中国楼市洗牌论五年内或将有达30%房企出局

　　国家这一轮的调控不是简单的、惯常的“调控常态化”，而是政策导向的根本性变化。这种变化意味着整个住房供应结构的变化，同时意味着房企习以为常的增长速度将一去不复返了，更意味着残酷的“洗牌”其实已经开始了。本次“史上最严厉”的调控，对房企的影响肯定是巨大的，甚至是致命的。之所以有如此断言，绝非过于悲观，概因对未来房地产市场竞争格局冷静分析的结果。

　　可以预见，未来一两年内，在保障房还难以形成大规模有效供应之前，也就是说，在保障房还难以对冲房价快速上涨之前，楼市政策依然会延续高压态势。

　　而且这种延续，也绝不是有些人所说的“调控常态化”，而是房地产政策导向的根本性变化。为什么会这么说？因为既往的调控政策主要围绕着对商品房市场的“修复”，而这一次则是因为住房“双轨制”。

　　首先我们看一下相关数据及其对住房供应结构的根本性影响。

　　1. “十二五”期内，即2015年前，国家明示了3600万套保障房的建设计划。根据最新的政策精神，综合考虑公租房、廉租房、经济适用房、棚改房、限价商品房等各类保障房的产品属性，按50平方米/套计算，计18亿平方米，年均3.6亿平方米。

　　我们知道，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，其中商品住宅销售面积约8亿平方米（2010年，商品住宅开发投资34038亿元，占房地产开发投资的比重为70.5%）。

　　根据国土资源部门近日公布的住房用地供应情况和《2011年全国住房用地供应计划》，2010年全年住房用地实际供应125381.85公顷（12.54亿平方米），完成67.87%；其中商品房（包括限价商品房和中小套型商品房）供地10.05亿平方米；2011年，保障性安居工程和中小套型商品房用地占比78.6% 。

　　未来五年内，在用地指标不可能大幅度增加的情况下，保守预计，将有40%左右的土地转为保障房用地。再考虑到供地计划的实际完成情况、出让状况（许多地都是“夹生地”）和出让土地实际开发情况，预计未来五年内商品住房供应面积不会超过50亿平方米。按照100平方米/套计算，供应套数是5000万套。

　　——保障房是3600万套，商品住房是5000万套，套数比是0.72∶1。

　　——根据最新人口普查结果，2010年家庭户规模为3.10人。这意味着3600万套可以解决1.1亿中低收入者的住房问题。再加上过去多年已经享有保障房的人数，2015年或将有1.6亿人享有保障房。到2015年，城镇化率约达到53%，也就是有7.3亿城镇人口。这意味着有22%的城镇人口住保障房。与住商品房人口的大致比例是1∶3.54。

　　综上，保障房和商品房的供应套数比0.72∶1，人口比1∶3.54。这就是未来住房市场的“双轨制”。

　　2. 住房供应结构的“双轨制”将意味着商品住房市场的整体萎缩。缩减多少呢？

　　2010年，在“史上最严厉”调控影响下，全国商品房销售面积同比增长10.1%。如果没有现在的“三限”政策（限购、限价、限贷）和保障房建设计划， “十二五”期间商品住房销售面积累积可能达到65亿平方米——与上面50亿平方米的预测值相差15亿平方米，相当于减少了30%。姑且不考虑一线优秀企业的业绩增长率肯定会高于行业平均增长率的因素，则将有30%的房地产企业被“洗牌”！如果考虑到一线优秀企业的业绩增长率肯定会高于行业平均增长率的因素，可能将有超过三分之一的中小企业被“洗牌”！

　　总之，这一轮的调控不是简单的、惯常的“调控常态化”，而是政策导向的根本性变化。这种变化意味着整个住房供应结构的变化，同时意味着房企习以为常的增长速度将一去不复返了，更意味着残酷的“洗牌”其实已经开始了。因此，房企要做的、能做的，只有两件事：一是要做好打持久战、打硬仗的准备；二是要尽快转变增长模式，要练好内功。

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