米兰诺贵都 小户型产品总价宜控 迎合刚需市场

　　米兰诺贵都位于上海市大佘山国际别墅区中心，紧邻轨道交通9号线佘山站。占地9万平方米，总建筑面积约19万平方米，一期开发12栋国际大宅级别墅，二期规划建设高层、小高层公寓。社区结合地中海风情的景观规划，将意式生活的优雅、浪漫、闲适逐一呈现。

　　作为上海佘山仅有的公寓项目，米兰诺贵都于6月9号第三次加推，受到了各地人士的关注。尤其是白领阶层，因为项目离地铁近，上班、出行都很方便，而且佘山空气好，适宜居住。

 　　从目前的市场来看，总价控制好，地铁刚需房是最容易受到购房者青睐的，当然一个项目的热销，除却项目本身的低总价外，与其自身产品的区域、户型、配套等方面也是密不可分的。

　　此次米兰诺贵都新推90平方米两房及88-90平方米2 1房在售，特价房源折后均价14800元/平米，其他房源起价18000元/平方米，最高20000元/平方米。折后总价在140-150万/套。

　　开盘现场

　　户型设计满足刚需 受白领青睐

　　6月9号米兰诺贵都第三次加推公寓房源，依旧主推90平方米的2 1房，作为上海佘山板块内首个品质公寓项目，开盘便受到了9号线沿线白领们的高度关注，从现场看，前来购房的还是以年轻人为主，有不少是父母陪着一起来的，也有男女朋友或者小夫妻前来看房的，究其原因，小户型带来的低总价吸引了不少婚房置业者。

　　地铁沿线购房是主力

　　从售楼处了解到，项目的主要购房群体还是来自9号线沿线工作的白领们，90平方米的2 1户型设计及其适合刚需置业需求，而且项目紧靠地铁，为9号线沿线上班的白领出行带来了极大的便利，9号线可以便捷，快速的直达漕河泾开发区及徐家汇，并且可以换乘其地铁1号线，出行十分便捷，再加上项目合理的面积设计，总价易控制，90平方米的总价在130-140万/套左右，这些都是吸引白领在此置业的砝码。

　　销售情况

　　产品出众 延续前期热销势头

　　米兰诺贵都自一期二期的热销以来，此次第三次加推也同样延续了前两期的热销势头，很多购房者一直关注着这个项目的动态，6月9号加推房源现场，在现场，大部分购房者都是首次置业，由于产品的性价比较高，很多购房者都当场下定，从购房者的反馈来看，米兰诺贵都产品设计合理，既能满足他们的空间居住需求，而且总价控制合理，性价比突出是吸引购房者的最要原因。目前网站房地产还没有确切的成交记录，但从售楼处得悉，此次推出的楼盘基本已经全部售完，开盘当天便已经去化半数以上，一个好的产品，适合市场的产品，受市场推崇也在情理之中。

 　　产品优缺点

　　出行依赖9号线 人气旺盛 负荷加重

　　米兰诺贵都的地铁盘名号还是相当名副其实的，从地铁9号线佘山站下车在站台上时，就能看到不远处在建的项目和大幅广告。米兰诺贵都就在9号线轨交后方，是不折不扣的零轨交项目。零轨交房是米兰诺贵都最大的一个优势，尽管位于松江泗泾板块，在印象里似乎远离市区，但是乘坐9号线30多分钟即可抵达徐家汇市区，约45分钟可转乘到人民广场，即使是无车的刚需一族，出行也十分方便。尤其适合在漕河泾开发区上班的白领一族，地铁20分钟就可到达，上班十分方便。但值得注意的是，近年来9号线沿线的九亭、佘山、松江新城等板块都逐渐成熟，人气也逐渐旺盛，作为当地出行市中心的主要工具之一，9号线的负荷显然也在加重，总有一天会需要挤上挤下。另一方面，9号线主要还是到徐家汇比较方便，而进入松江区域后站点间距离拉长，路上费时也不见得会少很多，所以上班比较远的朋友们还是要仔细权衡下。

　　在售楼处的门口就设有公交站点，松江45路主要在当地运营，而沪陈线可以直达七宝、漕河泾等地，只是车子间隔时间较长，不太好等。沿鼓楼路往东走一段还与有186路，可直达七宝、西区汽车站等地。小区西侧紧邻嘉松南路，沿着道路往北至沪渝高速后往东可至虹桥枢纽。不过路线摆在那里，再加上往市区方向的要道不多，外郊环大型车辆又多，今后区域发展成熟后，堵车可能在所难免。

　　大型配套匮乏 需依托泗泾镇

　　佘山区域作为独家别墅区，基本没有任何配套，地铁站下来后，周边仅一些黑车、路牌和一大片荒地为主，连便利店的踪影都十分难寻，居住的话可能有些不方便，生活配套需要乘坐9号线到前面的泗泾站，泗泾地铁站下来有一个大润发超市，配套主要就依靠大润发。

