招商溢价75%摘徐泾宅地 溢价率创今年来新高

　　“溢价率创下今年以来上海宅地出让新高”

         沪上土地市场升温迹象显现。

　　9月12日，位于上海市青浦区的徐泾镇海天花园西侧地块进入现场竞买。当天，有13家开发商到场竞买，经过20余轮的举牌报价，该地块被招商地产旗下全资子公司上海招商置业有限公司竞得，竞得价为8.86亿元，折合楼板价12254元/平方米，溢价率为75%。

　　21世纪不动产昨日发布报告称，上述地块75%的成交溢价率，是今年以来上海住宅地块成交溢价率新高。按规定，招拍挂出让中，土地成交溢价率超过50%，需向上报监管部门。

　　有业内人士分析，徐泾镇海天花园西侧地块位于大虹桥区域，是近期上海出让的较为优质的宅地，加上近期各大房企纷纷发力土地市场，该地块出现较高溢价不难理解。

　　毗邻国家会展中心

　　事实上，徐泾镇海天花园西侧地块甫一挂牌，便备受关注。

　　上海市规划和国土资源管理局网站显示，有40家开发商领取了该地块的申请书，有14家企业提交了竞买申请。

　　据某房企投资部负责人描述，当天的竞买相当激烈，有13家房企到场竞买，竞价过程持续了1个多小时，开始时是象屿和吉宝对掐，溢价超过50%后，招商和另一房企又轮番举牌。在当天的竞价过程中，主持人数次提醒竞买者理性竞价。

　　出让公告显示，海天花园西侧地块东至海天花园，北至沪青平公路，此番出让面积为48200.1平方米，容积率为1.5，系普通商品房用地。

　　龙湖地产相关负责人昨日称，该地块毗邻国家会展中心，对开发企业颇有吸引力。

　　青浦区规土局相关负责人介绍，国家会展项目位于徐泾镇所处的虹桥商务区，计划2014-2015年建成。海天花园西侧地块，位于国家会展中心项目的南面。

　　新华社今年7月曾报道，国家会展中心项目建设用地面积约104公顷，总建筑面积147万平方米，建成后将成为全球规模最大的会展综合体，预计2014年底完工;其中，展馆面积50万平方米，投资计划控制在120亿元以内。

　　上述青浦区规土局相关负责人称，未来青浦计划围绕国家会展中心，重点打造约1平方公里的商务商业核心区。今明两年计划推出体量超100万平方米的商业地块。今年内会推出一幅面积在50万平方米的商业地块，位于会展中心的南面，和海天花园西侧地块相距不远。

　　一开发商称，上述区域宅地较为稀缺。21世纪不动产的统计显示，2009年至今(截至9月11日)，青浦区已推出25幅住宅用地，位于徐泾板块内的宅地仅2幅，占比不足10%。海天花园西侧地块是徐泾镇近两年内出让的首幅宅地。上述青浦区规土局相关负责人称，徐泾区域短期内不会再有新的宅地推出。

　　单价回落两成

　　虽然争夺激烈，但在不少受访开发商看来，海天花园西侧地块的成交价并不算高。

　　有参与竞买的开发商称，该地块要求中小户型建筑面积占比不低于70%，且需配建5%经适房。志在必得的人不多，所以成交价也不算太高。

　　此前的2010年2月，仁恒地产联合体以38.2亿元总价，拿下徐泾镇徐盈路东侧B4-01地块，溢价率高达430.7%，创造了当时的青浦总价高价地，折合楼板价达15498元/平方米。此次海天花园西侧地块的楼板价，较徐盈路东侧B4-01地块回落了20.9%。

　　海天花园西侧地块周边，别墅项目众多。据21世纪不动产统计，2009年至今，徐泾共推出过40批次新建住宅房源，其中别墅占62.5%。截至9月11日，今年徐泾板块新建商品住宅成交均价约为2.94万元/平方米，而同期整个青浦的新建住宅均价仅为1.7万元/平方米。

　　21世纪不动产分析师黄河滔说，海天花园西侧住宅地块5%的保障房若设计成小户型，将给其余产品留出开发空间。

　　房企拿地提速

　　于招商地产而言，进军大虹桥符合其下半年的经营思路。

　　在上半年业绩报告中，招商地产称，下半年，该公司将进一步精挑细选项目，补充以一二线城市为主，三四线城市核心地段为辅的项目资源;把握机会获取优质土地。

　　进入8月，招商的拿地步伐明显加快。8月22日，该公司公告称，通过股权收购方式，获得位于珠海和烟台的总地价达37亿元的两幅地块。

　　拿地热情回升的不只是招商地产。9月11日，万科以15.8亿元竞得广东顺德德胜商务区一地块。上周，万科还以46.71亿元，连拿合肥和广州两宗地块。

　　据不完全统计，仅万科、华润、恒大、绿地五大房企，9月以来在土地市场已投入逾百亿元(详见列表)。

　　新市镇地块二度流拍

　　对于龙头企业加速拿地步伐，有不愿具名的开发企业高层分析，开发商资金宽裕，加上土地供应放量，让房企愿意出击土地市场。

　　不过，该房企高层也指出，眼下开发商拿地仍颇为理性。以徐泾镇海天花园西侧地块为例，多家房企不愿追涨，这也折射出，开发商对于市场未来的走势依然未显乐观。

　　值得一提的是，原定于9月12日出让的浦东新区外高桥新市镇E06-03地块，因出让人要求提前终止了挂牌活动。

　　该地块去年10月也经历过一次“终止出让”。此番再度挂牌，起拍价格较去年下调了14.6%，但最终仍因无人参与竞拍而遭遇二度流拍。