21世纪不动产 浦江镇一地块底价成交约定竣工时间

　　今日，本市成交了步入5月份的首幅土地。上海浦陈房地产开发经营有限公司以1.45亿底价竞得浦江镇120-N地块(浦锦路、江龙路口商品住宅地块)，折合楼板价约为8277元/平米。

　　据了解，浦江镇120-N地块(浦锦路、江龙路口商品住宅地块)，东至浦锦路，南至江龙路，西至用地红线，北至联航路，出让面积共计10814.4平方米，容积率1.62，属普通商品房用地。

　　统计显示，此前2012年前4个月本市合计仅出让3幅普通商品房用地，出让面积约为24.2万平米远低于2011年同期13幅、80.8万平米的出让体量;同时就溢价情况，2012年3幅普通商品房用地仅有一副溢价，且溢价率只为27.2%。而2011年同期13幅普通商品房用地中无底价成交，最高溢价达205.5%。

　　21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，目前楼市二三级市场皆出现了所谓的大幅让利情况，但本市土地作为一级市场至今也仍未有明显回落之势。而为避免流拍或是贱卖情况的出现，今年土地出让方所供用地无论是价格抑或是价值也较为保守。故在多方因素下促使当前土地市场与二三级市场相背离，交投仍处冷清，

　　另外该幅浦江镇120-N地块(浦锦路、江龙路口商品住宅地块)真正值得关注的是其土地出让公示中所设立的条件。

　　首先该幅地块在出让合同中还规定该地块必须在12个月内竣工。对此，闵行区规土局表示，该地块约定12个月内竣工是根据该地块的用地面积及建筑体量确定的。据出让合同约定“该地块地下建筑面积(商业、旅游、娱乐、金融、服务、商品房等六类经营性面积除外)，应当以批准的规划设计方案为准”。因此，在规划设计方案批准后如果地上与地下建筑面积之和超过3万平方米，受让人可以申请延长竣工时间，经批准后可以将工期适当延长，但最多不超过24个月。

　　其次，据出让合同中规定，经区房管局闵房管[2012]70号文明确，凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目，均应按不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例，配建共有产权保障房。郊区有条件区域的建设项目，应进一步提高配建的比例(闵行区暂定为7%)。配建共有产权保障房房源的建设项目，其商品住宅在预售或者出售之前，房地产开发企业应无偿将配建房源移交给区住房保障机构。这意味着，该地块开发商需配建7%的经适房最终需无偿移交给政府。

　　罗寅申表示， 以往有些开发商只打下第一根桩，就算开工，但往往模糊处理竣工时间，以此来规避政策。由此看来打击囤地最重要的是明确竣工时间，而不是开工时间。只有在开工的同时明确竣工时间，对打击囤地才形成较为有效的约束力。而去年年底国土资源部所起草的《闲置土地处置办法(修订草案)》“征求意见稿”中也提及，国有建设用地使用权有偿使用合同和划拨决定书，应当就项目开工、竣工时间和违约责任等作出明确约定。故此浦江镇120-N地块竣工期限措施的出现或是有关部门针对土地市场管理所采取的新方向、新苗头。