10月末上海豪宅扎堆开盘 助推新房均价再创新高

　　2018年楼市调控主基调下，上海新房市场月末翘尾现象不曾出现，楼市传统旺季“金九银十”落空已成现实。然而在市区高端楼盘集中供应下，新房均价达68179元/平米，创历史新高。不过从摇号情况来看，大部分项目的摇号组数明显低于房源数，市场冷清局面可见一斑。业内人士表示，2018年仅剩最后2个月，考虑到项目资金回笼压力日趋显著，不排除后续会有新房降价入市可能。

　　据上海中原地产数据显示：上周(10.22-10.28)新建商品住宅成交面积14.3万平方米，环比减少0.3%。

△上海新房成交走势

　　区域表现上，改善区域是近期较为突出的地方。上周罕见得出现改善区域排名处于前三的位置。浦东继续处于排名第一的位置，虽然签约量只有2.9万平方米但仍处于高位。此外，徐汇、闵行都成交1.7万平方米，分别处于二三位。闵行一般处于中游位置，而徐汇由于近几年土地出让少，项目稀缺，成交绝大多数时间处于中下游位置，上周因为新房源推动，成交有所增加。相比之下，应该成交比较多的嘉定、南汇都处于中下游位置，成交量基本只有平时的4-5成。

　　△表：上海商品住宅成交TOP10

　　基于近期高端项目集中入市，从成交前十榜单来看占据主力地位。均价超过8万元平方米的项目达到6个，并且成交第一，第二的都是此类产品，并且单次签约量都在90套左右。按高端项目的签约平均速度来看，是属于比较迅速的反应。

　　近几周房价一直处于高位震荡，但由于高端项目集中签约，上周均价更是达到68179元/平方米，环比上涨11.1%。

　　7项目开盘 豪宅扎堆入市

　　上周供应维持高位，入市项目有7个，供应总量为24.1万平方米，环比减少11.5%。入市项目继续为偏高端项目，3个位于内中环以，2个为内环内项目。尽管上周的新盘大多来自市区，但并未出现摇号过热的情况，仅有陆家嘴滨江苑的摇号组数稍高于房源数量。其余市区新盘，如建邦16区、静安府、徐汇公园道壹号二期、阳光城檀悦101等，摇号组数都明显低于推盘量。

△上周开盘情况

　　另外，四季度中高端项目入市较为集中，对均价也有拉抬作用，短期内又给均价带来一定压力。预计今年高端项目投放节奏短期达到小高峰，从平衡均价的角度来看，后期刚需房供应或会及时赶上。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：虽然供应维持高位，而且从项目去化来看还不错，但高端项目签约速度比不过刚需是客观事实，所以反应到交易量上一方面会有迟滞，另一方面对推高整体交易量作用有限。基于此，月末的翘尾效应并未显现。十月成交缩水相当明显，考虑到全年只剩下2个月，项目资金回笼压力日趋显著，不排除新项目入市还有进一步低于预期的可能。

　　上海链家研究院认为：随着最近两周供应端，特别是市区楼盘供应的放量，新房市场成交处于回升的轨道之中。不过，在市区楼盘集中供应的同时，其摇号状况也呈降温之势，上周甚至不乏一些市区新盘，摇号组数低于房源数量一半，集中供应，对新盘的摇号行情起到了稀释的作用。

　　截止28日，10月以来，全市新建商品住宅成交量达到3600余套，与7-9月的成交水平，有着较为明显的差距。不过仅从市区楼盘的成交量而言，10月以来已与9月全月相仿，并且占到10月成交总量的45%。