房地产行业暴利已终结 万科启动了“工厂化”战略

　　3月1日晚间，以“二手房个调税按差额20%征收”为主要内容的“国五条”颁布之后，整个房地产交易市场一片哗然，关于新房价格预期上涨、二手房交易量飙升等信息不断涌现。

　　然而对于一直在调控中成长的中国房

　　地产企业来说，调控似乎已让他们处变不惊。"国五条’再次重申中央对调控的决心，更加坚定了我们对调控长期性的看法，这一切都在我们的预期之内。”万科的董事会秘书谭华杰对《中国经营报》记者表示。

　　刚刚过去的2012年，万科向市场交付了10万套房子，其中，首次置业和改善型客户占了其客户总比例的87%，1412亿元的销售成绩让万科再次成为了世界住宅销售老大。然而不尽如人意的是，2012年万科的结算毛利率呈现出进一步下降的趋势。

　　“未来随着地价在成本中占比越来越高，房企的盈利空间会被压缩，利润率回到合适的水平是行业大势所趋。”对此，万科总裁郁亮表示。不过记者注意到，面对日益严峻的行业调控形势，千亿体量的万科也要谋求“转型”。万科宣布，在2012年基本实现了非毛坯修战略的基础上，2013年准备迈出其住宅产业化战略的第二步工厂化。

　　“工厂化”转型待考

　　随着开发规模的快速扩张以及住宅产业化的尝试，万科在非毛坯房战略之后推出了下一步“工厂化战略”。

　　2月28日万科公布了2012年的业绩报表，1412亿元的销售成绩单令万科再次稳坐世界住宅销售冠军的宝座。与此同时，万科当年交付的非毛坯修房也超过了八万套，非毛坯修房的交房占比达到了80%，基本完成了其坚持多年的非毛坯修房战略。

　　早在2009年，万科着力推进其以非毛坯房、工厂化、绿色建筑为主要内容的住宅产业化战略之后。不过，万科所谓的非毛坯修房曾遭遇种种挑战，就连郁亮当时也称，“非毛坯房是万科很大一道坎，万科必须过这一关”。

　　时至今日，在实现80%的非毛坯修房交房比例之后，万科可以说基本实现了其住宅产业化战略的第一步。

　　不过光环之下，千亿体量的万科并非没有烦恼。随着万科开发规模的快速扩张以及住宅产业化的尝试，利润率下降、非毛坯修房质量等问题一直都困扰着万科的成长。

　　行业的形势也不容乐观。在针对房地产市场宏观调控的“国五条”出台后，市场一片哗然。短期来看，针对二手房征收的税赋可能会刺激新房的销售，房地产企业或直接受益，各地的新楼盘都出现了应声而涨的个案。但业内人士认为，此次的“国五条”只是一个信号，长期来看，房地产的宏观调控或将加大力度，新房市场会受到冲击。

　　在内忧外患之下，万科选择了下一步的战略方向：“工厂化”建房子。

　　对于“工厂化”建房子的通俗解释是：在房屋建造过程中采用工业化模式，大量使用预制件，主要构件均在工厂生产，然后运载到建筑工地搭建组装，“像搭积木一样建房子”的建筑施工方式。

　　“相对于传统的施工方式而言，工厂化有利于实现大规模开发下的房屋品质控制，其建造速度也高于传统方式，有利于实现更快的周转;与此同时，工厂化施工与传统的施工方式而言也更加环保。”万科在其住宅产业化的战略介绍中写到。