第一太平戴维斯：上海三季度房地产市场回顾及展望

　　近日，第一太平戴维斯在沪召开2023第三季度房地产市场回顾及展望暨未来企业不动产集中化管理策略媒体会。会上，嘉宾们分享了对全球房地产市场的看法，对上海房地产市场的回顾和未来展望，以及在存量经济下，企业如何通过不动产的集中化管理来降本增效，赢得未来。

　　第一太平戴维斯中国区市场研究部高级董事简可全面解读2023 Savills全球旗舰报告《影响力》，他表示：“世界瞬息万变,房地产也是如此。今年《影响力》的主题是‘房地产使命’。当前，我们正面临历史的决定性时刻，房地产的环境和社会影响具有重大意义。房地产一直都有其使用目的,它是我们安家、工作和花费时间的地方,为我们带来舒适、保护和灵感。好的房产对美好生活至关重要，这是我们行业面临的重大挑战,也是难得的机遇。”随后，简可从经济、人口、科技、地缘关系等角度分别做了分析和阐述。”

　　从放眼全球到回归本土，随着经济的发展，中国的房地产市场进入了存量经济时代。在这个时代，企业需要在更加复杂的市场环境和更加严峻的竞争压力下“博弈”。越来越多的企业开始思考不动产集中化管理的重要性，并瞄准不动产集中化管理模式实现更精准的降本增效，增强企业的抗风险能力和营收能力，达到可持续发展的目标。

　　第一太平戴维斯中国区战略客户服务部负责人张力诚表示：“企业不动产集中化管理是通过有效收集、分析、利用企业所有房地产资源助力企业决策，是实现企业战略目标的重要途径之一，也是降本增效的关键手段。集中化管理必须紧扣合核心业务目标，因此全盘规划和统一标准不可或缺，同时，积极引入数字技术，建立数字化的不动产管理平台，是实现企业不动产管理重要手段。”

　　第一太平戴维斯战略客户服务部高级董事何永年具体介绍了企业不动产集中化管理的实施过程，他表示：“不同类型企业的不动产集中化管理需求和解决方案具有很大的差异，需要从规模大小、行业类型及企业发展周期多维度考量，分析企业当前资产和资源，定制相应方案，并在实施过程中不断改进、优化。”

　　值得一提的是，第一太平戴维斯中国区战略客户服务团队紧跟企业需求和发展步伐，为中国太平财产保险公司、联想集团等大型金融企业、通信制造企业、互联网平台提供定制化企业不动产集中化管理方案，高质量陪伴企业发展，成为最可靠的合作伙伴。

　　最后，由第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理徐梦璐对上海房地产市场的回顾和未来展望。

　　上海甲级写字楼市场: 巧抓时机精准布局，未雨绸缪蓄势而动

　　季内共9个新项目入市，合计带来107万平方米供应，截至第三季度末，全市甲级写字楼存量达1,794万平方米。

　　庞大供应为存量市场施压，加上需求持续疲软，全市甲级写字楼平均空置率环比上升3.1个百分点，至19.1%，系近年高位。空置水平自最近一次谷值（2022年一季度）累计上升了6.6个百分点。

　　三季度，得益于新项目的自用/预租，全市甲级写字楼录得35.2万平方米净吸纳，是去年同期三倍。扣除新项目自用部分，次级核心商务区贡献了70%的净吸纳量。

　　许多公司仍以续租为优先方案，在节省成本的基础上寻找增长点。 其中也有临时过渡案例，同时思考未来办公需求。

　　业主进一步放宽租赁条件，三季度，全市甲级写字楼租金环比下调1.8%，至每平方米每天人民币6.9元。中央商务区、次级商务区和非核心商务区跌幅分别为1.7%、1.6%和2.1%。

　　在全市26个重点子市场里，9个板块整体吸纳表现欠佳，部分原因包括：民营企业运营优化、上市难，初创企业倒闭，部分外资公司缩减业务或重新调整业务重心。

　　尽管三季度存量租赁市场交易有限，但联合办公、信息科技类公司仍有活跃成交。

　　展望

　　年内仍有约56万平方米供应计划交付，位于次级和新兴区域。以目前去化水平估算，在项目按计划交付的前提下，预计到年底全市甲级写字楼空置率将突破20%。

　　年内依然缺乏市场强势反弹的动力，政府一方面继续扩大招商引资，一方面对经济活动提供支持，租户应抓住时机完成办公布局，并为蓄势反弹做准备。

　　上海零售市场：多项目开业注入活力，市场企稳

　　2023年1-8月，上海零售总额同比增长18.3%，批发零售业与住宿餐饮业分别累计同比上涨16.4%和44.8%。

　　上海城区零售市场2023年第三季度上海零售市场城区内有四个购物中心开业，共27.2万平方米新增供应。新开项目包括：

　　海梦一方，闵行，82,000平方米；龙华会，徐汇滨江，88,000平方米；信泰中心，真如，67,600平方米；前滩陆家嘴广场L+ Plaza，前滩，34,000平方米。

