根据4月26日市规划资源局发布的“上海市2022年度国有建设用地供应计划”,今年保障性租赁住房用地供应计划135-160公顷(包括新供应商品住房用地配建、产业项目配建、利用企业自有闲置土地、利用集体土地等多渠道筹措的保障性租赁住房用地)。保障性住房用地计划220-260公顷(包括共有产权保障房用地、征收安置住房用地等)。商品住房用地计划522-592公顷。商业办公用地供应计划155-210公顷。产业用地供应计划1320-1400公顷。
旧改用地供应计划75-85公顷。其中,住房用地计划50-55公顷;商业办公用地计划25-30公顷。
商品住房用地供应力度加大
近三年,土地计划供应总量每年呈上升的态势,不过从土地供应结构来看,每一年的情况却不断有所调整。首先,产业用地的计划供应量增长的最为明显,每年都保持20%以上的增速,今年的计划供应量更是增长了将近30%。今年的供应导向中亦明确提出,要“充分保障产业项目用地空间”,“围绕建设具有全球影响力的科技创新中心目标,引导先导产业和重点产业向产业基地和产业社区集中布局。”
其次,商办用地的计划供应量则呈现逐年下降的态势,特别是2021年,供地减少的幅度较大。这和近两年的供应导向密切相关,2021和2022年都提出了“精准供应商办用地”,“调控商办用地供应节奏,分类精准供应商办用地”等的说法维持不变。主要原因是目前商办用地可能存在供大于求、存量分散的情况,未来供应的重点将放在“调控商办用地供应节奏,分类精准供应商办用地,有序推进高品质商务集聚区建设。”
对于大家最关注的住房用地,近三年,住房用地的计划供应总量变化不大,但是从其中的保障房和商品住房的供应结构来看,除2020年未公布具体细分情况,2022年,保障性住房用地有所减少,保障性租赁住房用地不变,而商品住房用地有比较显著的增加。正如供应导向中所述,在确保保障性租赁住房用地的同时,“加大商品住房用地供应力度,坚持以中小套型普通商品房为主。”也就是说,今年会是商品住房用地供应的大年,这同时也意味着确保了未来1-2年将会有比较充足的新房供应,而主推中小套型商品房,则首要保障了刚需人群的购房需求。
此外,旧改用地也释放了大量的住房用地,今年计划供应量也较去年大幅增加。供应导向中强调,“落实房地产市场调控主体责任,加强预期引导,合理安排年度供应规模,确保年度供应不低于前五年平均供应量。”充足的土地供应将有效缓解新房市场的供需矛盾,消除购房者“打新”过程中的焦虑。其次,叠加目前实施的房地联动价措施,能够有效引导房地产市场平稳健康的运行,引流外溢的二手房需求、平抑房价,起到稳定市场预期的作用。
市区计划供应量减少,郊区增加
虽然总的商品住房用地供应量增加,但并不代表每个区域的计划供应量都相应增加。从各区的供应计划来看,供应量增幅最大的为临港,由去年的60-80公顷,增加为今年的190-200公顷。所以商品住房用地的增量,其实大部分来自临港。对于未来有计划在临港置业的购房者,可以从容不迫的进行思考和筛选,后续临港的新房供应量将非常充足。而且临港已经有针对性的适当放宽人才购房条件,在重点支持单位中工作的人才,购房资格由满一年以上缩短为3-6个月。当然,大量的新房供应,势必会有所挤压二手房市场的需求,这也有助于引导购房者从居住需求出发进行购房。
除临港以外,郊区和浦东的计划供应量也都有所增加。正如今年供应导向中所提到的,“对临港新片区、虹桥国际中央商务区、张江科学城、五大新城等规划确定的重点发展区,加快并优先实施土地供应。”所以今年对于这些重点提到的区域,将会优先保障土地供应,那么后面至少1-2年,围绕这些区域也将会转化出更多的新房供应。对于有意向在这些区域置业的购房者,显然会是个利好。
而浦西七区中,除了黄浦以外,其余区域的计划供应量基本都出现了下降。而黄浦的增加是通过旧改释放的住房用地,但是随着上海市区成片的旧改工作在2022年陆续完成,之后旧改住房用地也进入尾声,比如静安和虹口,旧改住房用地量都较去年减少。所以如果是想要在市中心比如黄浦进行置业新房的购房者,可以抓住这个窗口期,毕竟市中心的土地资源稀缺,两三年后当这些旧改地块被消耗殆尽,新房的选择面将会更窄。
计划供应和实际供应是否存在缺口呢?
从2021年的实际供应情况来看,商品住房用地(含旧改住房用地)的总量和计划供应量基本一致,但各区之间略有调整。浦西七区的实际供应量基本是按照最低计划、甚至是低于最低计划来供应,其他区域的供应量基本落在计划供应区间内。临港、奉贤和青浦的实际供应量则远远超过计划供应量,临港计划供应60-80公顷,实际供应143公顷;奉贤和青浦计划供应25-35公顷,实际供应均为53公顷。所以根据今年的供应计划,大概率郊区供应只增不减,而市区供应不太可能会超过计划供应量。
这也完全契合目前对于房地产市场的基本论调,即房住不炒,且优先保障刚需、小户型。对于新房市场,通过房地联动价进行新房限价,有效把控新房价格。所以未来对于中心城区的商品房,由于市区房价高容易在数据端拉高成交均价,所以控制供应节奏毋庸置疑。而且随着都市圈的扩大,供应外移也是未来的趋势。
存量住宅用地中,商品房用地占比不高
截至2021年12月31日,存量项目总数共计762个,住宅用地总面积3010.23公顷。其中,未动工的土地面积779.68公顷,占比25.9%,已动工未竣工的土地面积2230.55公顷,占比74%,也就是说存量项目里大部分都已经开工了。开工项目中未销售房屋的土地面积1341.31公顷,在开工项目中占比60.1%,也就是说超半数尚未进入销售环节。
未动工土地和已动工但尚未销售房屋的土地,将会在未来转化为新房供应,这两部分加起来共计2120.99公顷,在存量住宅用地中占比70.5%,看起来似乎存量住宅用地非常充足。
但是,这里住宅用地的统计口径包含了保障性租赁住房、保障性住房、动迁安置房、普通商品房等所有类型的住房。而对于大部分人来说,大家更关注的是“普通商品房”这个分类。
普通商品房存量项目总数共计276个,土地总面积1317.57公顷。其中,未动工的土地面积279.24公顷,已动工未竣工的土地面积1038.33公顷,其中未销售房屋的土地面积448.15公顷。所以,未动工土地和已动工但尚未销售房屋的土地,共计727.39公顷,在所有存量住宅用地中占比24.2%,占比其实并不高。
从存量商品房的分布区域来看,未动工项目有68个,大部分分布在郊区,其中青浦有13个项目,临港有12个项目,浦东有8个项目,浦西7区共13个项目,但其中4个在杨浦。已动工未竣工项目有208个,但其中仅有44个项目处于完全未销售房屋的状态。这些项目中,杨浦有3个、静安有2个、徐汇和普陀各1个。而对于已动工未竣工的项目,鉴于项目已经开工,考虑到目前开发商对回款周期比较重视,所以主观上基本不存在拖延开发进度的情况,那么这些未销售项目可能在今明两年内会进入销售环节。所以市区的土地存量相对郊区来说,其实并不是很多,而且后续供地计划中对于市区的土地供应节奏也会有所把控,不过考虑到今年核心区域会有不少旧改用地释放,未来一两年,依然会是一个置业市区的窗口期。
来源:上海链家
2024-09-14 14:01
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2024-09-14 11:32
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