万科14.8亿上海拿地 如约进驻大虹桥商务核心区

　　资料来源：上海市规划和国土资源管理局网站 刘建平 制图

　　14.8亿元，万科如约落子虹桥商务区核心区。

　　上海市规划和国土资源管理局网站显示，虹桥商务区核心区一期03号地块南块地块15日成功出让，竞得方正是万科企业股份有限公司（000002），竞得价格为14.8亿元。出让须知显示，该地块的建筑面积为11.0463万平方米，折合楼板价为13398元/平方米。

　　万科一位相关负责人昨日称，该公司最终获取上述虹桥地块，并非凭借价格优势，而是投标方案综合胜出的结果。该负责人还说，14.8亿元的投资，对于万科而言并非大投资，只能说是万科在商业地产上的又一次尝试。

　　“万科志在必得”

　　根据出让公告，万科此番竞得的虹桥商务区核心区一期03号地块南块，东至申虹路，南至苏虹路，西至申长路，北至锡虹路；出让总面积为32176.6平方米，为商服用地。出让方式为公开招标。

　　克而瑞分析师付琦称，一般招标的地块，出让方对于竞标的资质、开发经验、规划方案、出价等在内的商务标和技术标，进行综合打分。前几幅虹桥商务核心区招标地块，多以底价成交，此次万科以高出底价8818万元摘得该地块，一定程度说明万科对于该地块志在必得。从竞得价来看，该地块加上建安成本后大约2万元/平方米，不算很贵。

　　方方地产昨日提供的地块评估报告称，上述地块位于虹桥商务区核心区内，区域规划起点较高，前景较好。而该地块所在的核心区将形成170万平方米规模的商办集聚区域，商办氛围将十分浓厚，但短期内区域内的竞争势必也将较为激烈。

　　商业项目“不会铺开”

　　万科此番进军虹桥核心商务区，不算意外之举。

　　今年年初，万科方面就曾多次透露，不会错过大虹桥的发展机会。

　　有业内人士认为，以住宅起家的万科，早年曾涉足商业地产，但对万科来说，商业地产仍属新领域。商业物业开发和运营经验的缺乏，以及商业地产占用现金时间较长的特点，对万科仍是考验。

　　付琦则提到，商业地产开发非万科优势，但虹桥地快具有不可复制的优势，14.8亿的投资对于万科而言也不算激进，相信有一定发展空间。

　　对此，万科昨日回应称，该公司坚持以住宅为主业的定位没有任何变化。但目前主要城市的土地出让中，纯住宅用地比例不断下降，核心城市尤其明显。核心城市的新供应地块，在规划中基本都带有一定的非住宅成分，专业住宅企业为了获得持续开发住宅的机会，必须同时也具备开发非住宅业务的能力。

　　“专业住宅开发商出于能力培养的需要，试水一些纯商业项目，是正常的，也是有必要的。”万科在昨日提供给早报的一份声明中强调，该公司还是会重点获取规划中住宅占大头的项目，以非住宅为主的项目甚至纯商业项目，都是特例，不会大面积铺开。

　　某港资开发商昨日分析，境内开发商对于住宅过度倚重，以致在遭遇调控时难以抵抗。从长远看，成熟的企业应该加大物业的持有，以获取办公楼、商场持续租金的方式，保证企业的稳步增长。

　　但该开发商强调，发展商业地产，对于企业资金要求较高，必须在降低负债率、拓宽融资渠道的前提下，逐步发展，这是一个长期的过程。

　　另一地块成交价23.8亿

　　虹桥商务区核心区一期范围内03地块北块同样在15日成功出让。

　　上海市规土局网站显示，上述地块被汕头市联美投资（集团）有限公司联合上海金臣房地产发展有限公司竞得，竞得价为23.8亿元。出让报告显示，该地块东至申贵路，南至锡虹路，西至申长路，北至扬虹路；出让面积约为5.13万平方米。

　　据早报记者不完全统计，截至目前，除了万科，已经介入大虹桥的知名房企众多，包括瑞安房地产、上海现代建筑设计(集团)有限公司、上海地产(集团)有限公司、丽宝建设联合体、万通、龙湖等。

　　中房信分析师薛建雄认为，商业区域的发展，至少需要10年时间。但虹桥商务区对地块的开工、竣工日期已有明确，该区域的发展起步会较快。目前虹桥核心商务区的地块单价为1.5万/平方米，加上一定的建安成本，如果能迅速进入市场，目前看有一定的盈利空间。

　　付琦则提到，商务办公地块的发展空间，要看政府的支持。目前看，世博和大虹桥地块，政府对于产业导入、区域发展，都有很大的推动，这也是这两个区域受开发商关注的重要原因。