美国住房市场继续探底复苏时间预期众说纷纭

　　据路透社报道，美国总统布什将于当地时间31日发表讲话，就目前颇受各界关注的次级抵押贷款问题提出一系列改革建议。次贷危机不仅导致一些房贷机构接连破产，投资基金遭受重大损失，也引发了金融市场的剧烈动荡。但是令业内人士更担心的是， 美国的房价还在继续探底。

　　两天前，美国全国房地产经纪人协会公布了占美国住房销售总量80%以上的旧房销售量的相关数据，数据显示，积压待售住房数量7月底上升了3.9%，按照当月销售速度，需要11.2个月才能售完。而就在上周，美国商务部公布的最新数据表明，今年7月份新屋开工量仅为96.5万套，同比下降29.6%，达到近18年来的最低水平。

　　银率高级金融分析师克雷格•麦克伯莱德说：“新房开工量和房屋许可量都在持续下降，这是一个由大量空房和未售出房屋主导的市场要经历的必然过程。”

　　积压待售住房数量庞大，必然导致房价持续下跌。7月份，美国旧房销售中间价为每套21.24万美元，比去年同期下降7.1%。旧房新房综合起来，全美的整体房价相比两年前已下跌超过16%，如果目前情况继续下去，美国房价还将继续下跌15%。

　　近期，美国住房建筑商协会发布了最新的房屋建筑商的信心指数，通常情况下，这个指数低于50就意味着建筑商认为房地产市场状况疲弱，而8月，这个指数竟只有16，创出自1985年进行该指数统计以来的最低记录。

　　耶鲁大学商学院副院长 杰佛瑞•桑尼菲德说：“目前的主要问题是供应过大，就现在来看，今年年底之前不会出现房地产产业上升的拐点；预计到明年这个时候，房地产业才会回暖。”

　　摩根•士丹利亚洲有限公司主席 斯蒂芬•罗奇说：“我们出现了自1933年以来住宅价格的最大幅度下跌，所谓的次贷危机才刚刚开始，它将在2009年一直持续，甚至延续到2010年。”

　　凯雷集团主席 大卫•鲁宾斯坦说：“我认为得到大选结束，到明年年初，美国有了新的领导班子以后，才能看到新的实际经济复苏和增长，因为这对新政府很重要，所以可能在明年一二季度美国经济会走向正确的方向。”

　　尽管经济学家们对房地产复苏的时间预期众说纷纭，但是对当下形势的判断已经形成共识：美国疲弱的房地产市场目前仍未见底，还在下探中。

　　世界最发达经济体为何为房所累？

　　2001年到2006年，美国房地产行业曾经历高速增长、红极一时，甚至打造出一个名叫《学徒》的真人秀节目，吸引了众多精英加盟。那么，到底是什么原因导致美国房地产市场由强转弱，乃至于拖累了整个世界经济的呢？

　　曾几何时，房地产在美国是一个明星产业，靓男美女云集，通过跟电视业的合作，过去七年，前所未有地以每年一位的速度捧红了一批职业明星。

　　这得益于当时世界范围内房地产市场的空前繁荣，主要原因是资金充足：从2000年开始，美联储持续降息，2003年到2004年，联邦基准利率甚至一度降到1%的历史最低水平，直接导致全球性流动过剩，过多的资金四处寻找获利途经，从而推高房价。在“911”之后的三四年时间里，美国房价实现了翻番。但是，从2007年2月开始，美国房地产次级抵押贷款市场突然出现支付危机，也就是在繁荣时期过于轻易批准的住房贷款遇到了收不回来的难题。

　　银率高级金融分析师克雷格•麦克伯莱德说：“贷款利率增长，非常低端的借贷标准，以及现在的房价下跌，抵押信用的恶化，都导致了信贷紧缩的出现，而这又引发拖欠与骗贷数量上升，危机看上去发生在次级贷款领域，而事实上信誉良好的借贷者出现问题的数量也显著增长。”

