2012上海十大土地拍卖：上半年海水 下半年火焰

　　用“冰火两重天”来形容2012年的上海土地市场再贴切不过。上半年在市场不明朗的情况下，政府推地意愿及开发商拿地意愿均处于低谷，而自9月份以来，土地市场迅速回暖。供应量及成交量均大幅度上升。

　　6月，佳兆业、元祖投资开始搅火上海土地市场。7月，融创绿城激战百轮，诞生了2012年纯宅地“高价地”;信达也疯狂了一把。9月，招商置业斩金地龙湖绿地在内12房企于马下，勇夺徐泾镇海天花园西侧地块;申电投资也如愿的收获上海今年以来总价及单价最高的“双料高价地”。10月，保利成了最耀眼的主角，45亿刷新了今年上海新总价高价地记录的大手笔让业界哗然。11月又诞生了上海新单价高价地，12月中旬，上海总价高价地记录又被刷新了，值得一提的是，海门路55号地块起始出让金46.9亿元，若成交，也将成为上海新总价高价地。

　　数据显示，上海前11个月的土地出让总额为756.96亿元，上半年仅占比20%。其中， 9月、10月、11月的土地出让金分别达到114.68亿元、168.33亿元和147.29亿元，连续三个月过百亿，仅9月单月168.33亿元的土地出让金就已接近上半年土地出让金的总和186.86亿元。12月12日，随着今年上海最贵地块—徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块以54.31亿成功出让，上海今年的土地出让总收入达到838亿元，与去年的1193.2亿元相比，还有一小段距离。

　　与上半年的冷清不同，下半年上海土地市场涌现多幅优质地块，知名房企竞相拿地，甚至出现了3月内高价地4次被刷新的火热盛况，土地市场火热收官已成定局。(以下按时间先后顺序排列)

　　佳兆业旗下新湾投资高溢价拿下嘉定奉贤两地块

　　有“地产黑马”之称的佳兆业集团，秉持“快速周转”的理念，瞄准上海土地市场果断拿地，6月份，佳兆业先后在上海拿下两幅优质地块，总耗资逾8亿元。

　　6月6日，佳兆业以4.07亿元获得上海嘉定区马陆镇28-01地块，溢价率55.33%，楼板价6990元/平米。该地块距地铁11号线马陆站仅300米，地理位置极其优越。

　　据透露，佳兆业将把马陆项目打造成嘉定城区高端品质社区，目前该项目已被命名为“佳兆业大都汇”，主力户型将为80-100平米左右，目标客户群直指刚需，预计10个月后开盘。

　　随后，6月27日，佳兆业以4.05亿元摘得上海奉贤区庄行镇B-08-02地块。上海市规土局网站显示，该地块自挂牌以来，有14家开发企业领取标书，包括绿地在内的5家进入竞买环节。佳兆业方面发文称，该地块对接S4沪金高速、G1501绕城高速。随着轨交5号线和8号线在奉贤延伸段规划的公布，“地块周边的配套设施正不断完善，发展潜力巨大”。

　　据业内人士分析，佳兆业敢于在上海接连购地，与其快速开发战略与坚持刚需产品开发密不可分。佳兆业集团总裁金志刚也表示，房地产行业在度过黄金十年期后，传统的模式亟待改变，企业在产品上应关注刚需，而合作开发将成为转型期房地产行业的重要趋势。

　　赵巷镇嘉松公路西侧地块3.81亿成交 溢价率高达111.85%

　　6月13日，元祖投资有限公司以3.81亿元成功竞得青浦区的赵巷镇嘉松公路西侧地块，溢价率111.85%，楼板价4849元/平米。公开资料显示，元祖投资有限公司成立于2012年5月11日，属于香港本地公司。

　　事实上，这幅地块虽然地处偏远，但竞争激烈程度却依然不小。上海市规土局官网显示，出让前，该幅地块领取申请书的就有12家，而申请竞买的人数也有3家，所以超过100%的溢价率并不意外。此外，虽然这块地溢价率较高，但究其原因还是起拍价低的缘故。

