焦点关注实录：3.15谈维权业主该如何捍卫权益

　　确实，根据消费者协会的相关统计数据，房屋质量问题近几年来一直是遭消费者投诉比较多的问题。小到一个业主遇到的房屋渗水、墙体开裂的问题，大到小区规划改变，损害全体业主利益，维权的事情牵动着当事人的神经，却也吸引着更多人的关注。

　　关于维权，有哪些是你需要了解的基本常识？现在业主维权主要有哪些情况？在一年一度的315消费者权益保护日即将到来之际，焦点房地产网请到资深的房产律师，帮广大网友解疑释惑，指明维权道路上条条大路。敬请关注！

　　主题：315谈维权：业主该如何捍卫权益

　　时间：2008年3月12日上午10：00——11：30

　　地点：网、焦点房地产网演播室（淮海中路283号香港广场2506室）

　　嘉宾：上海市建纬律师事务所律师 宋安成(宋安成博客,宋安成新闻,宋安成说吧)

　　　　　北京市广盛律师事务所上海分所律师 李礼

　　【宋妍妍】：各位网、焦点房地产的网友大家好！这里是第48期焦点关注的现场。再过几天是“3.15”消费者权益保障日，每年到这时候，投诉的问题就成为大的话题。我们今天来调整一下讨论的主题，不是呼吁商家如何诚信，而是通过来讨论如何维权教给消费者一些解决问题的手段。首先我来介绍一下今天到场的嘉宾，上海市建纬律师事物说律师宋安成先生。上海市广盛律师事务所上海分所李礼小姐。有过维权经历的业主往往是一脸心酸，维权确实是很头疼的一件事情。有的时候看上去是很小的事情，但是往往要彻底解决这个事情要耗费很多时间。先请两位给我们介绍一下，2007年房屋类维权事件有哪些特点？

北京市广盛律师事务所上海分所律师 李礼

　　【李礼】：2007年是上海房地产市场变化也非常大。集中主要体现在三个方面，第一，上海房地产市场的维权案件集中体现在交房的问题上，有很多的问题，也有很多的业主进行投诉，以及通过法律途径来维护自身的合法权益。第二点是在房屋非毛坯修的问题上有很多争议。第三点，在房屋的规划设计上，就是整个小区的规划设计上都会存在这样的一些问题。因此，我们今天可能会主要就这三个方面来回答一下大家具体的一些问题。

　　【宋妍妍】：这是你这边接触下来的感觉。宋律师你们这边的情况怎么样？

上海市建纬律师事务所律师 宋安成

　　【宋安成】：除了刚刚李女士提到的，涉及到房屋还有一块，物业管理。也有一些新的案例，比如说业委会诉讼物业公司，诉讼开发商。业委会诉讼主要是交接问题。还有一种就是业委会的诉讼形式有些办法，比如说业主委员会诉讼物业公司要公开帐目，这是没有存在过的，还有业委会交接资料，新的物业公司进来了资料不完整，这类的诉讼是相对比较新的。另外物权法诉讼之后也出了新的案例，比如说按照物权法的规定业委会的决议，对业主大会的决议如果有问题可以诉讼。原来是不受理的，但今年因为物权法生效了，对这类案例不是所有的都受理。这也是一种新型的案件，也是新的特点。

　　【宋妍妍】：关于房屋和物业方面都是房产类的诉讼事件。这样的案件增多，也出现了很多新的特点。应该说也是给你们的工作带来了新的挑战，要不断地完善自己的知识范围。那么在两位的接触下来，去年你们这边拿到的比较典型的案例，能不能跟我们分享一下？因为有的业主可能会想，我遇到的这个问题究竟是我一家存在的，还是普遍存在的现象？

