住建部专家:未来楼市调控核心仍是控制房价上涨

　　在29日召开的2012第四届中国(西部)银川房·车生活文化节房地产高峰论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。而把握开发节奏，提升开发品质，积极转型调整则是房地产企业应对市场变化的关键。

　　秦虹在论坛上说，未来楼市调控政策的核心仍是控制房价上涨，让被投资性需求推高的房价回归合理水平，让超过居民人均可支配收入增长水平的房价不合理上涨回归理性。另一方面，持续加大保障性住房建设力度，增加普通商品房供给，满足市场刚性需求。

　　她认为，从短期效果看，房地产调控政策在去年第四季度才初显成效，而这主要是政策影响、干预的结果并非市场自主调节行为。为保障调控效果的持续性，目前调控政策不能放松。另外，房地产既有资产属性又有使用属性，其自然的资产属性决定了“即使购买一套住房也属于投资”。

　　“投资性需求对房价高低并不敏感，而只受预期房价影响。”秦虹说，发展房地产市场是要通过市场配置资源满足丰富多样的住房需求，而非培育股市之外的另一个投机性市场。因此，长期来讲，以后的调控手段可能从限购、限价等行政手段转变为市场经济手段，但抑制投资性需求的目标不会变。

　　这也是新一轮楼市调控与以往调控政策的区别。秦虹认为，本轮调控政策的重心从注重房地产业的经济功能转向注重其社会功能。房地产市场不能靠投资性需求支撑，而要靠自住型需求推动。而目前来看，差别化信贷和税收工具是控制投资性需求的有效手段，在保护自住型住房需求的前提下全面开征房产税，是调节房地产市场的经济手段和长效机制。

　　同时，秦虹表示，过去十年间，我国城镇化进程不断加快，人口向大城市流动趋势明显，城市家庭进入小型化加速时代。因此，不同于发达国家以存量交易为主的房地产市场，我国以新房交易为主的房地产市场未来仍有很大空间。

　　但是，房地产市场虽仍有空间，增速下降却是必然趋势，房地产行业调整在所难免。她建议，房地产企业应采取稳健的财务模式，控制负债率，改变过去粗放扩张式的土地盈利模式，将品牌和专业化能力作为盈利关键。

　　另外，秦虹认为，今后房地产市场间接融资成本和难度将提高，企业直接融资比重可能加大，这对房地产企业的素质提出了更高要求。企业之间、产业之间应加强联合与合作，通过专业化基础上的多元化投资分散风险。