三线城市城市化空间大

　　未来城市化发展加速

　　文/裴红梅 世联华东市场部经理

　　在一线城市调控的不断升级的背景下，各大开发商看准三线城市商机，调整战略布局，转战三线战场。

　　尽管今年楼市的表现不容乐观，但不能阻止二三线城市未来房地产发展的步伐。常州、无锡和苏州属于苏南城市，位于京沪和沪宁铁路的沿线，随着高铁的开通，这些城市的交通便利性大大提高。经济发展状况非常好，GDP水平高，且长期保持高速增长的态势， 2010年人均可支配收入都超过了26000，苏州最高，达到29219元，无锡次之27905元，常州也高达26269元，购买力可见一斑。这3个城市2009年城市化率均已经超过60%，步入房地产发展的平稳阶段。由于常州地处南京商圈和上海商圈的交界处，各方面指标低于苏州和无锡，房价也是近年刚刚上扬，但和苏州无锡相差无几的收入水平，使得常州的生活质量更高，房地产发展面临更多的发展机会。

　　南通是苏中最有竞争力的城市，经济水平在江苏省仅次于南京、苏州和无锡，经济非常发达，同时房价位居省内第四。随着苏通大桥的通车，使南通跻身上海一小时交通圈、经济圈、都市圈，目前沪崇启和沪崇海大桥在建，沪通铁路2013年动工，未来和上海的联系将更加紧密。南通人均可支配收入已经达到21825元，购买力较高。2009年的城市化水平为45.8%，低于其他3个城市，属于城市化进程加速，房地产快速发展的时期。

　　目前已经有多个品牌开发商进驻上述城市，根据世联地产数据显示，各大开发商都在加紧三线城市的土地储备，如常州已经有龙湖，新城，融科，中海，绿城，雅居乐等，苏州有中海，新城，阳光，中信，朗诗等，无锡有新城，融科，保利，苏宁，融侨，碧桂园，南通有保利，万科，绿地，华润，中冶等。大型品牌开发商的入驻，加剧了行业的竞争，同时也有助于形成良好的行业氛围，机遇和挑战并存。

　　尤其在调控大背景下，资金紧缺已经成为各大开发商需要共同面对的难题，一轮房地产行业的洗牌在所难免，行业的集中度有可能大幅提高，相对而言大型品牌开发商更有优势，进入目前房地产尚不够发达的三线城市发展，是个良好的契机。

　　高铁助推三四线楼市

　　文/付琦 高级分析师

　　在高铁串联起的众多城市中，三四线城市尤其受益。伴随着高铁的速度，它们能真正融入到一线城市群，依托一线城市的经济基础以及城市群发展的集团效应，加速了彼此之间物流、人流和资金流的互动，为这些城市的楼市发展奠定了基础。

　　高铁，最为本质的变革在于“时、空互换”，超快速的列车缩短了原本空间上较远城市的时间距离，带来了交通出行方式和交通网络格局的改变，而这一改变更为重要的对高铁沿线的经济产业、生活理念以及楼市发展都有着深远的影响。

　　笔者认为，对三四线城市的楼市主要是三大方面：

　　其一：商务投资类物业

　　三四线城市的商务办公将是受益最大的物业类型。由于一线城市的商务成本越来越高，不少企业早有离开一线城市的打算。高铁开通一方面拉动了三四线城市的经济、改善了投资环境；另一方面通过高铁这些城市依然能和一线城市保持良好的沟通。这将触动不少中小企业向三四线城市转移，或者大企业在这些城市设立分支机构，提升这些城市对于商务办公物业的需求。

　　其二：旅游商业地产

　　高铁为中、短途旅游带来新的契机，尤其是以往不属于传统旅游热点城市，而实际拥有一定旅游亮点、独特风格可挖掘的地区。在当地政府大力发展旅游产业的同时，对旅游地产类物业创造了无限的商机。

　　其三：住宅异地置业

　　对于住宅房地产而言，高铁同样将为三四线城市带去利好。

　　不少人认为，高铁犹如是地铁和动车的再升级版本。“工作在此地、生活在异地”将成为切实可行的一种生活工作模式。但笔者认为，理论上看似可行的模式在实际生活中真正如此选择的人群不会很多，主要原因在于高昂的往来交通成本和时间成本未必是大多数人所能接受的。

　　高铁对三四线城市的住宅市场所带来的利好，最主要的在于当地经济的发展、商务环境的提升，带动了就业以及人口的导入，由此增加了当地住宅的需求，这将拉动当地住宅市场的长远发展。