　　【宋安成】：我先来，我觉得去年的一些案例，我可以简单说几个。比如说我去年办的案子，解决上海在漕宝路龙梅路，开发商在售房时答应的比如说两百米的水井瀑布，还有会所没有开放等，对这公司七十多位业主把开发商告上了法庭。这个官司法院对开发商违约的事实都进行了认定，包括他改变了小区规划，就是原来的一二三期是整体的小区，就是整个花园一期两期三期是在围墙之内的，但是开发商三期，晨报也报道了，一分为二了，就成了两个完全独立的小区了，这样对原来小区的景观改变了，这样小区安全减少了，小区最贵的现在成为小区最便宜的房子了。我个人观点认为，法院判的结果，或者说是支持没有全部支持业主。

　　【宋妍妍】：这样的情况是属于开发商的恶意欺骗呢？还是属于他们临时更改的规划？

　　【宋安成】：我觉得有些是恶意的，比如说你该做的一些会所开放，这完全可以做到的。你这两百米的水瀑也可以兑现的，但现在你没有做。

　　【宋妍妍】：是不是他原来知道我不会做？

　　【宋安成】：这个我认为有一点恶意在里面，或者有一点主观故意在里面。但是改变格局可能不是故意做的事情。从目前法院的判例来看，我觉得相对业主的诉求可能与业主的期望值有一点差距。比如有很多绿化，现在改成道路了，那就搞成我的生活品质受到影响，法院虽然支持了部分给他，一两万块钱，这样跟业主的期望有差距。业主往往是期望值非常高，我要配十万，几十万，但司法也有一个公立，这样与业主的期望值有一点差距。可能我个人认为，业主维权的时候有一点非理性因素，感性的东西太多。我先介绍这么一个案例。

　　【李礼】：我们也是因为北京广盛律师事务所，我们在这边也接了很多集团诉讼，以及高档物业的案例。我简单地介绍一下关于高档物业这一块，别墅这一块的案例。这个小区是在万科集团所开发的，这个小区里的一位不说真实的姓名，因为关系到隐私。这位业主买了别墅，这套别墅门口也是有一个很好的景观，有一个很大的景观湖，这个景观湖后来开发商没有通知业主的情况下把这个景观湖变成了小孩的戏水池，这样自然靠近景观湖的几套别墅相应的价值自然会有所贬损。在这种前提之下，这位先生就主动找到开发商来进行沟通和协调，这个沟通和协调当然他也寻求了相关“3.15”的帮助。我们认为在这种规划设计变更对于高档的物业来看，价值贬损，还有造成的影响是非常大的。因此我们也希望不仅仅是在我们现在维权的“3.15”的日子，还包括在以后的日常大家在购买高档别墅，高档物业的过程中，一定要对于你们所注重的景观的约定，还有别墅内部的关于层高，以及相应的花园的面积，还有游泳池，相关的这些问题要做出明确具体的补充条款的约定。这样才能有助于大家在办理房屋交接入住继续的时候能够非常清楚，而且知道自己的权益在哪里。如果有相应的变更，大家应该对变更的结果做出明确的约定。这是我们对大家的提醒。

　　【宋妍妍】：我们总结一下，一个是在索赔的时候期望值和实际达到的数值可能要进行调整，不可能一下子所有的诉讼请求都得到满足。而且期望值不要放的太高，要是一个理性的水平。另外一点，就是说我们要在购房条款里，如果可能的话可以做以补充附件的形式，如果产生规划变更，或者对业主带来的损失做一下约定，是不是可以提出来怎么样的赔偿，赔偿方式，包括是否可以解除合同等等。刚才两位律师说了很多的案件类型，规划变更只是一种。对于其他的类型是什么样的案例？

