【中指快评】地产洗牌引发物业重整，碧桂园服务收购彩生活核心资产

　　2021年9月28日晚，碧桂园服务（6098.HK）发布公告，与彩生活服务签订股权转让协议，以最高不超过33亿元，同意收购目标公司100%股权。目标公司为中国领先的物业管理及小区服务运营商彩生活服务之核心资产（如万象美物业和开元国际）。

　　起因：部分房地产企业资金趋紧，选择出售物业优质资产“度过低谷”

　　“三条红线”等调控政策之下的房地产企业，短期投明显会放缓、融资渠道受阻，部分房地产企业为尽快缓解短期资金流动性问题，选择通过出售旗下优质物业的资产来度过低谷。企业采取该行为主要考量两个方面：一是物业管理行业正处于加速整合阶段，头部物企通过并购优质物企巩固行业地位的意向强烈；二是作为轻资产的物业企业随着行业的快速发展取得了相对较高的估值水平。

　　趋势： 行业并购遇新机，抗周期属性显优势

　　一、企业并购“窗口期”出现，市场机会显著增加

　　企业并购“窗口期”出现，一方面是企业积极地并购策略集中体现，通过收购和自身业务发展良性互补的优质标的，巩固市场地位；另一方面大宗并购案例是市场价值规律的外化表现，当市场上并购需求和供给此消彼长、加速释放时，也正说明物业行业具备高度的市场活跃性和巨大的市场潜力，值得投资者的高度关注。

　　二、行业本质未变，抗周期属性凸显

　　物业企业的现金流稳定、轻资产运营等优势特征显著，在行业市场出现波动的情况下，抗周期能力较强，具备较大的发展潜力。

　　建议：物企需择机而动，主动把握市场机会

　　一、头部企业：整合优质资源，筑高护城河

　　伴随着房地产行业的调整出清，未来或将有更多的房地产企业选择出售物业资产。对于具备充足现金储备的头部物企而言，通过收购优质资产，可以高效、高质的促进企业管理规模、服务质量和经营效益等提升，是绝佳的发展机遇。同时，优质的物业资产就像价值不菲的珍珠，未来将会加速向头部企业聚集，促进行业集中度进一步加速提升。

　　二、其他市场参与者： 修炼内功，放大企业市场价值

　　对于其他市场参与者而言，IPO或许不再是物业做大的唯一路径，头部企业的竞赛为中小物业企业提供一条退出的新道路。部分优秀物企审时度势纷纷调整上市策略，转而成为最具价值的投资标的，成为收并购市场的“香饽饽”，高溢价估值为相关股东和控股人回笼资金等创造良好条件，增加公司的现金流，促进公司核心业务的经营和拓展，实现企业市场价值最大化，由此来看也不失为企业当前形势下一种更好的选择。

　　来源：中指物业事业部副总经理 牛晓娟