第一太平戴维斯：万象更新，楼市可期！上海住宅市场表现强劲韧性

　　近日，第一太平戴维斯在沪举行2022年度房地产市场回顾及展望暨上海住宅市场年度媒体答谢会，对2022年房地产市场，特别是上海住宅楼市进行回顾和多维度解读，并对2023年市场发展趋势进行了展望和预测。

　　第一太平戴维斯中国区住宅销售部主管、高级董事唐华、第一太平戴维斯中国区市场研究部主管、高级董事简可、第一太平戴维斯中国区市场研究部董事张琳、第一太平戴维斯住宅销售部助理董事陆云生出席本次活动。

　　第一太平戴维斯中国区住宅销售部主管、高级董事唐华表示：“2022年上海楼市，与全国同频，随着疫情变化随波澜不断，在跌宕起伏中仍显韧性，总体保持稳健。从政策段来看，以疫情封控前后不同的阶段体现了不同的政策取向，下半年开始，楼市政策整体趋松，多维度刺激楼市复苏，并取得一定成效。总体而言，2022年上半年受疫情管控的影响，给上海楼市增添了多重挑战。尽管如此，到了下半年市场表现依然交出了一份不错的答卷，并为2023年打下了坚实的基础。”

　　同时当被问到2023年如何更好应对市场变化时，她表示：“如今，我们主打全流程陪伴式服务，从项目前期的拿地咨询到中期的顾问以及后期的销售，将我们的服务渗透到每一个环节。在这些过程当中，随着时代的进步以及地产开发的优化，我们的服务在不同纬度及建筑形式中得以提升，例如城市更新建设，综合体建设服务以及未来人居打造等。”

　　当被问到2023年房地产市场趋势时，第一太平戴维斯中国区市场研究部主管、高级董事简可表示：“行业正面临多年未有的政策利好扶持，房地产如今面临的基本面也已发生巨大变化。在过去两年，领先港资开发商大举布局核心城市、REITs市场启动、险资增持持有型资产、利基领域投资占比持续上升、专业型小规模运营商崛起等事件都已预示市场对长期可持续营收能力正前所未有的注重。坚持对长期趋势的把握、以可持续理念经营的投资行为也将是新起点下房地产市场的主流。”

　　上海住宅销售市场

　　在跌宕起伏中仍显韧性

　　一手商品住宅市场

　　- 2022年第四季度，上海新建商品住房新增供应约419.0万平方米，环比上涨16.7%，同比上涨37.1%。

　　- 第四季度，上海成交一手商品住宅约263.3万平方米，环比下跌29.3%，同比上涨5.6%。

　　- 一手商品住宅成交价格环比上涨6.8%，同比上涨15.8%，达到人民币每平方米65,482元。

　　一手高端公寓市场

　　- 第四季度，上海一手高端公寓市场迎来宝能华庭、星河湾花园及海泰北外滩等五个项目共920套供应入市。

　　- 一手高端公寓成交量共计约61,424平方米，环比上涨30.4%，同比下降57.8%。

　　- 一手高端公寓价格指数环比上升2.55%，同比上升2.57%，平均成交价格达到人民币每平方米119,692元。

　　住宅用地市场

　　- 上海本年度最后的第四批次土地集中供应在12月初收官。共6块涉宅用地完成拍卖，建筑面积677776.6平方米，拍得总价126.8亿元。

　　- 供地集中区域涉及青浦2幅及静安、宝山、嘉定、临港区域各一幅。起拍楼板价最高的为静安区中兴社区地块，达到每平方米36,414元，最终以底价成交。录得9.5%的最高溢价率的是宝山共富社区地块，成交楼板价每平方米33,362元。

　　展望

　　- 监管部门为优质开发商提供银行信贷、债券融资、股权融资“三支箭”的充分支持，提振乏力的房地产市场。未来预计在中央及地方层面仍将推进深化政策稳定市场走势。

　　- 在供应端限制有所改善的同时，需求端后续仍需更多政策支持，吸引买家入市，促进成交。

　　上海住宅租赁市场

　　- 2022年第四季度，上海服务式公寓市场迎来两个项目入市，共计662套单元。2022年共迎来1,589套新增供应，为十年来最高点。

　　- 第四季度，全市服务式公寓空置率环比上升6.4个百分点，达到26.4%，同比上升11.3个百分点。年末淡季叠加疫情反复及相关政策变化导致部分外籍及国内非沪就业人士离沪。