　　【李礼】：我再介绍另外一种类型。因为现在目前房屋的非毛坯修，一般情况下高档的公寓都可以以非毛坯修的方式来销售。非毛坯修有大量的争议，主要体现在两点。第一点，大家在签订买卖合同的时候，对于非毛坯修里面所含的非毛坯的范围、质量，以及所赠送的一些相应的家具的约定会不太清楚。而且对于具体品牌，可能没有做明确具体的约定。因此有可能会导致大家在交接的时候与自己看到的样板房的房子不一样，因此有大量的争执。因此我们给大家的意见是这样，大家在购买非毛坯修房屋的时候要注意三个问题，第一个问题大家在选择非毛坯修房屋的时候，把非毛坯总的价款，或者是具体到非毛坯修的地板，以及相应木材品牌的编号，相应出厂厂商的信息，要作为附件列在买卖合同制内。第二点大家如果在房屋签订买卖合同的时候，对于这些方面开发商不能不提供具体的清单的话，那么大家也可以选择另外一种方式，因为他选择非毛坯修的房屋，非毛坯修的价值是在房屋的所在之内。因此你们也可以让出售方对于非毛坯修房总体的价值做出一个核定。这样方便大家在房屋交接时一旦出现你认为非毛坯的标准不符合这个样板房的标准，你们也可以依据当初约定的合同标准来索赔。第三点，我们一般情况下都是在在建，你们看的可能是样板房。我们建议是你们在签订合同的时候，对于样板房最好能做录像，或者是相应的录音取证，这样保证大家在最终交接房屋的时候，非毛坯修如果和样板房出现不一致的情况，大家有依据可以进行谈判和索赔。当然最后我们也希望大家在出现这样的一些争议之后，能够选择比较合理理性的方式，通过调解的方式来解决这些争议。

　　【宋妍妍】：李女士给我们买非毛坯修房的时候提了很好的建议。宋律师还有什么补充的吗？

　　【宋安成】：我觉得非毛坯修房纠纷非常多。我另外一个碰到的案例，当时到交房的时候业主去验房发现很多问题，一个是拍照，你可能不认为这是缺陷，但这个事实，比如说这个门关不严，这个墙体不平，这些要固定下来。还有一个什么情况呢？你可以拒绝收房，我认为你交付的东西不符合合同约定，因为非毛坯修房可以立即入住的，达不到这个条件。我也碰到类似的案例，业主发现非毛坯修房有20多处有明显的质量问题，主要表现在镜子生锈，墙有翘，门关不太严，他马上就拒绝收房。后来引起什么官司呢？物业认为你不交物业管理费，那么他说我当时收房的时候没办法入住，修好了之后再收房。后来法院支持了。我的一个提议是要有证据意识。

　　【李礼】：我在补充一下，对于非毛坯修房还有一个重点，就是对于非毛坯修房空气质量的问题。我们以前曾经调解过一些问题，多多少少都会出现非毛坯之后空气类的甲醛或其他的一些不良材质，就是有害气体超标的问题。我也希望我们一些做的很好的开发的机构，开发商，以及我们的购买物业的业主，大家对于空气质量报告的要求还是要明确地约定在合同里。这样有一个合格的空气质量检测报告，尤其是针对大型的别墅，以及高档的物业公寓，因为价值相对而言比较高，大家也注重生活品质。而这种生活品质最终的保障是来源于居住的房屋里没有对任何的身体健康造成有害其他物质的影响，因此大家要注意这一点。

　　【宋妍妍】：我们总结一下在关于非毛坯修房这类案件产生的时候，有以下要点是可以注意的。第一个希望开发商尽量能够提供相关的非毛坯材料的参数标准。如果开发商不能够提供清单出来，可以预先核定非毛坯修部分的总价。另外两位律师很善意地提醒大家，应该有一个未雨绸缪吧，取证的意识。不管是空气质量，还是房屋相关非毛坯的标准，如果真的发现问题了，一定要保留证据，或者是拍照，或者是摄像，甚至是手机录音等等，都可以把这些证据保留下来。这样将来如果有问题出现的话可以作为证据。我们说非毛坯修房是蛮重要的案例。刚才大家还提到了物业管理交接的问题，我们也请送律师来介绍一下。

　　【宋安成】：我现在手头处理两个类似的案例。这个情况是这样的，老的物业公司退出了，基本资料都交出来了，但是还有一小部分没有交。这个案子是这样的，基本的情况会有一个什么问题呢？就是说法院是很难认定哪些是物业管理必须的资料。