　　赵巷镇嘉松公路西侧地块为商办用地，出让面积43653.5平米，容积率1.8，起始总价1.8亿元，起始楼板价2289元/平米。另外，虽是净地出让，但出让人要求，地上、地下建(构)筑物和管线等由竞得人自行办理有关搬迁或拆除手续并承担相应费用。

　　赵巷镇嘉松公路西侧地块周边有十几个别墅楼盘，其中距离该地块较近的别墅楼盘如恒联名人世家、香水湾别墅、金地佘山天境等销售均价在40000元/平米。相对于数量众多的住宅项目，商业项目仅有两个，分别是奥特莱斯品牌直销广场和京华商城。有业内人士表示，目前该地块周边商业项目销售价格仅为万元左右，土地价值较低。

　　绿城融创联手16.44亿创造新高价地

　　7月25日， 10家开发商经过数百轮激烈的举牌后，融创绿城旗下子公司上海绿顺房地产开发有限公司以16.44亿元斩获浦东新区唐镇新市镇A-03-11地块，楼板价15054元/平米，溢价率36.85%。融创、绿城两大地产巨鳄建立合营平台公司后首次“登陆”上海拿地，引起业内强烈关注。

　　16.44亿的总价使唐镇新市镇A-03-11住宅地块稳坐2012年的纯宅地“高价地”位置，但却是“掉了身价”的高价地。房掌柜查阅资料得知，该地块在去年11月就已挂牌，当时报价为15.8亿，楼板价14500元/平米。由于开发商普遍面临巨大的资金压力，最终因无房企参与竞买而流拍。时隔大半年后再度挂牌，此地块所报总价下调至12.0125亿元，降幅超两成。

　　据出让公告显示，该地块内中小套型(90平方米以下)住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积20.0%,计21840.87平米。同时需配建5%的建筑面积即5460平米为配套保障性用房移交住房保障机构。

　　2009年，绿城以高达19040元/平米的楼板价拍得与A-03-11地块仅一路之隔的“唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块”，即现在的绿城玉兰花园，唐镇新市镇A-03-11住宅地块与之相较，楼板价仍处于较低水平，具备较强的可操作性。该幅地块未来将与绿城玉兰花园形成整体，1.5的容积率将有望继续走高端产品路线。

　　上海信达8.93亿元斩获松江国际生态商务区首幅宅地

　　在7月份以来上海举行的多宗土地出让会现场，拍卖师均提醒竞买人“正确认识当前市场形势，理性参与现场竞价”，其中，备受关注的松江区“国际生态商务区15-2号”地块仍旧以高溢价率成交。

　　7月27日，上海再次迎来一幅纯宅地——松江区“国际生态商务区15-2号”地块的出让，该地块为松江国际生态商务区概念提出后推出的第一幅住宅用地。金地、朗诗、新城等9家房企悉数登场，经过一个多小时的激烈争夺，最终上海信达银泰置业有限公司、上海信达立人投资管理有限公司联合以8.93亿竞得该地块，楼板价7022元/平米，溢价率40.14%。

　　据房掌柜了解，该地块周边住宅楼盘均价为13900元/平米，与该价格相比，出让地块起始楼面地价5000元/平米具有较大吸引力，这也是引发27个买家关注，9个买家参与竞标的主要原因。

　　另据了解，此地块毗邻在建的松江万达广场，可享受其商业配套。 据知情人士透露，该地块未来将打造成为市场主流的刚需产品。

　　出让公告显示，松江区“国际生态商务区15-2号”宅地东至茸梅路，南至中黄路，西至光星路，北至中温路，出让面积50870.7平米，容积率2.5，起始总价6.37亿元，起始楼板价5010元/平米。该地块要求建设中小套型(90平方米以下)住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积20.0%。

