沪上新楼栋9.3折入市 楼市突围从豪宅开始

    　统计数据显示，2012年第一季度上海高档公寓价格指数下降0.9%，平均报价为每平方米60990元。另一方面，作为业内期待已久的上海楼市新楼栋滨江凯旋门也于近期开盘，据悉最高买家可以获得9.3折优惠。不难看出，在调控基调不变的前提下，豪宅市场竞争更为激烈，有部分项目已经寻求新的突围之道。本版撰文 李琛

　　申城新楼栋9.3折入市

　　作为新鸿基地产在上海最新推出的住宅项目，“滨江凯旋门”自3月23日以均价约16万正式开盘以来，市场反应理想，开售仅三周已售出逾20套单位，目前正在陆续与买家签订正式合同，更有众多意向客户在踊跃接洽中。“滨江凯旋门”凭着新鸿基地产一贯的高品质和显著的升值潜力赢得了市场认可。

　　“滨江凯旋门”共分三期发展，此次推出的是第一期全部195个单位，分布于1、2、3、5、6号楼，标准单位面积由约140平方米至约350平方米，提供两房至四房设计。第一期的整体均价约16万元，而5、6号楼的标准楼层单位均价约12.1万元。所有单位将有序推售，目前成交单位主要集中在5、6号楼价格方面，买家若选用60天成交期可按定价享9.3折，90天成交则按定价享9.4折。

　　新鸿基地产表示：滨江凯旋门是新鸿基地产继上海国金中心ifc之后，在上海进行地标性品牌拓展的又一典范之作。项目低调入市，却在销售方面表现不俗，目前已售出逾20套单位，正陆续与买家签订正式合同，也有众多意向客户正在踊跃咨询，需求来自境内外用家，整体客源比较均衡。

　　豪宅价格指数下滑0.9%

　　世邦魏理仕2012年一季度市场报告显示，住宅调控政策的延续和春节假期的影响使一季度上海高档住宅市场表现平淡，高档公寓价格指数下降0.9%，平均报价为每平方米60990元。星河湾荟萃等少数项目推出了较大力度的折扣活动以换得成交量的上升，但一季度高档公寓成交量较去年同期下降28%，其中前两个月尤其低迷。进入3月份以来，由于受到普通住宅标准调整和住房贷款首付比例降低的带动，住宅成交有所反弹。新增供应集中于季末释放，新上市套数较去年同期上升超25%，且主要位于浦东地区，包括滨江凯旋门、陆家嘴花园、仁恒森兰雅苑、碧翠园等。

　　上海住宅市场限购政策在2月份曾短暂对持有居住证三年以上的非户籍居民放宽第二套房的购置，但仅一周后就恢复旧规充分说明了中央政府在此轮调控中的贯彻力度及对于自住需求和投资需求划分的严苛性。2012年中央政府工作报告提出，今年房地产市场调控将严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

　　预计2012年住宅市场价格将继续修正，然而经历了近两年的观望期后，市场中一些刚性需求在首套房贷利率降低的推动下也存在着释放的可能。今年将有一些位于传统高档住宅区域的优质项目上市，例如位于徐家汇的中凯城市之光。

　　高端市场现创新推广模式

　　自2008年以来，宝山区各板块房价均出现大幅上涨，轨道7号线延长线的开通推动宝山区楼市快速发展。2011年，上海市商品住宅成交总量中，宝山成交量为120万平方米，占据首位。近一年来，罗店板块以33万平方米的成交总量居于宝山区的第二位，仅次于顾村板块的34万平方米。

　　随着罗店新镇规划十年的发展与完善，美兰湖区域得到有效的开发，成为都市规划的核心领地。300亩美兰湖宽阔水域，融合了酒店、球场、会议中心、风貌街区、购物广场、总部经济等优势资源，成为国际旅游度假城市。尤其是美兰湖高尔夫球场的强大吸引力，使得该板块成为上海典型的高尔夫别墅集聚区，2011年几近筑底的26615元/平方米别墅销售均价，在今年第一季度已上涨至31431元/平方米，未来持续升值空间仍较大。

　　在美国、澳大利亚以及东南亚等地区，高尔夫别墅平均升值幅度是其他别墅项目的3至4倍。而举办过顶级高尔夫赛事的球场别墅售价甚至可达普通别墅的10倍以上。目前，上海18洞的佘山高尔夫独栋别墅均价101708元/平方米，美兰湖高尔夫周边独栋别墅均价约80000元/平方米，而坐落在36洞名人赛球场正中央的美兰湖高尔夫行政公馆独栋别墅均价仅售40000元/平方米，远低于该板块高端别墅的市场价值，暂时的价格洼地为未来价值增长预留了充足空间，超值性价比成为众多层峰财智圈层优化资产配置的首选。据易居中国大上海事业总部执行总经理孙华良透露，日前该项目推出总经理十套特价别墅和特殊的营销奖励，被业内看成是新政调控时代创新营销推广模式寻找楼市销售突破口的试探之举。