　　【宋妍妍】：因为他们也没有相关的…

　　【宋安成】：只有物业条例相对是比较窄的。

　　【宋妍妍】：而且随着时代的变迁，可能会出现新的材料，还没有划入这范围里。

　　【宋安成】：法院也很难认定哪些资料该交。比如说一开始新房子有一个非毛坯的协议，我们老的物业公司保存，那么这个算不算物业公司所必须交的资料，法院也很难认定。业主列的清单非常多，最后去查难度比较大。我的意思是，碰到这类案例，如果业主会碰到物业公司不负责，我觉得应该在前期物业的时候，或者在和前期物业交涉的时候明确一下在老的物业公司有多少资料，应该有一个清单，或者有一套复印件。这样交接的时候比较清楚。现在往往是开发商交房子的时候和业主没有直接的对接，业委会成立之后也不会关心这些问题，到底是物业公司哪些是必须有的，他也不关心，最后炒掉的时候他才知道哪些在。另外一个，作为业主委员会，或者作为业主大会，对于在物业公司的资料，在日常的工作中应该做一个熟悉或者了解。这样的话就避免以后在诉讼的时候没办法主张权益。现在碰到什么问题呢？你说在物业公司有资料，物业公司说开发商一开始没有交给我资料，这就没办法举证。这个案例上海已经爆发了好几起了，这是比较特殊的。

　　【宋妍妍】：大部分判案都是交复印件吗？

　　【宋安成】：也不能这么说，老的物业公司的资料不能拿过来，新的又要进来，这样法院就判拿一套复印件过来，这是没有办法的办法。关键是作为法院来讲，一个是认定有个技术问题。

　　【宋妍妍】：法律的支持。

　　【宋安成】：再一个这种案子也很难执行。我觉得业主在这方面还是应该有一个，平时作为业委会的成员，在熟悉一些物业管理的法律法规，了解一些物业管理当中涉及的一些资料，这样对你还是有相当作用的。

　　另外我还有一个比较典型的案例，同时业主委员会诉讼了班车。

　　【宋妍妍】：好像前一段时间上海康城班车取消，这就成了很大的案例。

　　【宋安成】：对。李女士还有什么补充吗？

　　【李礼】：因为我们可能接触的案例跟您不一样。我们认为，在物业管理的交接这一块，可能对于广大的业主来讲，最重要的还是说物业的配套设施。因为我们看到很多交接的案例都会集中争议在，比如说我们说的很高档的电梯的问题，还有中央空调，如果有游泳池，还有生化池，物业公司都应该有相应的配套资料。我们提醒的是，各位业主如果您对物业的品质要求很高的话，当然在房屋交接的过程中对于这些物业配套设施他们相应的质量的保证和要求也应该明确去提。

　　【宋妍妍】：两位女士在物业公司交接案例方面也给我们提供新的案例，就是要预先做好准备。刚才宋律师提到，这样的案例07年发生的比较多。因为事情的发展总有一个过程，可能说不定08年、09年会出现的更多。所以在这里对业主委员会的提醒也是非常有必要的，就是业主委员会的成员一定要自己多了解相关的法律法规，然后把各种管理资料的问题搞清楚，这样才能在以后出现问题的时候预先准备。我们接下来对下一个案例的讨论，就是关于小区班车的问题。

　　【宋安成】：小区班车的问题，事实上上海已经很多媒体都报过。但因为这个几乎涉及全体业主的利益，上法庭的都不是很多，调解的比较多，或者是通过政府的沟通协调，大家做让步都能协调掉。但是去年也发现了诉讼的案例，我手中有一个。这个问题在什么地方呢？开发商提供了班车，运行了几年，在运行的过程当中费用都是物业公司买单的。但是现在出现什么问题呢？班车要换了。我们这个案例就这样，第一个，两个物业公司也换了，新的物业公司来了之后不想承担班车运行费用，原来开发商是一家，一个性质。但新的物业公司不想承担，这个班车还要去换，这部分就没法运行了。因为他是从松江到辛庄地铁站还是非常必要的。这样业委会与开发商沟通多次没有效果，后来告上法庭，第一班车要更换，第二要承担班车的费用。开发商认为我提供班车，但是并不一定我要承担班车的费用。比如说小区提供会所，并不意味着开发商要提供会所的费用。包括你会所消耗的功能费很多业主要分摊，汽油费、养护费等，现在开发商平时的维护费用是不管的，换班车也不管。我提供的可能是一次性的，过一段时间让我换，这开发商没法做，大家的争议在这地方。

