蔡为民：定房价不同定肉价 唯市场有资格指导房价

　　世界上可能有一模一样的猪，却没有完全相同的两套房子，因此惟市场才有资格指导房价。

　　文/两岸知名不动产评论家 蔡为民

　　近期上海市房管局发出《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》（“沪四条”），其中提及对于定价过高的项目开发商，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。此种对房价采取“限价”作法，引起全国广泛关注。

　　会扭曲市场价格体系吗

　　“指导价”是否为压制房价上蹿的好办法？虽然见仁见智，但恐怕多数人并不乐观。房地产又不是猪肉，可以很清楚地切分前腿、后腿、蹄髈、五花肉、里脊肉，然后加以区别定价。

　　类似的例子太多——一辆郭美美开的玛莎拉蒂得多少钱？一幅毕加索的油画价值几何？不论认定标准为何，不会有人愚蠢地想到去拆解它，细算其真实价格与利润，因为其无形品牌的价值，远大于它本身的明码标价！那么为何性质雷同的房子可以蛮横地加以解剖，然后称斤论两地精算价位，并进而判断其暴利与否？

　　唯市场有资格指导房价

　　再举个最近很“夯”的事例——达芬奇的奢华家具之所以贵不可攀，系因原装进口、设计工艺的品牌价值，乃至身份、地位的表征，一旦发现原来是“本土”货物，同样的东西就有了天差地别的身价，可见标识的重要性。房地产不正是如此？找贝聿铭跟找蔡为民(博客,微博)设计，那是什么跟什么档次的区别？即便是贝老年事已高，多数设计图其实是由门生操刀！

　　简而言之，世界上可能有一模一样的猪，却没有完全相同的两套房子，因此唯市场才有资格指导房价。

　　需要知道的是，房价中只有地价是“死”的（取得土地后，价格便确定，内有猫腻者另当别论），其他组成部分则都是“活”的，大至建安与设备之档次、环境与产品的塑造，乃至灯光计划，小到各层各户的格局、非毛坯、座向、景观等，是高达百种以上品质各异之软硬件组合，如何能有效地综合、权衡计价？遑论无法明白计入成本的灰色与黑色支出，从而使得区域行情顶多只能参考罢了。

　　上述道理很多人都能明白，我不相信人才济济的有关部门会不清楚。

　　走笔到此，我必须申明自己并不认为当前的房价属合理范围，甚至认同其的确存在的人为炒作与哄抬成分。关键是需求从哪里来？高房价的根源是什么？为什么明知暴利，还有一堆人抢着买？显然房地产从土地开发到建成房屋的过程中，必有环节出现问题，而这才是值得探索之处。如果不明就里就十面埋伏，拼了老命围剿房产，无异欲练就《葵花宝典》而“引刀自宫”，接着才发现原来“不自宫也能成功”！

　　何不“限地价”？

　　尤其值得思考的是，房屋是流动的，压迫开发商降价出售，购买者在经过一段时间后，仍可以还原其市场价值，以高价转手，这不正是市场充斥投资、投机客导致政策“限购”的原因吗？更何况房价高企与地价及“土地财政”关系密切，政府真有决心稳定房价，首先该限的是“地价”，如此限制房价才师出有名！

　　综上所述，我认为有关部门硬要规定、指导房价，只能是制造权利寻租机会——有办法的打招呼、走后门，没关系的则偷工减料以确保利润。更可以肯定的是，以往开发商为提升建筑与居住品质，聘用国际大师级人物规划产品的大手笔，将成绝响！