宋卫平：绿城不会死在绝大多数房地产企业的前面

　　“首先努力做销售，把房子卖出去;其次，如果这个不够有效，就看看能不能腾挪掉几个项目;最后，如果前面的手段都不奏效，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。”

　　“金九银十”。9月，向来是房产商最期盼的黄金收获季。然而，对于绿城集团来说，这个9月却过得相当苦涩。从“翡翠城质量门”到“海航30亿收购绿城”流言，这个浙江最强的房企，经受着外界的重重质疑。到9月下旬，“银监会调查绿城地产百亿信托”一事，更是把绿城推上了舆论的风口浪尖。

　　“如果说这一轮房地产调整，肯定会出现大型房企倒闭或被兼并现象，那么绿城也许正走在危险的边缘。”一位不愿具名、从事房地产行业的浙商如此表示。

　　作为浙江房企标杆的绿城，作为浙商领袖式人物的宋卫平，从来没有像今天这样承受着巨大的压力。

　　绿城，这个偶像级的企业，能否安然度过这次危机?

　　信托高收益之误

　　绿城受银监会调查，缘起于绿城集团的信托项目。

　　事实上，绿城的信托项目，特别是与平安信托合作的房地产基金信托产品，早在今年六七月份，就受到了外界的关注。这个名为“平安财富·安城1号房地产基金信托”的产品，以股权投资方式参与了多个绿城旗下的房地产项目，包括温州龙湾项目、扬州广陵区旧城改造项目及宁波市镇海项目。发行方称，这些信托项目，投资预期收益率均高达25%以上，温州龙湾项目更是可至35%—41%。

　　或许正是这样高的收益率，引起了银监部门对信托风险的关注。

　　9月21日，路透中文网援引两位消息人士的话称，中国银监会近日发文，首次对特定的一家房地产公司——绿城集团及关联企业房地产信托业务进行清查，“银监会要求直管的信托公司填写与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表，并根据项目运行情况注明风险判断意见。”

　　事实上，这里的误解显而易见：绿城信托项目收益之所以如此高，是因为它以信托形式发起，实质意义却是股权基金。

　　但正是这一报道，引起了业界和舆论对绿城的强烈关注。尽管绿城集团执行总经理曹舟南在9月23日的媒体沟通会上一再强调“未接到银监会通知，每笔信托产品皆合法合规”，但该事件依然引爆了市场对房地产行业资金链的担忧，以及股市、评级机构的连锁负面反应。从9月21日—27日，绿城中国(03900.HK)的股票市值下跌近30%;9月27日，标准普尔将绿城列为最扛不住销售下降打击的地产商之一，称如果2012年销售额下降10%，绿城等6家企业将可能出现流动性“虚弱”，难以偿债的风险将会加大。

　　不担心高负债

　　一切都归因于房价高企所引起的对房地产业的严厉调控。

　　国泰君安房地产行业统计数据指出，9月，全国楼市销量再度出现显著下滑，具体来看，全国主要城市9月以来新房周均销售量环比下降25%，一线城市更是下降了31%。上市的房企业绩报告也显示，124家A股房地产企业存货量同比增长超过四成。

　　绿城中国(3900.HK)发布的半年报显示，截至6月30日，绿城的销售额为201亿元，仅完成全年目标的约36%，净资本负债率却高达163.2%。而另一未经证实的消息称，绿城集团从2008年5月开始就积极寻找融资渠道，先后与多家信托公司成立信托融资计划，截至今年已融资过百亿。宋卫平透露，目前绿城的信托融资成本在14%左右，信托资金占到所有资金来源的约20%。

　　一方面是高负债经营的策略，一方面又是销售市场的低迷。当销售回款不利，新的融资又难以为继时，绿城的资金危机可见一斑。

　　不过，宋卫平对此并未现太多担忧。“2008年8、9月份时，公司已经有了支付方面的问题，开始欠款了。现在的情况比那时候要好，到目前为止，我们还没有拖欠地价款。”他说。“我们现在的情况是，这个月银行贷款到期了，要去还掉，下个月信托到期了，要去还掉，如果仍能够按照现在这样良性运转下去，一点问题都没有。”

　　然而，市场未必会如设想的那样“良性运转下去”。

　　在高昂的融资成本之下，绿城集团的利润却一直徘徊在低位。一位券商房地产行业分析师做过一项数据统计：2010年绿城销售额达580亿元，利润只有10亿元，利润率不到2%。而如果今年绿城的销售额达不到480亿元，那么将面临着被债务拖下深渊的危险。“从绿城所售房子的房价看，毛利基本在50%—200%之间。但这么高的毛利，最终利润率却只有2%，只能说明大部分利润流失了。”

　　由于绿城对房子“高品质”的追求，推高了房子的营造成本，再加上公司管理成本的居高不下，使得绿城集团也无法通过降价销售以实现量的增长。对此，宋卫平也很清醒：“绿城降价的余地非常小，西溪诚园、兰园，也就10%左右的利润，基本上没有可降的余地。”

　　反思发展战略

　　有业内人士如此评价宋卫平：“这是一个只热衷于品质的发展商;一个对项目公司喜怒随心，给项目管理层分成极厚的领导;一个看到喜欢的土地穿着红马甲就上的团队;一个扎根于中国最畸形新房市场之一的大企业。”但显然，这个“大企业”的发展模式受到了前所未有的挑战。

　　“代建”就是绿城选择的一个新的方向。“事实证明，尽管调控压力比较大，但是代建业务发展非常迅猛，非常健康。现在绿城有50几个项目，马上会超过60几个，可售已经超过2000多亿。”曹舟南表示，不只是资金量，还有推盘量，以及整体的大运营，绿城都做了非常好的安排。

　　绿城坚持走高端楼盘路线，却在销售进度上干不过开发条件相同的其他开发商，与龙湖在大本营重庆降价相比，绿城却没有在杭州降价。

　　宋卫平表示：“为什么我不愿意提降价?因为企业不能贱卖自己的产品。如果真要降价怎么办?理论上我只针对我的老客户降价。至于新客户也简单，你找一个老客户写一封介绍信。”

　　“我们在2009、2010年买的地，都是在不限购不限贷的情况下，现在过了一年，市场环境发生了非常大的变化。如果当时知道政策发生变化，买地时就会非常谨慎。”经历了数次调控的宋卫平，开始反思并改变自己的发展策略。

　　他表示，如果形势继续恶劣，绿城会考虑以合适的价钱“将项目卖掉两三个”，以缓解资金的紧张。而这一点，在两年前，他是死都不干的事情。

　　接下来怎么走?宋卫平的计划是：“首先努力做销售，把房子卖出去;其次，如果这个不够有效，就看看能不能腾挪掉几个项目;最后，如果前面的手段都不奏效，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。”

　　不过，他强调：“绿城不会死在绝大多数房地产企业的前面。”