　　招商置业击败12家房企勇夺徐泾镇海天花园西侧地块

　　9月12日，上海招商置业有限公司以8.86亿摘徐泾镇海天花园西侧地块，楼板价12254元/平米，溢价率75.06%。按照规定，溢价率超过50%的地块需上报国土部备案。

　　房掌柜从拍卖现场获悉，包括金地、龙湖、绿地在内的13房企参与了此次徐泾镇海天花园西侧地块的竞拍，成为今年上海土地市场上参与者最多的一次土地竞标，招商置业单轮跳价1.2亿元，这样的状况使得现场主持人前后4次提醒竞买人“理性竞价”，经过约百轮举牌后，招商置业最终将价格锁定为8.86亿元。

　　徐泾镇海天花园西侧地块东至海天花园，南至河道，西至上海高富房产，北至沪青平公路，出让面积48200.1平米，容积率1.5，起始总价5.061亿，起始楼板价7000元/平米，为纯住宅用地。

　　据出让公告显示，该地块内中小套型(90平米以下)住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70.0%，计50610.11平米，同时需配建5%的经适房。

　　据业内人士透露，招商地产目前在上海大多为别墅类项目，但在该地块上可能会尝试之前鲜有涉猎的刚需产品。

　　上海“双料高价地”底价成交 投资回收周期将长达15年

　　9月29日，上海市规划和国土资源局挂牌成交了一幅特殊地块。

　　黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块原本计划于9月21日进入现场竞价环节，但于9月17日中止，9月27日又突然恢复出让。同时，规土局网站显示，该地块的申请竞买人也由2家减少为1家。

　　最终上述地块被上海申电投资有限公司以底价20.5亿元的价格收入囊中，楼板价28983元/平米，成为上海今年以来总价及单价最高的“双料高价地”。

　　上述地块的特殊之处，不仅仅在于地块出让的先中止又恢复的戏剧性变化——在这一地块未出让之前，却已被业内预言投资回收周期将长达15年。

　　根据地块此前的答疑纪录，这一商办地块的附加图注明为旅馆业用地，不可以用作商务办公，更不可以作为办公式公寓分割出售。业内人士认为该地块更适合开发成高星级酒店。

　　保利豪掷45亿斩获徐汇滨江地块 刷新新总价高价地记录

　　10月10日下午，经过99分钟鏖战，445轮竞价后，徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块最终由保利建锦和信保(天津)股权投资基金管理有限公司联合体以45亿元竞得，楼板价27055元/平米，溢价率42.86%，刷新了今年上海新的总价高价地记录。

　　房掌柜从拍卖现场获悉，该地块吸引了保利、中粮、华润、绿地等央企国企参与竞买，最终在这场堪称巨无霸级别的比拼中，保利笑到了最后。

　　据了解，徐汇滨江地块是近两年来黄浦江沿岸推出的首幅含住宅性质的地块，同时也是徐汇区近3年来出让的第二大地块，仅次于绿地集团2009年竞得的斜土街道107街坊龙华路1960号地块(绿地海珀旭晖)。该地块地理位置优越，东至阳光路，南至瑞宁路，西至宛平南路，距东方“梦工厂”仅1.7公里。

　　数据显示，今年前三季度区域内住宅成交均价高达60400元/平米，而该地块的楼板价为27055元/平米，即便加上未来的价格成长空间，利润可能还是比较薄，但也不会赔本。

　　保利联合融创绿城再拿地 21.24亿摘森兰外高桥地块

　　10月11日，森兰外高桥南部国际社区A10-1、A10-2、A10-3地块挂牌转让，吸引了包括保利、融创、凯德、九龙仓、招商、象屿、建发、陆家嘴集团等10家企业参与竞买，最终被保利以及融创绿城联合体以总价21.24亿元摘得，楼板价17678元/平米，溢价率59.6%。

