上海6月二手房市场有序恢复 价格下跌 低总价刚需先行

　　据上海链家研究院的监控数据显示，6月份全市共成交二手房1.6万套，同比下降43%，成交金额481亿元，同比下降48%，套均总价307万元/套，环比下降4%，同比下降9%，成交均价37108元/平，环比增长12%，同比下降10%。2022年上半年，全市二手房累计成交金额1767亿，同比下降71%，成交套数5.7万套，同比下降68%，套均总价311万元/套，同比下降7%，成交均价38313元/平，同比下降6%。

　　从楼市恢复交易第一个月的成交情况来看，二手房市场正在有序恢复。6月份成交近1.6万套，相当于疫情前的常规月均成交水平，所以市场并未由于2个多月的暂停而出现过热的情况。考虑到4、5月份会有积压需求的释放，修复需要一个过程。从周度成交来看，周成交量处于稳步上升的态势，所以市场修复情况较为乐观。

　　此外，链家每周的新增客户、新增带看也在稳步增加，同样佐证了市场积极修复的情况。这些指标虽有增长，但同样处于疫情前的常规范围之内，说明客户入市心态积极，但亦存在观望的情绪。

　　从成交价格来看，6月份成交价格下跌。主要原因是成交房源刚需先行，目前入市的刚需购房者更多，疫情2个多月耽误了购房时机，所以刚需购房者成交更为积极，使得低总价房源成交占比较高，导致均价有所下跌。

　　从挂牌情况来看，挂牌价格有所上涨。虽然房东的挂牌价格有上涨，不过挂牌价格主要反映房东心态，部分房东对市场比较乐观，但挂牌价最终还需市场验证，所以未必会引导成交价格。从目前的客户心态来看，并未完全认可这样的价格，大多对于涨价房源仍持观望态度。此外，由于疫情以及2个多月楼市的暂停，也使得购房者认为后续市场可能存在不确定性，对于不急于入市的购房者，他们会更倾向于保持谨慎的态度。

　　从分环线的成交量来看，6月份外郊环间占比40%，较封控前有所增长。中环以内占比25%，占比有所下降。说明外环以外总价相对较低的房源成交恢复更快，市区高总价房源相对较慢。2022年上半年，内环以内成交占比较去年减少了0.4个百分点，中外环间占比有所增加。

　　从分环线的均价来看，6月份各环线的均价同比都下跌，其中内环以内同比下地幅度相对较小。2022年上半年，各环线均价相较去年出现下跌，但中环以内下跌幅度相对较小。

　　分区域来看，6月份成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行。今年上半年，成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行。从累计同比来看，下跌最多的区域为长宁、青浦和黄埔，下跌相对较少的区域为奉贤、崇明和金山。

　　从成交均价来看，今年上半年，成交均价TOP3区域为黄浦、徐汇和长宁。从累计同比来看，同比正增长的区域为黄埔和徐汇，下跌最多的区域为崇明、普陀和奉贤。

　　分板块来看，6月份板块销量TOP5分别为南桥新城、嘉定主城区、周康、浦江和金山新城。今年上半年，板块销量TOP5分别为南桥新城、周康、嘉定主城区、金山新城和惠南。

　　从成交房源的面积段来看，今年上半年，大户型的成交占比略有下降，而小户型则增加。110-140平的占比10%，较去年减少了1个百分点，50平以下的占比19%，较去年增加了1个百分点。

　　从总价段来看，200万以下的占比显著增加，占比36%，较去年增加了7个百分点，其余各总价段有所下降，但800万以上的占比较为稳定。今年以来，刚需购房者的占比有明显增加。

　　来源：上海链家