深圳二手房周交易量下降九成 个税征收方法未变

　　从3月31日至今，深圳的“国五条”细则已出台一周多。据深圳房地产信息网的数据显示，深圳的二手房交易量从3月最后一周的7218套锐减至不足千套，环比减少近九成。

　　但值得注意的是，深圳“国五条”细则虽然已经出台，但对于备受关注的二手房20%个税政策，在细则中并没有明确。深圳市房地产权登记中心昨日向《每日经济新闻》记者证实，目前二手房过户的征税方式没有并发生改变。

　　根据深圳房地产信息网的监测，受“国五条”细则的影响，深圳二手房成交量从4月1日起大幅下滑，上周全市仅成交二手房836套，跌幅达88.4%，成交面积73358.32平方米，环比减少88.0%。

　　有专家对记者表示，深圳“国五条”细则对于二手房20%个税问题仍用词含糊，缓解了购房者的担忧，再加上3月二手房的疯狂态势提前透支了销量，本月二手房交易量大幅回落也属意料之中。

　　该细则颁布前一个月，深圳楼市陷入一片狂热中。3月，深圳一手住宅实际成交3909套，环比上涨138.1%，同比上涨13.3%;总成交面积36.2万平方米，环比上涨145%，同比上涨20.6%。二手房市场更可以用疯狂来形容，据深圳市规划国土委发布的数据，3月深圳二手住宅成交量冲至17199套，破近三年最高记录，总成交面积达147.56万平方米，环比上涨395%，同比上涨370%。

　　近日，《每日经济新闻》记者在深圳南山区西丽一家家顺中介处看到，来看二手房的人并不多。中介告诉记者，之前二手房的销售盛况已不在了，这几天大多数的顾客以咨询“国五条”细则为主。

　　2013年3月31日，深圳市发布《深圳市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，成为继京沪之后公布“国五条”落地细则的一线城市。细则清晰地定下2013年房价目标——全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度，但却对备受关注的二手房个税20%的政策表述模糊，称将“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，充分发挥税收政策的调节作用”。

　　模糊的用词也增加了深圳房地产政策的不确定性，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，目前虽然没有明确二手房20%个税，但未来仍不排除这个可能，同时由于刚需支撑，从长期来看，相信二手房成交量不会下降。

　　深圳地税部门也印证了未来明确个税的可能性。其表示，“20%个税”在深圳一直存在，与“按总价1%~3%的核定征收方式”的个税同时存在，不过目前主要以后者为主，不排除今后全部按差额20%的方式来缴税的可能性。

　　对于目前二手房个人所得征税的具体方法，美联物业全国研究中心主任何倩茹向《每日经济新闻》记者介绍，深圳目前有两种计算方法，第一种为核定征税，即总房屋计税价格的1%;第二种为查验征收，即按房屋计税价格与房屋原值之差，再减去相关税费及其他合理费用，所得差价的20%为最终个税金额。

　　何倩茹表示，目前深圳二手房交易大多采用第一种征税方式，最主要的原因是该方法算出的税费较低，同时，虽然查验征收中专修费、上一轮交易产生的营业税、建设税、印花税、土地增值税等在除去发票的情况下统统可以免税，转让者在无法提供发票证明的情况下，无法减免该部分税收，因而大家也偏向于选择核定征税的方法计算二手房个税。

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　　何为“个人所得税”?国五条细则中强调的“个人所得税”究竟会如何征收?哪些购房成本可以扣除?记者昨日请相关专业人士进行了详细解读。

　　名词解释：个人所得税

　　根据1994年实施的个人所得税法规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税，这其中包括房产。

　　征收方式为，1、查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%

　　2、核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1%

　　相关税费、合理费用如何界定

　　南京市税务部门相关人士告诉记者，关于个人所得税的计征方式历经多次调整，目前执行的规定是，除了满5年且是家庭唯一住房(两个条件需同时具备)之外，其余房产一律要征收卖房人的个人所得税，征收方式通常是按核定征收，也就是售房总价的1%计算。“好处就不用多说了，卖过房子的都很清楚，主要就是省钱”，该人士称，也有卖房人选择按差额的20%缴纳，因为其房子增值慢，差价部分很少，但是这种情况占总数的0.1%都不到。

　　根据国务院“国五条”细则的要求，凡是能查询到原值的，都必须要按查验征收的方式，也就是所谓的差额的20%，那么在计算税额时，计税价格、原值、契税都好计算，“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢?

　　该人士告诉记者，“相关费用”是指转让房产时缴纳的营业税、建设费、教育费附加及印花税、土地增值税等费用，就南京市而言，主要是5.6%的营业税。“合理费用”则包括非毛坯费、手续费、公证费等，尤其要说明的是，非毛坯费是有限额标准的，商品房最高可以扣除房屋原值的10%，公有住房、经适房最高可以扣除原值的15%。

　　本报帮你算笔准确账

　　假设一套100万购入的房产，现在以200万的价格出售，按照查验征收的话，计税价格为200万，原值为100万，契税为1万(假设购入时税率为1%)，相关税费(主要为营业税)是11.2万元，合理费用为非毛坯费(15万，能提供发票)、手续费、公证费合计5000元，那么其需缴纳的个人所得税为(200-100-1-11.2-15-0.5)×20%=14.5万，并非是买卖价差的20%即20万元。