　　我个人观点认为，这里的诉讼，因为这个案子还没有判决，我个人观点认为，如果让开发商去承担班车费用，这法院可能会有点问题。为什么？因为他提供班车并不意味着要提供班车的费用。

　　【宋妍妍】：我的理解，因为班车的问题一般是在合同附件中约定的，他可能说开发商提供班车，但是你这个提供的意思理解成我开发商提供你两辆班车，然后这个班车坏了我就不管了，还是说我要保证小区一直有车，有两种解释，因为中文的解释太广泛了。

　　【宋安成】：看一般的怎么去理解，如果在正常运行范围内寿命是五年，这义务。但如果这个车过了十年还让开发商换新的，我觉得可能有点超过他的义务范围了。我是这样认为。

　　【宋妍妍】：小区班车也一般都是属于临时性和过度性的班车。因为随着人口的导入，整个区域发展，公交配套要跟上来。

　　【宋安成】：并且开发商也帮助小区申请了公交线路，开发商也拿了几万块钱，这样我也可以不承担。另外班车也运行了这么多年，换也有问题。我觉得这类诉讼，一个是案例比较新型。目前我也没看到判决的案例，但我个人认为，可能业主在这方面维权的时候，一个是要尊重事实，如果班车提供了很多年，你再让开发商提供新的，第一个法院可能很难判，可能也有难度，开发商也觉得有很多问题。另外，我建议，小区免费的班车作为业主也好，作为物业公司也好，作为开发商也好，尽量地来讲不要去免费，因为一免费的话开发商肯定不想买单了，尤其是房子卖完了之后肯定不想买单了。我们碰到好几个案例都这样，我认为免费班车问题这样的纠纷可能在08年或者在09年会出现更多。

　　【李礼】：关于这一点，我们知道的有一些小区，我们可以看得出来，开发商为小区配备班车，实际上是有利于从业主的角度来考虑的，当然也有卖房便利的因素。但是我个人的观点是这样，如果开发商做出一个承诺要给小区配备免费班车的话，那么作为开发商这块我提醒各位，有这样的社会公益心的开发商，你们对于小区免费班车提供的具体条款还是应当做出明确具体的公式，比如说期限，三年还是五年，还是说以后，班车如果出现了刚才宋律师所说的出现问题的时候，应该怎么样来进行保养，怎么样进行维修和更换。另外我同时也认为，因为那些物业的价值，它的价值很高，非常高。实际上当初开发商提供免费交通的时候，已经把成本核算在内了，我是这样认为。因此我的观点是这样，大家每一个购房人，无论您是购买普通的商品住宅，还是购买高档的住宅，都应该知道，所有的你购房时所看重的条件。我们也有这样的案例，当时开发商会承诺是说，小区的周围会有轨道交通，但是三年过去了仍然没有。这样的话他自己的交通成本会很高。因此，他也希望能够通过诉讼来解决，但是对于这一点恰恰业主他并没有把这个承诺的内容在合同里作为约定。因此他主张权利的话相对而言就会出现困难。因此我们觉得无论是轨道交通也好，小区的班车也好，还是说小区里承诺过对你影响较大的其他的设施也好，大家都要注意，要让你的房屋的出售方明确他相应的条款，是不是免费，什么时间，具体明确的时间能够提供，出现问题之后由谁来承担这个法律责任。

