聚焦全国单价高价地入市 中建大公馆高价入市遭质疑

　　中建大公馆15万/平方米单价受到业内外广泛质疑

　　近期，一则关于央企被要求快速消化存量的微博引起了业内外广泛关注，对此有业内人士表示，这预示着未来可能有更为严厉的调控出台。在此背景下，近期位于新江湾的中建大公馆以12万元/平方米的高均价高调开盘，其高出同区域产品价格三倍的高端路线令业内不少人士的不解。安逸 文

　　单价高出同区域三倍

　　网上房地产显示，从去年11月8日该项目获得预售许可证起至今，中建大公馆项目推出的153套房源中，有成交记录的仅为7套。项目销售负责人在接受相关媒体采访时表示，虽然已经获得预售许可，但项目还要等到4月底左右才会正式开盘。这7套房源全部为内部关系客户预订，且都为独栋房源。

　　该负责人透露，这些全独栋房源的均价都在12万元/平方米以上，最贵的可达到15万元/平方米。然而据本报调查，同区域周边项目的销售均价仅在4万元/平方米左右。销售均价之高，超出周边价格之多不禁让人咋舌。

　　据了解，该项目即将对外公开的是叠加和类独栋房源。然而，在参观万叠加房源样板房后笔者发现，所谓的“叠加别墅”为一栋三户结构，其实跟复式公寓房源无异。该房源户型上还存在面宽小、进深大的特点，再加上小栋距，大大不利于低楼层房源采光。虽然叠加别墅样板房富丽堂皇，但该项目所有房源，包括均价在15万元/平方米的独栋别墅皆为毛坯出售。据介绍，该项目最高价格竟要达到4000万-5000万元/套左右。这对于毛坯项目而言着实让不少业内人士直呼“看不懂”。

　　开发商或拖延开发以求暴利

　　据悉，该项目前身为“新江湾城C6地块”，2009年时被中建以37.2亿元拍下，一举成为了当时的“全国单价高价地”。然而，作为一个毛坯项目，即使加上建安费用，32484元/平方米的楼板价也难与15万元/平方米的超高售价相提并论。

　　虽然该项目即将推出的叠加和类独栋别墅销售均价在4万多至6万多之间，但有关专家表示，这仅仅是一种相对后期房源“低价入市”的策略。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，通过这种策略，高价地、天价楼盘能吸引更多的投资客进行关注。因为“天价豪宅的成交一般不是市场层面铺天盖地的推广所致，这些楼盘的成交更多的企业或楼盘有针对性的‘圈层营销’的结果。”

　　张宏伟指出，高价地项目本身的开发讲究通过拉长整个项目的开发周期形式来实现整个项目的开发价值，一般来讲，高价地楼盘后面几批房源才是真正盈利的阶段。从这个角度而言，通过拉长项目开发周期，土地本身的增值及房价的上涨均为高价地后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础。

　　据介绍，中建大公馆将分三期开发，总共房源400余套，目前仅完工封顶153套，后续开发进度不明，但有关负责人表示：“独栋别墅不怕卖不出去，打算慢慢卖，我们担心的是叠加别墅的销售情况。”

　　加速消化存量或为主旋律

　　根据近期公布的2011年年报显示，全国65个重点城市2011年商品住宅成交量同比下跌14.39%，九成重点城市成交量下跌，成交面积同比下跌19.26%。大中城市房价表现不一，上海、广州房价上浮均在1%左右，而深圳房价则出现6.03%的下跌。全国65个重点城市2011年楼盘开盘数同比上涨3.39%，上市套数同比下跌4.34%。北京、上海、南京等地库存量创历史新高。近10家央企库存额接近2011年全年销售额的3倍，目前市场上刚需已经逐渐考虑入市，以价换量仍为主流。

　　根据年报，招商地产2011年存货达514.4亿元，同比增长33%，创历史新高。据招商地产人士透露，公司今年发展方向将是在“提速提效”之下，一切以销售为中心，提高对市场有敏锐的触觉和快速的应变能力。据了解，招商地产2月份借招商局成立140周年之际，已经开始在上海、南京、重庆等地项目进行优惠促销活动。

　　除了招商地产，年报显示同为央企的华侨城2011年存货高达317亿元，达到历史最高点，今年预计可以销售的面积为153万平方米，相比去年增加40%左右，为历年最高，可见去库存压力很大。对此，华侨城总裁刘平春在2011年度业绩投资见面会上也表示，华侨城现在要做的第一件事，就是将可变现的项目想方设法卖掉，加快销售，加快营销，降低负债率。

　　在销售放缓的同时，2010年新开工的大量项目也逐步形成供应，房地产市场存货压力进一步加大。更有网友戏称：“十年不盖房也消化不完中国市场上的存量房。”而作为房地产市场“龙头老大”的万科集团2011年销售规模增幅因受制于房地产市场整体低迷而大幅下降，销售增速陷入近年来除2008年之外的历史低点。据万科团队内部统计模型，多项主要数据显示房市依然不太乐观，2012年上半年库存量将很快突破2008年，房地产行业已经进入了去库存化周期。

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　　房产税扩大城市还未定

　　近日有传包括万科等在内的一些央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也务必要求在今年7月前卖完手上所有存量房，猜测京城或许会在6、7月出台一些重磅型的调控政策，例如深圳、广州有望接棒上海、重新开征房产税等，导致央企开始甩货快跑。

　　针对近日业内盛传广州、深圳将成为下一批进行房产税试点的城市之说，住房和城乡建设部副部长齐骥直言：“2011年上海和重庆两个房产税试点城市的征收对象和方式都不一样，但均取得较好成效。并称，接下来将会同有关部门总结经验，并在此基础上适当地扩大试点范围。我负责任地说，相关部委正总结现有试点经验，但目前扩大房地产税的范围还没有定。”

　　进入2012年以来，中国的房价总体平稳，一些城市的房价甚至出现松动，调控已经明显见效。当前的房地产市场出现变化，符合市场自身发展规律，有利于房地产行业健康发展。将坚持调控政策方向不动摇，坚持调控措施不放松。一方面，要严格执行并逐步完善差别化的税收、信贷及限购等政策措施，坚决抑制不合理的购房需求;另一方面，要努力增加普通商品住房供应，并通过信贷帮助，满足居民合理的需求。通过合理的调控，促使我国房地产市场沿着健康之路发展，从而促进国民经济又好又快发展。

　　由于包括限购令、新国八条、加息等政策效应以及新房产税的试点扩大范围并未确定的累加之下，2012年购房者的观望心态会加剧，购房者观望心态的加重，使市场的供需结构发生变化，发展商与购房者之间的博弈拉锯胶着。在这种态势下能够有效抑制楼市投资投机行为，搁置购房计划，库存量进一步加大，买房人均表示愿意看房产税政策具体走向再做定夺。