　　- 2022年第四季度，服务式公寓租金环比下降0.9%，达到平均每月每平方米人民币260.6元。部分项目提供租金特惠或下调，但多数项目租金维持不变。

　　- 第四季度有一个优质长租公寓项目入市，新增169套单元。该国企开发的新际公寓同丰路店响应了政府支持保租房发展号召。

　　- 优质长租公寓市场租金环比下跌1.3%，平均达到每月每平方米192.3元，空置率上升0.1个百分点至17.4%。

　　展望

　　- 2023年第一季度预计无新增项目入市。雅诗阁旗下的盛捷星邸服务公寓及博枫所有的博邻酒店与行政公寓预计将于2023年入市。

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　　- 2023年中国重新开放入境，同时取消清零政策及强制隔离，服务式公寓市场预计将迎来需求反弹。经济活动恢复及新增就业（目标新增55万个就业岗位）将持续吸引人群来沪，国际旅行常态化也将增加外籍人士短期租赁需求。

　　上海甲级写字楼市场

　　零售消费类及能源企业需求表现活跃

　　­ 四季度，上海甲级写字楼市场迎来六个新项目合计近50万平方米入市，全年供应约130万平方米。截至年末，全市甲级写字楼总存量为1,650万平方米。四季度新项目包括：

　　o 静安合生汇，南京西路

　　o 徐家汇中心三期 (T1)，徐家汇

　　o 苏河湾中心，北站

　　o 世博滨江鼎博大厦，南黄浦

　　o 前滩信德文化中心，前滩

　　o 前滩国际广场，前滩

　　- 季内录得23.5万平方米净吸纳量，环比翻一番，主要得益于新项目此前预租。全年净吸纳量自2021年的高位下降三成，但仍高出2020年40%。

　　- 年内，零售消费类企业的办公需求尤为活跃，在全年已知成交中占到17%，包括Gucci、New Balance、周大福在下半年均达成了租赁交易。能源行业为另一大需求增长来源，但目前在全市整体成交里的占比较为有限。

　　- 鉴于大量供应入市，四季度全市甲级写字楼空置率环比上升1.1个百分点，全年上升1.5个百分点。新租和扩租规模较去年有所减小。

　　- 四季度全市甲级写字楼租金指数环比下调0.6%，至每平方米每天人民币7.2元。全年租金跌幅为1.8%，中央、次级及核心商务区租金分别下跌0.2%、2.2%和2.4%。

　　展望

　　- 过去一年见证了更多央企落沪，继而刺激了本地自用或租赁用途办公需求。2023年，上海将继续大力发展总部经济，有利于增强企业信心和营商环境，吸引更多国内外企业。

　　- 尽管挑战犹存，但疫情管控的放松令市场对下半年经济反弹的乐观情绪和预期日益增强。企业应着手为最终的复苏做足准备，以免错失未来商机。

　　- 2023年，业主计划推出160万平方米办公供应，这也将对租金增长和出租率造成进一步压力。企业应抓住当下办公升级契机，积极谈判以获取到最优租赁条件，例如签订长期租约、选择一些性价比较高的拎包入驻单元或争取金融补贴等。

　　- 中国将继续积极投资于能源安全并向可再生能源体系过渡，包括基建（生产/存储/传输类）、政策（全国各地市场/目标等），为更多行业领域及其生态系统（新能源汽车/充电桩/供应设备）及发展绿色技术“小巨人”企业创造了大量商机。

　　上海零售市场

　　市场复苏在望，真如板块备受瞩目

　　- 2022年前十一个月，上海零售总额同比下降9.1%，批发零售业与住宿餐饮业分别累计同比下降8.0%和21.9%。

　　­ 上海零售市场2022年第四季度迎来三个新开购物中心共18.4万平方米新增供应入市，外环内购物中心和百货存量推升至1,493万平方米。新项目包括万象天地、静安MOHO和金融街购物中心。

　　- 全市购物中心首层平均租金环比下降0.1%，为每平方米每天人民币26.1元，较去年同期下降1.4%；其中核心商圈首层租金与上季度持平，非核心商圈环比下降0.1%，同比分别下降0.8%和1.6%。

　　- 全市购物中心空置率环比上涨0.4个百分点至12.2%，较去年同期上涨3.9个百分点。其中核心商圈购物中心空置率较上季度上升0.3个百分点至11.5%，非核心商圈上升0.4个百分点至12.3%。