　　“三送四赠”打响性价比战役

　　房地产行业在经历了极寒“冷春”之后，在大形势的趋势下，任何专家、业内人士都不敢妄加判断2012年楼市是否会回暖，但在年后多种利好因素刺激下，从本市各楼盘销售中心到访量与成交量看，3月份房地产市场出现了部分回暖。

　　经过多天走访，笔者发现，虽然目前有部分回暖迹象，但总体来说房地产市场仍然处于寒冬阶段，不过开发商已渐渐从疲软的营销状态中苏醒，面对新形势下消费者对楼盘拼价格、拼品质、拼赠送的“三拼”需求，开始主动出击、积极回应市场。其中作为国企产品的莫奈庄园目前打响了三送四赠的性价比战役，即送阁楼、送花园、送地下会馆、赠三合一大金VRV系统、赠3M净水系统、赠MOX智能系统、赠车位，这样的促销力度和其“责任地产、诚信销售”的品质理念引起了市场广泛关注，是国有发展商在目前形势下的一个重要市场手段。

　　与此前“赠送面积”户型肯定高于一般价格不同的是，目前市场上带有“赠送面积”户型的价格，已经与一般面积的价格持平，已成为一种变相的降价手段。

　　“现在的购房者一个比一个精明，他们会算的。”某楼盘销售经理说，在他们的价格体系里，除了价格优惠外，最重要的拉动销售的“本钱”就是赠送面积。“如果因为‘赠送面积’再拉高价格，有谁会买账?”该经理表示，目前大家需要“三拼”，即拼楼盘品质、拼价格、拼赠送。目前周康别墅区的房价和地价处于双低的盆地，据徐家汇、五角场等城市副中心的发展轨迹来看，相对于同样新兴的新江湾板块，周浦价格仅为新江湾的一半。其中印象春城·莫奈庄园的品质尤其值得关注。

　　位于周康板块的莫奈庄园单套面积在202-232平方米，每套都会有赠送面积，询问销售人员得知每套都会送30-180平方米不等的花园、送3米层高且面积达到80-94平方米的全明地下会馆，而且中套在前两者的基础上加送阁楼，购买面积与赠送面积的比例几乎达到了1.2：1。

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　　楼市全非毛坯时代已不远

　　据有关媒体报道，今年，上海新出让地块将严格执行外环线以内60%以上、其他地区30%以上的全非毛坯住宅比例要求。据市房管局副局长顾弟根介绍：“今年上海将抓好新型装配式住宅发展，着力贯彻《关于本市鼓励装配整体式住宅项目建设的暂行办法》，努力落实100万平方米装配式住宅示范项目”。非毛坯房是房地产不可忽视的发展趋势。

　　随着住宅产业化的不断扩大，非毛坯修已经渐渐成为一种趋势。尤其是一线城市，非毛坯修楼盘日渐突起。据了解，明年一线城市会出现73%的非毛坯修楼盘，而从今年的53%到73%的增长速度，以及国家的房产调控政策看来，未来几年内作为房地产市场下游企业的家居企业也将面临重大的市场转变。未来，家居企业与房地产开发企业合作也将是成为大势所趋。面对强势进军的非毛坯修趋势，零售商与家居企业在国内非毛坯房重要变革时期，各家居企业均着力突破重围，抢占一定的市场份额。

　　在“2012中国(上海)非毛坯修地产家居首脑峰会”上，中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长顾云昌、中国家具协会理事长朱长岭分别解读了在房地产非毛坯修发展趋势下及房产政策调控下，房企与家居企业如何实现“双向跨界发展”需求，更紧密地合作与实现利益共同化。

　　针对连续不断的地产调控政策对地产市场的影响，以及即将达成的效果，由复旦大学房地产研究中心副主任华伟、上海市社会科学院城市与研究中心主任张鸿铭以及知名地产商华丽家族、安信地板等组合的地产家居首脑风暴，表达了行业人士对2012年市场的研判。当中国房地产市场即将全面进入“全非毛坯”时代，开发商利益与零售商家利益如何实现“绑定式”发展?开发商与零售商之间“双向跨界”发展所带来的挑战、机遇、启示，房企、家居企业、消费者如何实现“三赢”甚至多赢局面?现场嘉宾们就这些行业内普遍关心的问题进行了一番深入、热烈的探讨。