  最后一点我还要提示一下班车这块，因为免费班车我们看到很多，免费班车要提示大家还是有一个问题，就是你乘坐免费的班车，假设这个班车出现意外事故的话。我们的建议是，最好开发商在提供免费班车的同时还能够对车辆进行相应的保险，这样才能在安全上有所保障。

　　【宋安成】：虽然开发商提供的班车是免费，还有一个是不写免费，也不写不免费，这样开发商说了，我开始说有班车，我没说免费，我现在收费也可以啊。开发商一开始收了一段费，但是比较烦，上车一块钱，后来不收了。后来换了物业公司开发商不想买单了，再收费也不交。

　　【宋妍妍】：归根到底，还是说这个条款要再清楚一点，再具体一些，只能具体到一定的程度我们业主可以去要求，要把这个条款签订的再具体一些。

　　【李礼】：无论是开发商都是出于好的角度考虑的，大家要齐心协力，开发商也要注意严谨性，业主也要购房房子的时候签具体的。

　　【宋安成】：比如说有的前期物业管理服务都会写清楚，只在前期物业管理服务期间免费。

　　【宋妍妍】：这种是比较负责任的。

　　【宋安成】：这我也讲得过去。另外开发商明确写我不免费的，或者三块钱一次。

　　【李礼】：对，要明确。

　　【宋安成】：这样大家就比较好处理。

　　【宋妍妍】：我们班车的案例讨论下来，还是要提醒大家，把条款签订的更加具体，更加清楚一些。除了小区班车的案例，刚才李律师还提到了交房时候的问题是吗？

　　【李礼】：对，我向大家提示几点交房的案例。我们看到交房的案例三种情况比较多一些，第一个不符合交房子时间，到了合同约定的时间开发商仍然不能够交房。第二点在交房的过程中会发生很多问题，比如说产证同时交付的，这样产生产证不能同时交付的情况。第三，房屋交付的过程中产生双方对交付的标准有不一致的地方。比如说我们所说的，原来法律所规定的，合同里规定的两书一表，就是我们说的质量保证书，使用说明书，还有测绘表，关于实测面积这一块大家会有争议，有误差。尤其现在随着大家生活水平提高，房屋购买的面积还是比较大的。所以我们在处理这些案件过程中，积累的经验想和大家分享一下。第一，我们大家在进行交房交接的时候，如果您对于房屋交接这一块，比如说工程质量相应的问题没有相应的经验的话，你们还是请有专业资质，有专业经验的人，比如说对室内空气的问题，非毛坯的问题，面积的问题请他们来帮助你们进行验收交接房。同时个体的交接房可能成本相对高一些，有一种方式可以采取。也就是说，大家可以通过，因为现在小区都会有网络的平台，你们可以通过大家集体来委托专业收房的人员，包括律师在内，包括我们相应的有这样资质的人员对房屋进行整体的交接，这样大家既可以省事，也可以节省很多的经历和金钱成本。这是第一点。

　　第二点，如果房屋延期交付了，这样开发商会给大家发延期交付的通知书，大家在接到通知书的时候最起码要有法律保护意识。大家不要单方面自己去找，你可以回他书面的函件，要求他按照合同的约定承担相应的配套责任。交房的时间过分地拖延，比如说严重影响到你居住使用的问题了，对于这块，目前可能你还没有搬进去，你在租赁房或其他成本增加的话也要做相应取证的工作。第三点，就是产权证的问题，产证实际上是大家，无论你是自己居住也好，或者是您购买住房以后的转让也好，都要注意在产证这一块大家要注意约定小产证，而不要仅仅在合同里约定一个大产证，因为大产证是由开发商办理的。分割为小产证还要有一段时间。因此大家要指明登记有房屋所有人名字的，一旦发生房屋产权证延期办理的问题，大家可以按照法定赔偿金的比例，同时要求赔偿。这是我们要提醒大家的。因为目前房屋的市价变动也比较大，希望大家对于上面的这几点能够自己关注起来。另外宋律师可能还有其他很好的建议。

