3月末下降7.79个月，其余下降幅度均在1个月左右。而上升幅度较大的是卢湾区、虹口区、南汇区，分别为3.62个月、4个月、5.14个月。

　　整体来看，6月上海已平稳度过新政过渡期，下半年预计仍有超过240个项目陆续入市。随着供应端的放量支撑，限价、摇号政策的延续，以及地房价联动机制对未来新房价格预期的影响，下半年上海房地产市场成交规模及价格将保持稳定趋势。

来源：中指研究院上海分院高级分析师 刘航