　　- 疫情反复对市场影响的仍在，但四季度租金和入驻率跌幅显著放缓。休闲娱乐、超市百货及汽车第四季度新租面积环比增幅较为明显，包括普拉提等细分健身品类和KTV、脱口秀等娱乐业态拓店积极。

　　- 包括BFC、环球港、白玉兰广场等多个购物中心在项目内设立真冰场以打造季节性独特体验，增强项目与客流互动性，体验感氛围、兴趣圈层营造成功与否将决定项目流量走势。

　　展望

　　- 2023年预计将迎来六个购物中心共66万平方米新增供应，其中真如板块备受关注，将有三个较大体量项目入市，包括LOVE@大都会、环宇城MAX和信泰中心。

　　- 随着社会面疫情管控放开，零售市场虽在短期内仍受到感染峰值的影响，大众外出消费意愿及游客数量将逐渐恢复，包括南京东路等在内的传统商圈将受益于旅游市场复苏。

　　上海物流市场

　　快递快运需求逆势增长，助推租赁市场稳步发展

　　- 2022年第四季度，上海非保税高标仓市场迎来一个位于金山子市场的丙一类项目交付，推升全市非保税高标仓存量至665.6万平方米。

　　- 全年来看，上海非保税高标仓市场交付四个新项目，共计新增52.7万平方米。市场在经历了2021年的大量供应后供应节奏放缓。全年净吸纳24.1万平方米，净吸纳量主要由新项目贡献。

　　- 2022年全年新增项目主要位于青浦和金山两个子市场，吸引了区域内食品冷链，快递快运及化工等相关企业入驻。

　　- 上海非保税高标仓市场租金环比与上季度持平，同比上涨1.6%，录得人民币每平方米每月49.6元，市场租金表现平稳。

　　- 2022年第四季度，整体市场空置率较上季度环比上升0.7个百分点至10.8%。空置率上升主要由于新项目交付影响。此外，松江、西北等子市场部分现有项目亦有部分租户调整。

　　- 1-11月受到疫情管控影响，上海社会消费品零售总额比去年同期同比下降9.1%。消费需求疲软下，部分快时尚及美妆个护等零售租户缩减了仓储租赁面积；部分制造业租户则根据需求调整至更靠近工厂或租金可负担性更高的区域；而快递快运需求则逆势增长，成为全年市场租赁的重要增长来源。

　　展望

　　- 在公募REITs市场，首单民企仓储物流产品——嘉实京东仓储基础设施REIT正式发售；首批入市的中金普洛斯REIT也在9月底扩募，仓储资产公募REIT市场预计将日趋成熟。

　　- 未来6个月预计临港及嘉定子市场将有约34万平方米的物业交付。新项目的交付预计将推升相应子市场的空置水平，新增的大体量项目需要一定时间去化。随着近两年来上海供应量的提升，市场逐步从供应紧张步入供需平衡的健康市场状态。

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　　上海投资市场

　　投资型买家全面回归，着手布局未来市场

　　- 2022年四季度市场共完成大宗成交18宗，合计成交金额达到人民币290亿元，环比上升132%。

　　- 本季度投资型买家交易额占比达86%，主要得益于友邦人寿斥资86亿元人民币购入上实中心及凯德以76亿元人民币购入尚浦中心10栋办公楼。本季度多笔大规模交易预示着投资型买家的全面回归。

　　- 近几年大量资本的涌入推使工业/物流资产价格不断攀升，收益率正逐步趋向于一线城市甲级写字楼水平。尽管如此，工业/物流仍是近年最受关注的板块之一，除外资机构正在积极为已筹得基金投资寻找合适的项目，内资机构也在持续加码这一不断快速发展的板块。

　　- 2022年第四季度,政府部门频出利好政策。三箭的落地，形成了信贷、债务融资、股权融资的多维度融资支持政策体系，实现从“保项目”到“保主体”的转变，多重积极信号给行业注入信心。

　　- 证监会副主席表示将推动REITs试点范围拓展到市场化长租房及商业不动产等领域。购物中心、写字楼、酒店等更多商业物业或将看到新的发展机会，同时更多房企将得以盘活存量项目，优化资金退出渠道。

　　展望

　　- 随着多维度融资支持政策效果的释放及疫情管控因素的消除，经济基本面逐步改善，预计2023年可以看到更多的基金投资者重返商办市场，优质零售项目也有望迎来复苏机遇。

　　- “新经济”领域的持续发展将继续推动对生命科学、研发设施和数据中心等园区资产的需求。同时，内需扩张、制造业升级和RCEP落地将为物流仓储市场发展注入新增长动力。