　　【宋安成】：实际上在二手房买卖也有交接的问题，上家和下家了，买家和卖家。一般二手房买卖很多是非毛坯房，有几个问题。我也办过类似的案例，大家可能有几个方面发生纠纷。第一个关于非毛坯的保存问题，有的比如说看照片，结果老的业主本来是空调给你的，后来拆走了。没有照相固定下来，仅仅写了包括非毛坯，包括家居，这是很含糊的概念。如果你买的是二手房非毛坯房，应该通过拍照，然后列清单来固定下你所有的非毛坯，所有的家具具体包括哪些东西。这样以免发生纠纷。

　　另外一个问题，户口，这两年稍微少一点，但也有。特别是第一次买房的人不关心这个问题。因为上海是什么情况呢？一个房子不能有两家户口。比如说上下不把户口迁出去，你下家的户口是迁不进来的。并且按照目前的宪法操作法院不受理这样的案例，你告上家把户口迁走，法院他不管，这样你救急的途径没有。这个我认为也是应该注意的。

　　另外，在二手房买卖当中还要涉及到一个什么事情呢？把付款期限一定写清楚。因为往往房子的价值比较大，比如房子涨价上家可能比较大，往往哪一笔付款写的不清楚，他就要解除合同，这样的案例非常多。特别是去年的房价一路上涨，付款到某一个节点的时候，上家也不及时去要，下家也不知道什么原因延迟了15天，这样他就用你没有按期付款我们解约。另外二手房买卖当中还有一个问题，一般签订合同之后有一个备案，合同的密码掌握在中介手中。我认为特别上家要掌握这个密码，不要出现一房两卖的情况，因为不撤单的话不能卖。防止上家违约，往往通过中介撤掉了，然后卖给第二个人。这样你和中介签合同的时候有一个限制，你撤单要通知我，或者说意见。这是在二手房买卖经常出现的问题。

  另外我最后提醒一点，维修基金交接的问题。

　　【宋妍妍】：您是指从开发商交到物业，还是新的业主？

　　【宋安成】：买卖双方，有的人没有去办交接。还出现什么情况呢？特别是老的房子，原来维修基金没有交，一进来的时候就得交了，他觉得这个应该上家交，上家没交怎么找我呢，这个就说不清楚了。大房子维修基金可能一两万，当然数字也不是很大，但也一是笔钱。约定清楚原来有没有维修基金，有的话怎么转。现在一般中介就是直接赠，这种方式比较多。当然有的特殊情况要特殊对待，比如上家没有交过。再一个往往房子卖好之后，要维修基金，所以你下家买这个房子你维修基金要给我。这点大家还是要注意一下。

　　【宋妍妍】：我们谈了一些上下房交接的一些问题。那么除了以上谈到的维权案例，两位这边还有没有比较特别的案例？

　　【宋安成】：比如说现在比较多的，业主委员会，或者是业主大会向物业公司追讨小区的公益性收入。在什么时候出现矛盾呢？在前期物业没有物业管委会，停车费他也收了，往往物业会成立之后停车费一年这么多钱，你要给我，但物业公司花掉了。这样业委会成立马上给物业公司打官司，你要返还。这样的案子去年爆发的比较多。

　　另外一个维权，刚才提的有点重复，就是物业公司，或是其他业主占用公共部位的情况。我就不说哪个大厦了，大厦下面是小区的公共部，后来把一楼二楼租下来，然后一楼是对外的，后来改成金库了，大量的现金，包括金银，并且设定好几套门，很严，现在保安很多了，业主就不愿意，说这是公共部位，你银行租了一楼二楼可以没关系，但是公共部位作为金库有问题了，要么你给钱。肯定这也是异类纠纷，我认为这是正当的。作为业主主张自己权利的时候要有证据意识，比如说两百辆车，一个车三块钱，然后一年多少钱，你管的年数多就几十万，上百万，这样的官司法院会判。往往还有一个转为补贴，我要提示的是业主不要盲目维权，不要认为所有的公共部位都归我业主。比如说小区物业管理费一平方三块钱，一个月二十块钱，你物业公司这么多员工，保安、保洁等，这些东西还是需要一定开支的，需要成本的。我认为要有一个理性的维权，一些高档社区可能物业费比较高，两块。一些原来的老工房，收入比较低的一些委员会也会愿意作为补贴给他。所以行使权利的时候要换位思考，因为物业公司也要有成本。

