楼市调控效果PK房企资金房价拐点或现第三季

　　18日，国家统计局发布5月份全国70个大中城市住宅销售价格指数。在一系列宏观调控政策的作用下，5月份房价上涨曲线延续4月份的趋缓态势。有专家预计，房价拐点或将在三季度出现。

　　数据显示，在新建商品住宅价格方面，70个大中城市中，环比4月价格下降的城市有9个，持平的城市有11个。两者相加较4月份增加了6个。涨幅比4月份缩小的城市有27个。

　　与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有36个。5月份，同比涨幅在5%以内的城市有36个，比4月份增加了7个。

　　“5月房价基本延续了4月的下调势头。房价降温的节奏比较慢，总体上依然上涨，但涨幅较4月继续回落。”业内人士表示。

　　具体到城市，北京、上海、广州、深圳等一线城市的环比涨幅均控制在0.5%以内，同比涨幅大多在5%以内，仅广州略高，达到5.1%。环比及同比涨幅较高的有南昌、兰州、西宁、乌鲁木齐、秦皇岛、丹东、吉林、牡丹江等二、三线城市。这显示在调控力度不均下，房价走势出现分歧。今年以来，限购、限贷、加税、增供等政策效应逐步发酵，以北京、深圳等地为代表的需求很大程度上被冻结，使得大量资金和项目转向二、三线城市。

　　北京中原三级市场研究部研究总监张大伟表示，一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，对于二线的发达城市而言，由于之前几年房地产市场都处于高速增长期，尚未经历过调控的显著影响。然而，随着这些城市房价的快速上涨，投资型、改善型需求的比例逐年提高，受房地产政策调控的影响也将增加，同时这些城市未来的供应普遍仍处于较高水平，因此预计未来二线发达城市继一线城市之后，降价促销的现象也将逐渐增加。

　　业内人士分析认为，总体而言，目前的市场依然处于僵持阶段，价格调整主要是结构性的，部分城市成交有所反弹，但总体仍低迷，价格胶着。

　　根据14日国家统计局发布的宏观经济运行数据，1－5月份，全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。与此同时，1－5月份，全国商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%，延续1－4月的低迷状态。

　　业内人士分析认为，房地产开发投资依旧保持较高速度，主要来自保障房建设的投入。而保障房给市场代来的影响短期内还无法直接显现。日前，国务院副总理李克强在河北省石家庄再次强调要求实现今年1000万套保障房建设的目标，预计下半年保障房建设投入将继续保持高位。

　　需要特别注意的是，根据14日公布的房地产数据，目前楼市资金回笼速度依旧呈下降趋势，房企更加倚重自筹资金，外资进入房地产开发的速度也在加快。1－5月份，房企利用外资266亿元，增长幅度达57.3%；自筹资金12486亿元，增长达到30.9%，而来自国内贷款的资金为5803亿元，增长仅为4.6%。

　　在宏观货币政策逐渐收紧的背景下，房企资金面面临着继续紧缩的态势。就在14日，央行决定再次上调存款准备金率 0.5个百分点至21.5%，大致回笼市场资金3600亿元。房企现金流极有可能面临更大的考验。

　　此前一份报告已对房企资金状况提出预警。专家预计，按此态势，房价整体由涨转跌的时间估计在三季度，7、8月的可能性很大。

　　虽然18日公布的数据显示，全国房价的涨幅已经趋缓，但根据央行16日公布二季度储户调查报告显示，仍有74.3%的居民认为房价“过高，难以接受”。从此次国家统计局数据也可看出，在70个大中城市中，5月份房价环比涨幅超过0.5%的城市依然有6个。其中宜昌、韶关上涨环比达到了0.6%。

　　沈阳、长沙、乌鲁木齐、惠州涨幅也达到了0.5%。在稳住一线城市房价的同时，仍应注意对二、三线城市房价涨幅的调控，毕竟房价涨跌最后依旧决定于普通购房者的感觉。