　　连锁反映随之出现：建立在次贷基础上的几十万亿规模的金融衍生品出现严重贬值，导致巨额恐慌性资产抛售，这就进一步引发金融资产价值的下降，银行出现大量坏账。

　　今年3月，这一轮危机的最大受害者浮出水面：有85年历史的全美第五大投资银行、第二大债券（资讯，行情）承销商贝尔斯登公司宣布破产。危机还在蔓延，渐渐拖跨巨人，美国最大的两家非银行住房抵押贷款巨头房利美和房地美几乎也面临破产，美国监管部门首次讨论是否要注入巨资挽救这两家公司。

　　中国社会科学院货币政策与宏观经济研究所副主任 杨涛说：“在整个市场信心比较脆弱的情况下，假如下一步美国再出现一些比较大型的金融机构出现问题，甚至倒闭，对信心的打击是非常致命的，有可能会引来新一轮的加速金融市场的衰退。”

　　经济学家们认为，美国房地产走稳需要两个因素，一是抵押贷款市场走稳，二是美国金融市场走稳，宏观经济摆脱衰退边缘，投资者信心稳定。房地产市场要回暖，核心是消费者信心的增强和需求的增加，而根据两天前公布的一份报告，国际货币基金组织对美国今年经济增长的预期只有1.3%，明年降为0.7%，前景堪忧。

　　其它房地产市场—几家欢喜几家愁

　　次贷危机影响的不仅是美国房地产市场，很多国家和地区的房地产也都受到了拖累。

　　奥运期间来到中国的伦敦投资局总裁在接受经济频道采访时，一方面表示伦敦房价稳定，另一方面热烈欢迎中国投资者去伦敦投资房地产。

　　伦敦投资局总裁 乔•麦克说：“伦敦房地产市场跟别处不同，价格保持了稳定，因为伦敦的最大特色之一是，它是一个国际化大都市，我们的投资商和机构来自世界各地。我认为不管在伦敦投资房地产也好，其他的领域也好，都是好机会。如果中国有企业正在考虑这方面的投资，我们可以引导他们找到正确的投资方向。”

　　事实上，英国的房价正在遭受着6年来的最大跌幅，最新调查数据显示，英格兰和威尔士的房价比去年同期下降了4.8%；英国还不是最糟糕的，今年以来，西班牙房屋销售量下降了30%，目前已经有60多家建筑商和经纪商申请破产保护。

　　此外，法国、丹麦等欧盟其他国家的房价也出现较大幅度的下跌。专家预计，这些国家的房价还会下跌30%。与此同时，东欧国家受益于油价攀升、货币坚挺，房价稳定中仍有上涨。而房地产疲弱的现象在亚洲也出现了。

　　摩根•士丹利亚洲有限公司主席 斯蒂芬•罗奇说：“我们现在正在经历一个全球性的房地产市场的调节，从美国到欧洲主要地区，乃至中国。中国是另一个版本，中国的一些地方农村向城市转移的人口规模巨大，支撑了城市住宅的大规模建设，这种状况丝毫未变，它始终是（房地产发展的）强大动力。”

　　清华大学客座教授 约翰•桑顿说：“中国经济是足够稳固的，来自美国的冲击应该不会对中国经济造成实质性的影响。”

　　专业分析师认为，未来10年，中国还将保持高度得城市化进程，他们不断提升的住房需求会刺激房价上涨。

　　经历过上个世纪80年代房地产泡沫的日本，如今再度遭遇泡沫崩溃。仅上市的日本房地产商今年已倒闭5家，非上市房地产商中负债总额超过100亿日元的大型倒闭案件也接连不断。

　　印度，今年上半年，印度股市中的房地产类股票下跌幅度超过30%，很多投资者计划撤离印度房地产市场。

　　越南，受国际热钱的大规模撤离的影响，曾创出天价的房地产价格迅速回归，胡志明市房价已经比去年年底跌去一半。

　　全球同此凉热，也许只有等美国次贷阴影彻底散去，全球房地产市场才能由阴转晴。(编辑：闻房四宝) (责任编辑：JN025)