　　【李礼】：还有一个类型的案件，我想大家也需要注意一下，就是在我们一手房买卖交接过程中按揭贷款的问题，现在银行的政策不断有新的政策推出来。也有一些业主，因为不清楚这个按揭贷款具体的程序。因此在买卖合同的签订过程中对贷款的支付，还有贷款发放的流程也不了解，也可能在约定付款的问题上会吃了很多的亏。因此我建议大家，对于针对自己在购买新房的时候，按揭贷款这一块有很多的开发商都会承诺，他们会和银行之间有协议，因此你们才能够办理相应的按揭贷款，而办理按揭贷款必须要有双方相应的资料提供才可以。尤其是对于个人，你对于自己的贷款能力应当还是要在购买房签合同之前做一个审查，要明白是不是能够按揭贷款。单款按揭贷款发生违约，或者发生解约的情况，这样大家就得不偿失了。这是最后的提醒。

　　【宋妍妍】：我们今天两位律师跟我们分享了很多种类别的案例，我想如果说每个业主把自己的案例对号入座，总能找到相关的地方，然后进行启发性的思考。最后再给两位一个机会，关于业主维权，我们归纳总结一下有哪些重要的建议跟我们业主说一下，跟我们网友说一下？

　　【李礼】：在维权这块，刚才宋律师也谈到很多。我们认为维权是有一个理性的思维为前提的，理性的思维还是要有法律依据。我建议大家，在维权之前要考虑三个问题，第一，维权你的法律依据在哪里，有没有法律依据，这个通过看相应的案例都可以得到答案。第二，在维权的过程中经济成本也是一个需要考虑的问题。因为大家可能都有很多的事情。另外进行维权也需要聘请律师，或者其他专业的人士来帮你进行操作。

　　【宋妍妍】：包括取证。

　　【李礼】：包括取证，因此我认为如果大家在维权的过程中节约维权成本最佳的方式，就是事先预先，未雨绸缪的阶段，如果有专业人士给您建议，或者带领您进行操作的话，您可能会很少发生以后的纠纷，甚至包括以后重大的赔偿性的问题，也会带来的经济成本的增高你就不会产生了，会减少很多。第三，大家在购买房屋之前，包括在购买房屋以后，大家要适时地了解开发商的情况，包括小区建的过程中，小区物业配套这些要做比较清楚的了解。这样大家才不至于在维权的时候费用盲目过高。

　　【宋安成】：我再简单谈几点，第一点现在业主维权，我觉得现在业主维权普遍存在一种问题，有一定的盲目性。特别是对一些另外，特别是走上诉讼的业主，一定对诉讼结果，应该有一个心里承受能力。我们经常碰到业主打了一审，打二审，打了二审打再审，这种现象他感觉他输的没有道理，当然他输的原因多方面，当时做这件事情的时候认识不充足。再一个证据不足，导致自己败诉。我觉得业主对判决的结果一定要有承受能力，这是非常关键的。一开始诉讼要意识到这个会输，输了会怎么样。

　　【宋妍妍】：非常感谢我们两位律师给我们分享了这么多的案例，而且也提供了不同角度的建议。刚才李律师说了一句话很有道理，安居乐业，本来是安家买房子是很幸福的事，但真的遇到问题需要你去维权，这也挺心烦的，但是其实也没有想象中那么难。我想如果说我们今天听了两位律师专业的建议，包括我们自己有理性的思维，那么维权的事情不会像大家想象的那么难，只要我们静下心来慢慢地梳理，然后有一个预期，有一个良好的心态，维权应该是一个轻松的事。

　　再次感谢两位律师作客我们的焦点房地产网。谢谢两位！

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