为改善经济适用房乏人问津局面 上海申请门槛调低

　　近日，上海市住房保障和房屋管理局公布了今年《上海市共有产权保障房(经济适用住房)申请、供应和售后管理实施细则》(下称《细则》)，对经适房的申请条件进行了微调，针对一些特殊人群的申请条件有所放宽。如申请对象按照本市规定的户口投靠政策、取得本市城镇常住户口的，在提出申请所在地的城镇常住户口需连续满1年就可申请。

　　这是上海自2009年以来第3次下调经适房申请准入标准。据悉，上海市今年经适房准入新标准由人均月可支配收入3300元放宽至5000元，上海本市城镇户籍连续满7年降至连续满3年，人均财产限额从12万元放宽到15万元。

　　复旦大学房地产研究所一位专家表示，经适房门槛不断放宽，目前已经惠及到城市白领阶层，但申请的情况依然并不理想，很多经适房还处于无人问津状态，说明经适房在制度设计上已经偏离原来的方向。

　　削门槛难增购房动力

　　按照新的标准，人均月可支配收入由2011年4月时制定的3300元调整至5000元，标准上浮超过了50%。也即是说，如果是家庭人均可支配收入5000元，按夫妻俩加一个孩子的标准计算，夫妻俩平均月收入在7500元以下，就可以进入到共有产权房的申请行列;这也就意味着一个三口之家，夫妻俩年薪加起来在18万元以下就可申请经济适用房。

　　同时，新标准中也放宽了单身人士年龄限定的条例，男性须年满30周岁、女性由30周岁调整至28周岁。实际上，去年的经适房准入标准仅仅是略高于上海人均收入水平，甚至可算是持平，因此其受众面基本为中低收入人群，其中相当一部分本就不具备购买商品房的经济实力。而目前的新标准将覆盖一批中等收入甚至偏上人群，而这部分人群中工作了三四年的年轻白领比重很大，普遍存在婚房需求，属于目前商品住宅市场中“刚需”的一大主力。

　　汉宇地产董事总经理施宏叡认为，此番新版经适房标准的公布并不完全都是好消息，范围扩大，也意味着部分公务员也有资格买，容易产生权力寻租，且经适房项目的位置偏远、价格上涨还会受到一些购房者诟病。不过我们还是不能轻易忽视经适房门槛放宽所创造的巨大社会价值。更多人群从商品房需求中分流出来，被纳入政府主导的保障房体系里面，一方面能够影响人们对商品房供需甚至是房价的心理预期;另一方面，也能和当前的楼市调控政策形成呼应，减少调控遇到的阻力，特别是对房地产相关产业发展的影响。

　　上海华歆房地产投资咨询公司执行总裁郑咏告诉记者，目前的关键在于这些符合条件的白领们没有申请经适房的动力。在郑咏看来，转让是经适房面临的比较大的问题。按规定，取得共有产权保障房房地产权证满5年后方可转让，如果需要转让的，房地产权利人应当向原住房保障机构提交《共有产权保障房转让申请审核表》、与经登记记载的同住人共同签名(单身申请人购房的除外)的书面申请、原《共有产权保障房预(出)售合同》、《房地产权证》、身份证、户口簿等材料。

　　制度设计隐患

　　年轻白领面对着便宜的经济适用房却不愿出手，其原因并不复杂。从市场经济的角度来看，无论买商品房还是经济适用房，都要占用购房人的资金，但购买商品房者拥有房屋的完全产权和支配权，若急需用钱可以变现，且房价上涨则可以获得资金的增值;而购买经济适用房者依照现行政策，产权不完整，出让受限制，意味着至少5年内无法变现，且基本丧失了这笔资金的增值能力，对于以精明著称的上海人，这笔账很明了。

　　“长远来看，共有产权经适房和大型居住社区这种保障房思路，可能在今后会给政府带来难题。”新加坡国立大学东亚研究所所长郑永年日前在上海一次小型高层论坛上说，他不看好国内保障房体系中的这两个品类。作为中国问题专家，生于浙江余姚的郑永年近年来多从社会角度长期关注中国保障房体系的建设，因此常常成为国内房地产政策制定者的座上客。

　　上海乃至全国其他一些地方的经适房，由政府以土地、税收等要素作价，和经适房的购买者共享经适房产权，这一模式被认为起源于江苏淮安，模式的发明者淮安房管局长邵明认为，共有产权房可以帮助中低收入者有能力拥有大部分属于自己的房子。

　　郑永年说，虽然这种模式中产权不清的问题目前可能被忽略，因为人们当前想到的是先住进去，但若到这些房子在数年后升值，政府和住房者在产权分割中可能会出现纠纷。

　　为了达到经济适用房覆盖一定比例户籍家庭的要求，政府部门放宽了准入标准，并开始反思和构架整个保障房体系。但在某些批评人士看来，由于方向性的偏差，上海的模式可能会离初衷渐行渐远。