房价环比增幅回落推盘力度加大或致楼价回调

　　5月大中城市房价虽依旧坚挺，但环比涨幅为年内新低，新建商品房和二手住宅价格环比下降和持平的城市也都有小幅增加。

　　国家统计局18日公布数据显示，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有9个，持平的城市有11个。与4月份相比，5月份环比价格下降和持平的城市增加6个。二手住宅方面，5月份环比价格下降和持平的城市增加5个。

　　接受《经济参考报》记者采访的专家认为，二手房价格回落的迹象比新房明显，但总体而言，市场并未摆脱僵持局面。不过，资金链承压的开发商已逐渐加大推盘力度，利于楼价出现一定幅度的回调。

　　数据：多个热点城市房价环比增幅回落

　　统计显示，与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有36个。5月份，同比涨幅在5%以内的城市有36个，比4月份增加了7个。二手住宅方面，70个大中城市中，价格同比下降的城市有4个，涨幅回落的城市有29个。5月份，同比涨幅在5%以内的城市有49个，比4月份增加了6个。

　　根据5月份70个大中城市住宅销售价格指数进行测算，5月份，新建商品住宅价格环比综合指数为100.16，也就是说新建商品住宅价格比4月份上涨了0.16%，增幅下降了0.15个百分点，创年内新低。此前4个月新建商品住宅价格环比综合指数分别为100.31、100.29、100.46和100.8。

　　在北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、成都、宁波等热点城市中，除北京、南京、成都外，其余城市新建商品住宅价格环比增幅均呈下调态势，天津、广州环比增幅下降较为明显，分别达到0.5%和0.4%。二手住宅方面，上述热点城市中，除杭州、天津、宁波环比增幅出现0.1%的回升外，其余各地二手住宅价格环比增幅出现不同程度的下降，广州居首，环比增幅下滑达1.2%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从统计数据来看，二手房价格回落的迹象比新房明显。他进一步分析说，这主要是由于新房市场上，许多开发商降价意愿不强，而二手房业主中相当一批改善型购房人降价出售手中的二手房，套现实现置业升级所致。

　　北京中原近日发布的一份研究报告认为，楼市的价格调整主要体现在结构中，保障房的逐渐增加供应给市场带来的良性调控影响需要在年底以后才会有比较大的影响。

　　在房价环比增幅下滑的背后，商品住宅成交量已现回升迹象。美联物业发布的全国住宅市场月报显示，5月份，全国商品住宅销售面积为7197万平方米，环比增长9.96%，同比增长6.37%，比2008年低谷时期高出57%。其中，四大一线城市除上海环比略减以外，北京、广州、深圳的一手住宅成交面积环比分别增长13%、12.39%和52.72%。

　　美联物业全国研究中心提出，从5月份全国房地产开发景气指数为103.2点来看，虽然调控压力未减，但楼市对调控政策的抗药性在上升，自2011年初开始，国房景气指数结束2010年3月以来的回落趋势，连续四个月回升，走出一波小反弹行情。

　　判断：三季度房企资金链恐再恶化

　　值得注意的是，初步显现的成交复苏迹象远不能使开发商的资金压力得到实质性缓解，银行信贷再次紧缩，融资成本持续攀升。

　　6月20日起，央行将再度上调存款准备金率0.5个百分点，将冻结资金3800亿元。而自2010年以来，央行已累计上调存款准备金率12次，上调幅度达到6个百分点，共有41400亿元资金被抽离市场。在货币紧缩未见放缓的情况下，开发商的资金链正在受到越来越严厉的考验。

　　链家地产首席分析师张月认为，经过历次上调存款准备金率，已经迫使开发商融资方式转变，对银行贷款的依赖度逐渐降低。5月全国经济运行数据显示，今年1至5月国内贷款占房地产开发资金来源的17.9%，比去年同期下降2.4个百分点。本次存款准备金率的上调，将使开发商资金链更加紧绷，不排除一些小企业临近资金链断裂的边缘。

　　“随着贷款难度的增加、还款压力的加大，二手房商贷比重已经由2010年新政前的47.5%下降至今年5月的24.3%，预计本次存款准备金上调后，银行进一步紧缩住房贷款额度，贷款人比例将降至20%左右。购买力的减弱也将加大开发商以价换量的难度。”张月则对《经济参考报》表示。

　　“如果三季度销售没有大的起色的话，开发商的资金链将进一步恶化。”广发证券地产分析师沈爱卿对《经济参考报》记者表示。他预计，2011年三季度，开发商的各项资金来源将维持目前的紧张趋势，如果销售仍未有起色的话，将会迫使开发商加大降价促销的力度。

　　WIND统计数据显示，5月房地产开发资金来源同比增速较4月有所回升，分项来看，除自筹资金外，贷款、外资和其他等来源增速全部回落；自筹资金占比继续上升，达到38.6%，而2008年以来最高水平为40.2%。

　　另外，据中航地产不完全统计，2011年1季度共发行房地产投资及贷款类信托约70个，融资总额则达到了103亿元，3月份平均收益率则达到了9.4%。2010年初，房地产信托产品的平均收益率则基本在7.5%左右。而今年以来1月、2月、3月平均年化收益率则分别为8.27%、9.25%和9.40%。“目前房地产信托的融资成本已经高达15%以上。”沈爱卿表示。

　　走势：供应增加利于楼价出现一定幅度回调

　　在资金链条紧绷的情况下，开发商们纷纷加大了推盘和销售力度。业内人士认为，多个热点城市已逐渐进入供应小高潮，并可能在三季度濒临价格调整窗口。

　　从上市房企销售量来看，万科、保利和金地等龙头5月份的销售量同比均明显上升。公开资料显示，万科2011年5月实现销售面积81.0万平方米，销售金额90.1亿元，分别比2010年同期增长72.4%和76.4%；保利地产5月份实现签约面积61.73万平方米，同比增长31.71%；实现签约金额74.06亿元，同比增长132.09%；金地集团5月份则实现签约面积14.6万平方米，同比增长224.5%；签约金额20.8亿元，同比增长384.8%。

　　业内人士预测，进入6月，部分热点城市或迎来新盘供应年内新高。以北京为例，北京市房地产交易管理网数据显示，过去一周（12日至19日）北京共有12个项目通过取得预售证，共增加期房住宅供应近4300套。

　　张月认为，开发商当前的“井喷式”推盘状态，有多方面原因，其中之一便是今年以来北京新房住宅销售的持续低迷，对房企的流动资金和期房项目的后续开发造成了巨大的压力，不少开发商的资金链已经紧绷。另外，年内6次上调存款准备金率使开发商通过银行融资的机会变得越发渺小，而通过信托、股权融资的成本代价太高。再者根据央行调查，当前消费者房价下降信心增强，购房意愿下降，观望情绪更加浓厚，而开发商却已经不起长时间僵持消耗。

　　对于未来一段时间内的市场走势，部分业内人士认为，供应的增长预计将会增加市场销售压力，有利于楼价出现一定幅度的回调。如果目前供应量增长的趋势得以延续，较大规模的价格调整或在三季度来临。不过，胡景晖表示，房价是否会在第三季度出现拐点，在很大程度上还要看接下来市场供应量的变化和货币流动性的变化，调控形势依然有一定的严峻性。目前，房价尚未出现普遍和显著的下降，因此，下半年调控政策撤出或放宽的可能性不大。