　　部分新开项目为迎合中秋国庆双节档期，开业率略有不足，一定程度上影响了市场整体空置率水平。但新项目多以青年潮流、在地文化、细分运动等相关品牌充盈项目业态配比，为消费者提供更为丰富多样的社交场域。

　　全市购物中心空置率环比下降0.4个百分点至12.3%，较去年同期下降0.4个百分点。其中核心商圈环比下降0.9个百分点至10.2%，非核心商圈购物中心空置率下降0.3个百分点至12.8%。

　　全市购物中心首层平均租金环比持平，为每平方米每天人民币25.8元，较去年同期下降0.5%；其中核心商圈首层租金环比上涨0.1%，在过去五个季度的下行趋势后迎来首次上调，而非核心商圈环比持平。

　　随着项目客流趋稳，亲子服务类租户亦逐渐迎回主力客群、带动需求复苏。自双减政策后，国内品牌及时进行策略调整，新入驻门店多包括家庭娱乐中心、亲子剧场等文娱类，而教育培训则以音艺体等兴趣类为主。

　　由于长租约到期或品牌经营调整，大型主力店如快时尚、大型健身房以及个别传统商超的撤场对业主招商能力形成考验。运营能力较强的项目能在较短的空档期内寻得替代品牌乃至达到租金提升，而表现欠佳的项目推升所在区域整体入驻率。

　　展望

　　2023第四季度预计还将迎来3个新项目共计43万平方米新增零售供应，包括真如商圈的环宇城Max和LOVE@大都会等较为大型的项目，为所在区域提供更为丰富的零售体验。

　　随着上海零售入驻率与租金双双止跌回暖，体现市场已逐渐恢复常态，随着秋冬旺季来临预计将有更为积极的表现。

　　上海物流市场：金山子市场迎来新增供应，整体租金相对平稳

　　2023年第三季度上海非保税高标仓市场整体保持平稳态势，金山子市场录入两个新项目，为本地市场带来约9.3万平方米的新增供应，推升全市非保税高标仓存量至740.8万平方米。

　　受到租赁活动放缓影响，季内市场净吸纳量下探至-3.3万平方米。

　　2023年第三季度，整体市场空置率升至16.3%，环比增长1.5个百分点。空置率上升主要由于新项目交付影响。此外，奉贤、金山等子市场部分三方物流租户进行业务调整，市场需求小幅下降。

　　租金环比微降0.2%，至人民币每平方米每月49.7元，同比上涨0.5%。

　　市场需求方面，本季度录得部分干改冷需求，特别是距离核心区较近的子市场仍受到冷库运营商的关注。一些特定行业的三方物流公司在市场上有较为活跃的租赁行为。

　　此外，上海进出口总额相较于上一季度有小幅提升，随着上海于八月获批空港型国家物流枢纽，未来或将围绕浦东及虹桥机场区域逐渐呈现积极影响。

　　展望

　　未来第四季度，受到传统节假日电商促销等因素影响，预计以第三方物流、零售及电商主导的需求将在短期内释放市场潜力，为市场去化提供助力。

　　2023年底前，青浦子市场预计仍将有约20万平方米新增供应入市，且高供应预计将在2024年延续。

　　上海投资市场：租赁公寓仍为热门投资赛道

　　2023年三季度上海大宗投资市场录得9宗成交，合计成交金额69.2亿元人民币，环比增长40%。然而今年前三季度交易总额仅达2022年全年的38%。

　　服务式公寓/住宅仍为热门投资赛道，本季度录得2笔交易。其中，汇能集团以41.4亿元收购了中粮海景壹号的3栋楼（此前为辉盛国际运营的上海鹏利辉盛阁公寓）。

　　过去三年的疫情管控使许多酒店陷入经营困境，今年以来全国的酒店资产拍卖市场较活跃。本季度，上海虹口三至喜来登酒店因与银行的借款纠纷而被拍卖，金峰控股以16.34亿元的底价拍得，该酒店评估价超过23亿元。

