上海10月新房供应结构外移 触发积分减少打新热度下降

　　据上海链家研究院的监控数据显示，成交方面，10月份全市共成交新建商品房4617套，环比下降59%，同比下降45%，成交金额322亿，环比下降55%，同比下降35%，套均总价696万元/套，环比增长9%，同比增长17%，成交均价60700元/平,环比增长7%，同比增长12%。2022年前10月，全市累计成交金额5024亿，同比增长3%，成交套数69513套，同比下降11%，套均总价723万元/套，同比增长16%，成交均价63361元/平，同比增长15%。

　　供应方面，10月份新增供应金额386亿，环比下降45%，新增供应7267套，环比下降33%，套均总价531万元/套，环比下降18%，供应均价50327元/平,环比下降13%。2022年前10月，累计供应金额4602亿，同比增长44%，供应套数71501套，同比增长27%，套均总价644万元/套，同比增长13%，供应均价58577元/平,同比增长11%。

　　今年前六批次共入市218个项目，近7万套住宅，面积770.9万方。和去年前六批次的体量相比，项目总数减少22.4%，供应套数减少14.6%，供应面积减少14.9%。虽然截至目前的供应体量减少，但其实前四批次的供应体量是大于去年同期的，后两批供应数量减少可能是考虑到今年或有更多批次的集中供应入市，所以总体供应量可能仍会大于去年。

　　从累计开盘情况来看，前10月的累计开盘套数同比增长27%，虽然增幅收窄但依然高于去年。而第六批目前主要仍处于认购阶段，11月份会陆续开盘，预计届时开盘量将会继续增长。从各环线的供应量来看，郊环以外占比显著增加，10月郊环以外供应套数占比42%，为今年最高。外郊环间占比46%，而外环内的占比远低于外环以外。随着供应结构逐步外移，供应均价的同比涨幅也在持续收窄。此外，从分环线的供应价格来看，价格增长主要在外郊环间，累计同比增长11%。

　　由于10月份第六批供应大部分处于认购阶段，所以成交量环比下滑。而随着集中供应的体量暂时下降，累计成交同比降幅较上月有所扩大，但若后续开盘节奏加快，年末成交增速有望转正。

　　随着市区盘和热门盘的有限入市，以及外环外和郊环外的供应增加，打新热度似有下降。从第五批完成认购的楼盘来看，有四分之一左右的楼盘触发积分，占比有所下降。触发积分的楼盘减少，主要是因为供应结构导致，非市区非热门板块的楼盘本身吸引力会相对弱一些，而郊环外非地铁盘的去化则会更难一些。当然，这也和目前整体市场有一定降温有关，购房者更加理性，货比三家而不是急于上车，使得新房市场看上去显得不再那么拥挤。

　　分环线来看，10月份外郊环间成交2301套，占全市总成交量的50%。郊环以外成交1468套，占比32%。内中环间成交550套，占比12%。2022年前10月，内环以内成交占比10%，占比继续下降但仍高于去年，外环以外占比较去年下降。

　　从均价来看，10月份外郊环间成交均价55373元/平，同比增长20%，各环线间涨幅最大。内环以内同比增长1%，内中环间同比增长8%，郊环以外同比下降10%，中外环间同比下降16%。2022年前10月，中环以内和郊环以外的均价同比相差不大，中外环间同比增长2%，外郊环间同比增长17%。

　　分区域来看，10月成交量TOP3区域为浦东、青浦和奉贤，分别成交1178/688/528套，均价为74896/59448/34461元/平。2022年前10月，累计成交TOP3区域为浦东、宝山和青浦。成交同比增长较高的区域为杨浦、虹口、浦东和静安，其余大部分区域同比下跌。从均价来看，黄埔、浦东、金山、闵行和杨浦的均价同比下降。

　　分板块来看，10月成交量TOP5板块为徐泾、前滩、临港新城、松江新城和南桥新城。从前10月的累计成交情况来看，TOP5板块为临港新城、徐泾、颛桥、唐镇和南桥新城。

　　从今年前10月的累计成交结构来看，90-110平的占比增加较为显著，达到49%，较去年增加了9个百分点。110平以上的占比32%，较去年减少了1个百分点，其中，140-200平的占比增加了2个百分点。70-90平的占比下降了6个百分点。

　　从总价段来看，600万以上的占比显著增加，共增加了14个百分点，其中1000万以上的占比增加了6个百分点。而600万以下的占比出现下降，其中200-400万的占比下降了11个百分点。

　　来源：上海链家