据上海链家研究院的监控数据显示,成交方面,11月份全市共成交新建商品房8838套,环比增长91%,同比增长47%,成交金额635亿,环比增长97%,同比增长58%,套均总价718万元/套,环比增长3%,同比增长8%,成交均价64212元/平,环比增长6%,同比增长12%。2022年前11月,全市累计成交金额5658亿,同比增长7%,成交套数78351套,同比下降7%,套均总价722万元/套,同比增长15%,成交均价63455元/平,同比增长15%。
供应方面,11月份新增供应金额758亿,环比增长96%,新增供应11907套,环比增长64%,套均总价636万元/套,环比增长20%,供应均价58535元/平,环比增长16%。2022年前11月,累计供应金额5360亿,同比增长38%,供应套数83408套,同比增长31%,套均总价643万元/套,同比增长6%,供应均价58571元/平,同比增长5%。
今年前七批次共入市275个项目,近8.6万套住宅,面积961.5万方。和去年集中供应(六批次)的体量相比,项目总数减少2.1%,供应套数增长5.0%,供应面积增长6.2%。虽然项目总数下降,但是供应套数和面积都有较大增长,说明单个项目的平均体量高于去年,使得整体供应量高于去年全年。
从累计开盘情况来看,前11月的累计开盘套数同比增长54%,较去年有较大幅度增长。从各环线的供应量来看,郊环以外占比有明显下降,前11月郊环以外供应套数占比34%,较去年减少了3个百分点。此外,内环以内占比6%,较去年减少了1个百分点,其余环线供应占比则增加。从分环线的供应价格来看,除内中环间价格同比出现下降,其余环线价格同比增长,其中外郊环间同比增长11%最为显著。
11月份正值第六批供应的开盘阶段,叠加第七批入市,所以成交量环比大幅增长。不过考虑到今年交易时间仅剩1个月,第七批未必能够大部分进入开盘阶段,所以今年累计成交同比有可能出现负增长,但这并不意味着实际成交量下滑。目前供给端依然充分,且明年的供应体量预计也不低,叠加供给侧的诸多利好以及后续需求侧利好的可能性,有望继续拉动成交向上。
第七批大体量供应入市,且市区核心区域多个楼盘入市,或为对市场的试金石,认购和积分触发情况会受到密切关注,将能够反映出当下市场的实际需求,并对后市起到提示作用。因为从前六批的认购情况来看,似有触发积分的楼盘下降的趋势,特别是远郊盘、非地铁盘的去化更难一些,说明购房者比较谨慎,对市场存在观望的情绪。而第七批年末大礼包的到来,有望激发购房者的购房热情。若市场反馈积极,更有望激发活力、增强信心。
分环线来看,11月份外郊环间成交4305套,占全市总成交量的49%。郊环以外成交1682套,占比19%,占比大幅下降。2022年前11月,内环以内成交占比9%,占比继续下降但仍高于去年3个百分点,外环以外占比较去年下降。
从均价来看,11月份外郊环间成交均价55500元/平,同比增长6%,内环以内均价124125元/平,同比增长8%,涨幅最大。2022年前11月,外郊环间同比增长17%,涨幅最显著,其余环线变化不大,内环以内持平,内中环间和中外环间同比分别增长1%和2%,郊环以外同比下降1%。
分区域来看,11月成交量TOP3区域为浦东、闵行和青浦,分别成交1915/1798/1467套,均价为67344/77670/55215元/平。2022年前11月,累计成交TOP3区域为浦东、宝山和青浦。成交同比增长较高的区域为杨浦、虹口、浦东和静安,其余大部分区域同比下跌。从均价来看,黄埔、金山、浦东和杨浦的均价同比下降。
分板块来看,11月成交量TOP5板块为徐泾、临港新城、金虹桥、北蔡和浦江。从前11月的累计成交情况来看,TOP5板块为临港新城、徐泾、南桥新城、颛桥和唐镇。
从今年前11月的累计成交结构来看,90-110平的占比增加较为显著,达到50%,较去年增加了9个百分点。110平以上的占比32%,较去年减少了2个百分点,其中,140-200平的占比增加了2个百分点。70-90平的占比下降了7个百分点。
从总价段来看,600万以上的占比显著增加,共增加了15个百分点,其中600-800万和1000万以上的占比分别增加了6个百分点。而600万以下的占比出现下降,其中200-400万的占比下降了12个百分点。
来源:上海链家
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