　　业内人士分析称，相比周边在售项目的价格，森兰外高桥南部国际社区A10-1、A10-2、A10-3地块的单价并不算高。预计这块地未来开发后，能有25%的利润空间，“如果市场回暖，这一利润率还有加大的空间。”

　　需注意的是，该地块的出让方为外高桥保税区开发股份有限公司，属挂牌转让，是区别于挂牌出让方式的二手地块买卖。

　　资料显示，森兰外高桥地块总占地面积为5.74平方公里，分为商业区和居住区两个组团。森兰商业区规划建筑面积为52万平米，有时尚主题商业、五星级生态酒店与服务式公寓、总部办公基地和环湖餐饮娱乐。森兰居住区规划建筑面积为100万平米，以低密度公寓和别墅为主，拥有生态湿地和水景，以及国际学校和餐饮、医疗等配套资源。

　　太保联合体夺黄浦地块 楼面价3.6万成上海新单价高价地

　　11月27日，上海外滩滨江开发、太平洋财产保险联合体击败上海农商银行,以27.7亿元中标黄浦区594(北块)、596街坊商办地块,楼面价36176.261元/平米,从而成为上海市年内新单价高价地。

　　中国太平洋财产保险股份有限公司为太保旗下子公司,在太平洋保险联合体中,上海外滩滨江综合开发有限公司出资比例为64.3%,太平洋财产保险出资比例为35.7%。

　　出让公告显示，该地块要求带建项目较多，需按政府要求的标准建设32000平方米地上建筑面积，以成本价交还区政府安排使用;带建594街坊北块与交通银行大楼之间约1580平方米公共绿地;负责本地块与十六铺二期工程间连接天桥的建设;配合做好本地块与十六铺二期地下空间连通施工工作，且以上带建项目均需由竞得方承担相应建设费用。

　　资料显示，黄浦区594(北块)、596街坊地块位于十六铺地区综合改造项目范围内，该项目西至人民路、中山南路,东临黄浦江,北至新开河路,南至复兴东路,即原大达码头和十六铺码头区域范围内，为商办用地,出让面积18675.5平米,规划建筑面积达76569.55平米。整个建筑基地陆域部分面积43000平方米,水域部分面积17000平方米(原防汛墙至航道控制线)。基地沿黄浦江岸线达1.2公里,呈狭长地带。本项目以东门路轮渡站为界,分两期开发。一期总建筑面积约89000平方米;二期总建筑面积约16000平方米。

　　该地块紧靠黄浦江,拥有外滩一线江景。值得一提的是，该地块通过机制创新，采取“先招后拍加三带”的方式出让，实现了上海土地出让方式的重大创新。

　　据了解，此次之所以采取“先招后拍加三带”的出让方式，主要目的是为了更好地实现地区规划目标和功能定位。同时，也是为了更好地贯彻国家土地宏观调控政策，有效抑制房地产市场的投机行为，引导投标人理性竞价。

　　上海新总价高价地诞生 万科绿地联合54.31亿斩获南站地块

　　12月12日，最受瞩目的上海南站核心区商办用地，由万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家企业联合以底价54.31亿元竞得，楼面价11000元/平米，刷新了上海总价高价地记录。

　　据房掌柜了解，玖致为万科旗下公司，而广州港捷则是港资房企巨头九龙仓旗下公司。此次联合购地，万科的出资比例超过50%，将成为该地块的主导开发企业。

　　据上海万科方面透露，将把上海南站地块项目打造成城市交通枢纽商务区的标杆。按万科的说法，该项目总建筑面积的90%以上为写字楼。根据目前的经营思路，其中部分将对外出售。对于商业物业持有经营，万科仍持相当谨慎的态度。

　　据介绍，该地块位于距徐家汇中心仅3.5公里的上海南站区域，项目周边轨道交通发达，建筑面积合计约49.3万平米，此外，出让方要求企业自持比例超过50%，无疑又拉高了入驻门槛，因此即便是像万科、绿地这样的大型企业也需要抱团拿地，分担风险。