郑沂：从本质上讲我们跟它们大多不是一个路数

　　记者：产业地产目前已经涉及越来越多的领域，概念繁多，已经远非工业物业那么纯粹，为什么万通坚持选择全部出租这种模式呢?

　　郑沂：这正是万通切入美国模式的一个重要抓手。因为在美国，工业物业和商业物业其实都属于收租型物业，通过持有资产收取租金，并以资产证券化的形式为投资者带来收益。这是发达国家已经走过的道路，国内的房地产行业还很年轻，未来一定会走上这条道路的。

　　而且，大规模的园区开发只是某一个发展阶段会有很多机会，中国最火热的大规模园区开发时代其实已经过去了，未来的空间正在变小。海外大型的工业地产商非常多，但基本都是持有收租型的。在我们看来，园区开发公司规模不容易做大，也不易长期持续及复制。

　　记者：我们观察到很多产业地产商都以全体系的服务为重要竞争力，从前期的选址、注册、招商，到后期的融资、信息服务，包罗万象。万通在工业地产方面是否会考虑这种全方位的服务?

　　郑沂：现在企业的经营理念就是简单、专注，因为现在社会经济的分工越来越细，术业有专攻，尤其在工业地产方面，注册、税务这些服务园区政府都一条龙处理掉了，想把所有链条都吃全了难度很高，同时附加收益有限，投入产出比很难符合投资要求。

　　万通的优势就是物业提供和运营，当然在某些角度我们会适当地提供增值服务，例如在客户入驻之后协助它们去做一些设备的融资租赁等，但仅限于服务内容，不会作为主要赢利点。

　　记者：为什么工业地产业务没有选择让已经上市的万通地产来做?

　　郑沂：工业地产毕竟是一个比较新的领域，处于孵化阶段，按照国内的会计准则，很多价值体现不出来。在工业物业前期的开发和孵化阶段，对短期净利润的贡献往往是负的，这显然不适合放到上市公司平台里。在我们和美国REITs之父的山姆·泽尔(Sam Zell)见面时，他曾经提过，要将“金子”和“沙子”分开估值，上市公司要求年报、季报每个阶段都需要体现，投资人追求的是利润快速增长。而工业地产孵化阶段利润很少，成熟阶段则稳定缓慢增长，将它们分开估值会让各自价值更好地体现。

　　其实，目前在国内资本市场，很多物业持有型的上市公司很大程度上被严重低估，例如张江高科、浦东金桥，它们都拥有着相当优质的收租物业资产，但是国内投资者对于这方面的认知还不够成熟，使得这些公司的内在价值没有被充分发掘。

　　记者：万通工业地产在REITs方面的构想是怎样的?

　　郑沂：REITs应该是将现金流稳定的物业进行资产证券化，通过稳定的分红来满足投资人的收益。这非常适合工业地产的特质，我们的工业地产从一开始就是瞄准REITs来做的。其实国内REITs的法律法规研究基本已经健全，阻碍很少了，只是在等待推出的时机。

　　其实大家概念上有个误区，一提REITs就是上市交易的公募REITs，其实在美国、日本，私募REITs比公募的规模大一倍。在中国现有政策法规环境下，设计适当的私募REITs比公募REITs容易做，万通已经有过类似成功的尝试。万通工业地产并不会单纯等待公募REITs的窗口，也不排除发行私募REITs或者以公司形式上市。

　　记者：目前国内产业地产群雄并起，联东、天安、华夏幸福、北科建都有着迅猛的发展势头，它们会是万通在工业地产领域的竞争对手吗?

　　郑沂：从本质上讲，我们跟它们中大多数不是一个路数，甚至不是一个行业。我认为可以和万通进行类比的更多是外资基金，像普洛斯、丰树、腾飞等，还有包括物流地产领域一些比较专业的公司。其实这些公司在国内的总体规模都不算大，大家都还处于同一起跑线上。