　　尽管三季度投资人对办公资产的问询度有所提升，但实际收购意向仍较弱。险资及自用买家仍将是办公资产的主要投资人。

　　尽管今年3月证监会宣布REITs试点扩容至商业地产领域至今已达半年之久仍未有商业REITs正式上市，但部分机构投资者及Pre-REITs基金已经开始寻找适合的优质资产为后续上市做储备。体量较大且具有稳定的租客及现金流的零售资产将获投资人青睐，但体现在具体成交上仍需时日。

　　展望

　　2023年第三季度上海甲级写字楼收益率维持在4.75%，但租赁市场的持续低迷影响着投资者对办公资产的预期，预计在未来几个季度收益率将进一步上升。

　　预计市场会有更多开发商为偿还负债出售资产和资产包，国家主导的资产重组及银行处置不良贷款活动也会出现。这对意图配置上海乃至全国资产的投资者来说是个理想的收购时机与机会。

　　上海住宅销售市场：政策调整为市场适时注入信心

　　一手商品住宅市场

　　2023年第三季度，上海新建商品住房新增供应233.6万平方米，环比下跌16.0%，同比下滑35.0%。

　　第三季度，上海成交一手商品住宅约195.4万平方米，环比下跌27.3%，同比下跌47.5%。

　　一手商品住宅成交价格同比上涨14.7%，达到人民币每平方米70,349元，环比上涨11.5%。

　　一手高端公寓市场

　　第三季度，上海一手高端公寓市场迎来云锦东方、星河湾花园及缦云嘉苑三个项目共344套供应入市。

　　一手高端公寓成交量共计约77,814平方米，环比上涨12.2%，同比上涨65.2%。

　　一手高端公寓价格指数环比微涨0.8%，同比下调1.3%，平均成交价格达到人民币每平方米113,715元。

　　住宅用地市场

　　季度内上海第二批次土地拍卖分别于7月中旬及8月初分两次进行，共24幅涉宅用地最终参与拍卖，建筑面积约263万平方米，拍得总价644亿，平均楼板价为24,500元。

　　土拍规则改变，热门地块在触及10%最高溢价后以摇号形式确定。简化后规则更鼓励开发商参与，最终15宗地块进行摇号，国企央企仍为拿地主力。

　　本批次土拍中，起始楼面价最高的为杨浦平凉地块，达到平方米67,500元，在摇号后最终以每平方米74,250元成交。

　　展望

　　第三批次土地拍卖将于10月中下旬分两次进行，共17幅地块，总建筑面积269.9万平方米。建筑绿色节能及适老化改造等要求加入土地出让标准。

　　季度内一线城市全面放开认房不认贷政策，上海也在9月开始执行，政策热度预计仍将延续，吸引改善及刚需型潜在买家。

　　上海住宅租赁市场：租赁市场企稳，品质型租赁住房供应端增加

　　2023年第三季度，上海服务式公寓市场迎来四个新项目入市，共计1,070套新增供应。新项目包括恺诚行政公寓、浦发盛捷唐镇服务公寓、五角场博邻行政公寓和盛捷星河湾星邸服务公寓（首批50套），且均位于非核心片区，为所在板块较稀缺的中高端市场提供更为专业的管理服务，带动品质型住房租赁需求。

　　近期录得静安8号、协信莎玛虹桥服务式公寓及逸兰露香园等服务式公寓停止营业，项目用以改造为养老社区、散售等方式退出市场，市场存量共减少367套租赁单元。

　　由于潜在买家观望情绪强烈，疲软的住宅销售市场支持租赁市场需求有所增长；加之暑期旅游市场恢复显著，游客需求助推短租公寓去化。

　　2023年第三季度，全市服务式公寓空置率环比上涨0.3个百分点至18.7%，同比下降2.0个百分点。尽管受新增供应出租率影响整体空置率有所上调，但众多板块存量项目的入驻率均有所改善。

　　2023年第三季度市场量价齐升，服务式公寓租金环比上涨0.2%，达到平均每月每平方米人民币268.8元。

　　第三季度录得三个优质长租公寓项目入市，包括恺诚精选公寓、雅遇长租公寓（嘉定）和浦发雅遇公寓（唐镇），为市场带来998套新增供应。其中雅遇为雅诗阁旗下新长租公寓品牌，嘉定公寓为其在上海首个开业项目。优质长租公寓市场租金环比上涨0.6%，平均达到每月每平方米178.9元，空置率上升2.2个百分点至20.9%。

　　展望

　　随着非核心区域商务及产业发展，品质型租赁社区触达范围亦逐渐拓展，带来更多中高端租赁市场投资机会。

　　供应预计在2023达到近年峰值，由于涉租地块供应大幅减少，存量项目盘活将成为日后开发商与投资者关注的重点。