上海上半年土地成交波澜不惊 拍卖方式微调溢价率封顶后“摇号”

　　上半年上海土地市场波澜不惊，在不少城市已经展开二批次集中拍卖的背景下，仅在4月开启今年第一次集中出让。19宗涉宅地块全部成交，总建面约198.9万平方米，成交总额约518.8338亿元。

　　看点1

　　房企积极参与，重量级房企回归

　　万科、华润等重量级房企回归，市场竞争激烈性进一步增加。从最后结果来看，华润和万科都有收获，尤其是万科拿下2幅地块，其中1幅还是这一批土地中总价最贵的一幅地。可见强者对于其他房企拿地机会的挤压相当明显。另外，一线城市本身就是市场关注的风向标，在外部城市机会不多的情况下，更能成为避风港。所以，有一些地块参拍人达到9个，由于不少是联合拿地，所以实际参与的房企数量更多。莘庄社区16A-07A地块热度最高，吸引33家房企夺地。

　　看点2

　　花絮多

　　由于这次参与房企多，资料审核时间长，往往“拍地10分钟，审查资料数小时”的现场出现。青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块在一次报价阶段出现系统故障。第一天拍卖的地块越秀被取消拍卖资格而耽搁了拍卖进程。正式拍卖之余诸多意外给这次土拍增加看点。

　　看点3

　　国、央拿地依然占主导

　　最后拿到地块的名单中，国、央企占比达8成，依然处于绝对主导地位。毕竟市场还没有转势的迹象，尤其是民企不断有“暴雷”，甚至在二季度，不少上市房企还面临退市压力。可见当时房企资金压力已经比较大了，相比之下国央企还有很多优势。

　　看点4

　　进入“一次性报价”地块占比高

　　19块土地有14块进入最后一次性报价，大家拿地热情非常高，一些地块报价不到3分钟就进入“一次性”报价阶段，速度之快也是以往很少看到的。

　　造成这些特点的原因

　　上海从拿地到最后推向市场销售的周期在缩短，如果4月份拿地，最快可以在金九银十的销售窗口期回笼资金。再叠加当时市场销售情绪还不错，预期向好的可能性增强，房企参与积极度增加。从上海楼市大环境来看，新房市场承接力还是不错的，除非是金山、崇明这种区域性市场，否则大部分楼盘当天清盘的压力不是特别大，相反，房地联动价还留足了利润给房企，所以只要拿到地块，利润基本可以提前锁定。

　　下半年研判

　　上海土拍规则出现微调，原先“一次性报价”环节取消，变成按照起始价10%溢价率封顶后“摇号”拿地。加快现场土拍节奏外，减轻现场拍地人员的压力，当然，观赏性也弱了很多。不过不变的是，上海土地依然会是众多房企角逐的地方，况且第二批公示的待拍地块有不少是大面积地块，可以解决房企土储问题。因此，预计会延续第一批土拍的热度，当然土地之间的分化依然存在，重点地块，比如浦江镇地块等进入最后的摇号是大概率事件。

来源：上海中原地产