广东江门市“软招”调控楼市 “限涨”不大可能

　　“房控考虑的不仅仅只是一味硬逼着房地产商降房价，还要宏观考虑到江门楼市的可持续健康发展。”

　　某外来大房企有关负责人告诉指出，江门楼市仍然处于群雄并起的时代，江门的房价和供应量变化并不是一两家开发商就可以左右的。

　　广东部分地区近日传出楼市“限涨”的消息，有关部门回应否定出台“限涨令”。在江门，住建有关部门表示，江门目前没有房控压力，出台类似政策的可能性不大。而且多数开发商不愿房价出现上涨，希望有关部门出台有关政策时，多考虑市场的健康发展需要。

　　“约谈开发商，延缓开发商申领预售证的时间等。”据江门市房地产协会有关负责人透露，江门住建部门手上有不少“牌”能进行房控。

　　坚持“软调控”政策

　　“国五条细则的地方版正在研究制定，关键还得参考省上面的细则，但没有听说江门要出什么"限涨令"。”江门市住建部门有关负责人指出，江门有关部门调控房地产市场一贯的思路都是以对市场影响最小的软调控为主，一直都没有出台硬性调控措施对楼市进行直接打压。尽管如此，江门的房价一直处于可控范围之内，各项楼市数据都显示江门的房控工作还是卓有成效的。“房控考虑的不仅仅只是一味硬逼着房地产商降房价，还要宏观考虑到江门楼市的可持续健康发展。”

　　“约谈开发商，延缓开发商申领预售证的时间等，江门住建部门可以利用很多手段进行房控。”据江门市房地产协会有关负责人透露，去年，江门住建部门虽然没有采用任何“一刀切”的硬性规定逼迫开发商自主控制房价，但一些“软政策”也是相当有效的。开发商在申领预售证时，一旦上报的预售价格超出了一定范围，住建部门就约谈开发商，劝其理性定价，若开发商不肯就范，住建部门就会在开发商的预售证申领时延缓相关审批程序。“江门住建部门手上还握着好几张牌可以打，没必要采用这样"一刀切"的方法。”江门市房地产协会有关负责人透露。

　　开发商

　　多不愿房价上涨

　　“希望价格和交易量均可以保持稳步上涨，不要出现上涨。”江门市北新区某楼盘策划总监告诉记者，该楼盘的开发周期还处于中期，未来还有不少货量推出市场。目前，房地产市场面临着不少压力，作为在江门长期发展的房企，开发商并不愿意看到房价的突然上涨。“江门毕竟是三四线城市，外来人口数量不大，市民的收入水平也不高，购房刚需的增长速度不会太快，房价突然被推高，让大部分市民失去购房能力，我们的房子也只能有价无市。”

　　“江门楼市未来将出现两极分化。”江门市房地产分析师王先生认为，按照楼盘一般的营销策略是：先以较低价格推出位置等较差的产品，以吸引购房者关注，再逐步加价推出更好的房源，最后才会推出景观最好的楼栋单位，以此营造一个良性的购房氛围。因此，“一刀切”地搞“限涨令”会打乱营销策略，造成市场混乱。

　　王先生还指出，受到国家房控政策的影响，未来房地产市场将出现大批中低端楼盘，如江门即将入市的大批三旧改造项目的楼盘，开发的产品绝大部分为中低价位商品房，可满足普通市民的住房需求。同时也会出现一些高端楼盘，“但其所提供的附加值也将会增加，不然也会遭到淘汰。”

　　案例

　　楼盘擅提高价或遭市场狙击

　　“开发区域相对集中，产品可替代性强。”江门市房地产分析师王先生告诉记者，此前，北新区某楼盘开售前一直“吹风”售价将定在近8000元/平方米的高位。今年3月，该楼盘对面的另一楼盘闻讯后，马上挂出“最后二十套单位均价6880元/平方”的宣传标语。挂出宣传标语的楼盘很快就完成了清货，成为当月北新区销售表现最为活跃的楼盘之一。而记者翻查资料时发现，挂出宣传标语的楼盘，去年8月份的销售均价为6400元/平方米，销售业绩一般。“如果不是产品有过人之处并得到市场认可，开发商一旦定价过高，只会变成附近楼盘促销的活招牌。”王先生分析。

　　“不是想卖多少就能卖多少的，开发商定价时不仅要评估其潜在客户能否接受所定价格，还得参考附近楼盘的定价。”某外来大房企有关负责人指出，江门楼市仍然处于群雄并起的时代，江门的房价和供应量变化并不是一两家开发商就可以左右的。即便是在江门地区同时拥有11个楼盘，并正在向市场供货的碧桂园[简介最新动态]，其此前主动集体让利，大批量出货，但对江门房价的影响还是相当有限。因此，在有关房控政策已经迫使开发商达成“不上涨，谋发展”共识的大背景下，谁打破共识，不仅会受到有关部门出台的调控政策打压，还会受到来自市场同行的狙杀。

　　楼市观察：

　　房价速涨势头已遭抑制

　　据江门市住建部门公布的数据显示，2011年1月，江门中心城区成交的住宅均价达6248元/平方米，2月份更是蹿高至6666元/平方米，同比上涨42.3%。随着当时有关房控政策的落地和江门有关部门采用了一些调控手段，3月份，江门中心城区房价开始回落。至2012年，江门住宅均价回落至5860元/平方米，同比下降3.3%。2012年全年，江门房价未出现连续3个月上涨或连续2个月下跌的大幅波动，总体保持平稳。

　　而2013年1月份，江门中心城区住宅均价为6237元/平方米，同比上涨8.8%，2月份均价为6145元/平方米，同比上涨8%。在政府加大房控力度的背景下，这一波小幅度上涨走势还能持续多久，相信市场很快就能给出答案。