合生创展“自我调控”初尝甜头 精耕细作造百年老店

　　2009年毛利率42%，2010年毛利率39.6%，2011年毛利率45.9%。合生创展三年“自我调控”已经开始初尝甜头。

　　在持续数年的楼市调控下，地产全行业都面临规模增长的天花板，合生创展显然更有预见性的调整了自身策略，即，学习香港长江实业做法，保持适度规模，聚焦一线城市群、深耕细作。

　　而合生如此低调调整策略背后的目标是，追求稳健拓展，基业长青，打造百年老店。

　　纵观房地产行业各梯队公司，合生追求稳健的风格数年来日渐清晰，其优势是面对市场沸腾，克服诱惑，进行自我控制，从而也更能抵御市场风险。

　　这一点，在如今资金断裂、兼并不断的行业情势下，合生的优势更为凸显。

　　保持适度规模 发展百年老店

　　在合生看来，要打造百年老店最重要的因素是，保持适度规模，聚焦价值区域，精耕细作。

　　合生方面表示，未来几年，合生的年度基础销售额将保持在150亿至300亿左右，住宅项目数量控制在35至40个左右，商业项目控制在10个左右，产业地产项目控制在3至5个，但保持适度规模并不等于停步不前，合生未来会要求每个项目都具备良好的条件，深入学习香港长实精耕细作，在标准化商业模型的指导下，充分实现项目的持续竞争力。

　　外部分析人士称，合生此战略安排合理之处在于，将住宅、商业以及产业地产的规模搭配得当，这一做法可以充分循环利用公司资源，最大化提高单位利润。但是，作为代价，这个转型必然要承受业界关于规模、速度等方面的质疑。

　　始自2010年，合生创展就开始调整产品战略，保持原有住宅地产发展的同时，发力高端物业，同时布局商业地产。按照一般规律，高端物业将提升公司财报中的毛利润率，但是会减少公司规模上的扩张。而从房地产发展来看，商业地产、产业地产等项目对资金的占用时间会更长，但是一旦形成一定规模，会成为公司财报中的稳定器，为公司的其他业务支出输出稳定现金流。

　　由于深度调整，合生创展确实面临不少困惑，从2009年合约销售额150.9亿元人民币开始，2010年合约销售额110.37亿元， 2011年近100亿元人民币，合生创展三年来年度销售额呈下挫态势，受到业内质疑。

　　然而，合生的此次调整优势却在这两年的调控中显露优势。今年以来，几乎没有哪家开发商再把规模放在第一的位置，而是要么强调高周转率，要么保证利润率。原因无他，调控令全行业的规模扩张受到了抑制，政策与金融环境已经不足以支撑地产公司跨越式发展。例如，位居行业第一的万科，销售额增长率由70.5%下降到了12.4%，增速回落幅度达58.1%;龙湖地产则由81.5%下降到14.8%;另外，保利、中海、恒大的增速回落幅度分别是41.8%、10.6%、7%。特别一提的是，绿城增速由去年同期的6%，快速下滑到-35%。

　　中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天认为，自2012年开始，房企将面临“去政策红利”、“去存量”、“去杠杆”的压力，追求有质量的增长将取代过去单纯的规模化增长。

　　这一点，合生心意暗合。合生创展方面表示：“公司战略始终是坚持精耕细作，追求对投资者的回报。这个回报不是依靠现金流去滚动，而是依靠土地产出价值的最大化，保证每个项目利润率的最大化。”

　　“合生创展净利润水平已经与几个数倍于其销售规模的房地产企业接近，这意味着公司的盈利能力相对比较高。”某外资投行分析师表示。

　　布局一线核心城市群

　　近年来，进入地产百亿元俱乐部的地产新贵公司不断，综而观之，其共同特点是：其销售业绩大多建立在布局城市数量增加与项目数量井喷两大基础之上。

　　但与如上地产新贵公司不同的是，在面临房地产深度调控，政策进入“震荡期”、“深水区”后，合生创展并未急于向二三线城市分散风险，而是继续深耕原有战略区域，在其他房企转投二三线城市背后留下的空白区间中，进行产品布局的自我优化调整。

　　这一反周期的“减法”策略，固然从而在调控期内，暂时牺牲了销售规模，但同时却回避了财务风险，也蓄积了在一线城市优质区域谷底套利土地市场的财务能力，更重要的是，仅仅耗时近两年时间，即完成了这一过渡期。在过去的数年中，合生的风格标签日渐明显：

　　在高价值的城市空间进行价值挖掘，进而平衡市场短期波动风险、追求长期稳定增长，成为合生创展与其他房企注重规模、横向分化风险的鲜明区别。

　　合生创展目前入市的多个项目都已经体现出这一战略带来的优势利好，如近几年在京打造的标志性高端住宅代表作合生霄云路8号、合生世界村、合生麒麟社以及合生滨江帝景等一系列层次分明的产品，不仅贯穿高端豪宅到刚需普宅多层次住宅产品，同时还在其住宅基础上，成功延伸到商业、酒店、写字楼、高尔夫等领域。

　　目前，合生包括住宅、商业、酒店等几大业务的相辅相成已经形成良好的互动格局，高品质住宅项目的冲击力和影响力已经拉高了集团的整体产品水平线，对其他的业务和品牌发展同样提供了较大的溢价空间，这将是未来业绩平衡的重要推手。

　　以北京亦庄的合生世界村为例，在对区域稀缺的商业进行精准定位和搜寻后，合生创展引入国际一线品牌的主力店铺和顶级品牌，牵引和带动区域高端消费群，创建区域独有的商业运作模式，并借助便利的交通与周边商圈资源形成联动互补，使商业触角获得极大延伸，从而也使得整个项目拥有了不可复制的高端价值。

　　实际上，合生创展的这种模式是在认真学习香港地产模式基础上结合内地高速增长的城市化需求而创立的。由于土地资源的稀缺以及本地购买力的结构，如长实、和黄、恒基以及亚洲最大的工业与物流基础设施提供商普洛斯等一批优秀的国际地产企业，并不是单纯地追求规模或短期收益，而是更注重物业资产的优质运营。

　　“大规模消耗土地资源以实现企业的快速膨胀，在中国这种人口极多、资源极其贫乏的国家是绝对不可能持续的模式。如果珍惜自己拿到的土地资源，就应该让土地资源本身发挥应有的价值，这才既是对投资人负责，也是对国家、社会负责。”合生创展表示，合生已经经历过此前的快速扩张、规模发展阶段，单纯追求数字已经不是合生唯一的目标。在今后，以精细化的操作赋予土地资源以更多的附加值，以更集约高效的形式创造新价值，从而给予客户、公司更多的良性循环，将成为合生的长远追求。

　　分析人士认为，从政策层面来看，这种土地操作模式显然也是符合节约土地以及集约精细化企业发展的要求的。