　　项目位于9号线地铁站佘山旁，虽然交通便利，但是目前佘山附近的配套还有待开发，地铁站下来后，基本是荒田一片。

　　米兰诺贵都作为泗泾板块内距离地铁站最近的项目之一，其高性价比的户型以及便利的交通还是受到了不少刚需的青睐，遗憾的是，佘山周边的配套实在是比较匮乏，生活非常不方便，有车一族还能驱车前往泗泾镇，如果是无车一族，只能乘坐地铁站前往泗泾站。而且佘山区域作为别墅区，可能未来的配套开发也比较有限，在别墅区里住着公寓房，尽管能享受到别墅区的低密度高舒适型，但是配套问题确实是一大难题。

 　　意式园林风格 受年轻人喜爱

　　米兰诺贵都整个项目是由公寓、别墅、酒店式公寓所组成一个混合型社区，其中规划了16栋高层公寓和12栋独栋别墅。米兰诺贵度在社区规划上，结合地中海风情的景观规划，将意式生活的优雅、浪漫、闲适逐一呈现。传承了意大利新古典主义的建筑风格，细腻精致的花纹，融合大气现代的动感曲线，富有浪漫迷人的意式风情。规划中采用小区堆坡组团园林景观，移步异景，将露天泳池、花坛、小汀步、雕塑、植被、特色跌水瀑布、亲水平台、景观绿岛等丰富的意式园林元素点缀园中。项目采用人车分流设计，在社区入门口就采用了地下停车场，入社区大门就直接进入停车场，整个小区内全部为人行通道，完全没有任何车行通道，这样的设计保证了居民在小区行走时的安全，适合老人和小孩，也让小区更加安静整洁。

　　两房设计迎合刚需市场

　　米兰诺贵都推出的公寓房，最主要面对的还是刚需群体，户型面积主要是88-90平方米，较低的总价也在众多刚需客户的承受范围之内。而且，紧邻轨道交通九号线佘山站也解决了在市区上班的业主的出行问题。加上大佘山的整体环境，使得整个项目受到了购房者极大的青睐。米兰诺贵都在户型设计上，尽量做到采光通风良好，动静分开，干湿分离，套型方正。最大限度地争取良好的景观朝向。而且88-90平方米的两房或者2 1房，也比较考虑到刚需的要求，小户型低总价正符合当下市场的需求。

 　　户型分析

　　此次加推的户型均是88-90平方米的2 1房，2梯4户设计，得房率接近78%。在户型设计上，基本均做到采光通风良好，动静分开，干湿分离，套型方正。

　　C2-1 90平方米2 1房

　　这套90平方米的2 1房，附赠了不少面积，飘窗和书房面积都是附赠的，实用性更强，另外整个房型也比较中规中矩，两间卧室全部朝南，保证房间的采光，虽然是两房，却也打造了两个卫生间，方便业主的日常生活。卫生间靠近客厅和主卧，次卧与书房有一定距离，入户没有玄关设计，一目了然便能看清整个餐厅与客厅，缺乏私密性，而且门口没有玄关设计为出入换鞋带来不便。

　　90平方米2 1房

　　客厅、餐厅南北通透，呈同一直线的设计能够同时兼顾到采光以及通风的效果。与手枪型的客厅相比，南北直通的设计因为视线不存在遮挡，所以整体空间看上去会更加宽敞。倘若购房者觉得客厅面积偏小的话，也可以适当拆除客厅和阳台之间的墙体，将客厅空间往南延展出去。卫生间位于南北两间卧室的中央，位置上兼顾到了卧室空间以及起居空间的动线布局，方便了不同功能区的使用。设计上，卫生间可以采用干湿分离的设计，这样就能避免用户使用过程中的相互干扰，提升实用性。南北两间卧室均为独立设计，空间方正，没有户型上的死角，这样就能利于家具家电的摆放。在摆放卧床、床头柜以及衣柜的基础上，若是想要使室内空间更加宽敞的话，建议各位购房者采用挂壁式电视，如此一来，卧床和墙体之间就能流出更加富余的过道空间了。厨房位于餐厅的东侧，能够方便住户日常的就餐取餐。厨房采用L型的操作台布局，一侧角落摆放冰箱，而水槽和灶台呈90度安置在厨房靠近窗口的一侧，这样的设计更加符合中式厨房的操作习惯，日常使用时也更具回转余地。

　　对购房者的建议

　　米兰诺贵都距离地铁9号线佘山站点仅300米距离，步行时间约5分钟，轨交出行非常方便。另外社区门口规划了佘山湾商业广场，交房时即可建成，大大方便住户的生活需求。

 　　对开发商的建议

　　米兰诺贵都所处的佘山板块周边虽然不乏像辰山植物园、欢乐谷等休闲娱乐设施，目前周边的生活配套尚有待开发，现在需要依托佘山或洞泾镇上的商业配套，为业主未来生活带来不便。                                                                                                          

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