4月上海二手房成交2.4万套 成交均价39695元/平

　　据上海链家研究院的监控数据显示，4月份全市共成交二手房2.4万套，环比下降39%，同比下降1%，成交金额768亿元，环比下降40%，同比增长5%，套均总价和成交均价分别为319万元/套和39695元/平，环比分别下降1%和增长1%，同比分别增长7%和4%。2021年前4月，全市二手房累计成交金额4278亿，成交套数12.7万套，套均总价337万元/套，成交均价41002元/平。

　　新政对市场起到较为明显的作用，目前客业双方心态平稳，市场上可供选择的房源（新房&二手房）充足，购房者有更多的选择空间，不再急于成交。4月份二手房成交量调整到比较合适的位置，环比出现比较明显的下降，并且存在结构化差异。从同比来看，外环以内同比下降，特别是中环以内同比下降11%，而外环以外同比增长。核心区域同比下降最多的为徐汇，同比下降27%。造成同比变化的原因可能为，一是中考政策变化对学区房的影响，二是挂牌结构性减少，三是核心区域的需求在去年提前释放。

　　从环比来看，呈现的结构化差异却恰恰相反，外环以外环比下降更多，而外环以内环比下降则相对较小，环比下降较多的区域为金山、松江、青浦、嘉定和奉贤，五大新城所在区占了4席。造成这种差异的原因为，一是新房供应充足，且以外环以外为主，分流了二手房市场的部分需求；二是五大新城有大量新房入市，需求端可能会首选新房。

　　从上海链家的数据来看，新增客户依然在大量增加，不过带看量出现下降，说明市场关注度不减，但或因为合适的房源减少、或因为外环外可能优先考虑新房，导致实际带看量减少。从挂牌的总量来看，供应量仍然比较充足，但可能因为结构差异较大从而导致供需不匹配的情况。所以从成交周期来看，客源成交周期增加，而房源成交周期缩短，即比较好的房源容易成交，但客户要遇到满意的房源需要时间。目前挂牌价格尚未出现松动，但议价空间出现扩大，较3月份增加了0.2个百分点，因此成交房源中的涨价房源占比有所下降，较3月份减少了5个百分点。

　　分环线的成交量来看，4月份外环以内同比下降，其中，内环以内和内中环间同比分别下降11%，而外环以外同比增长，其中郊环以外同比增长10%。从环比来看，呈现的结构化差异却恰恰相反，外环以外环比下降更多，超40%，而外环以内环比下降则相对较小，在40%以内。

　　从均价同比来看，亦呈现明显的结构化特征，内环以内同比增长10%，随着环线外移，均价同比增速逐步收窄，郊环以外同比增长2%。从环比来看，中外环间和外郊环间环比分别增长1%和2%，但其余环线均下跌。

　　分区域来看，4月成交量同比下降最多的区域为徐汇、闵行和金山，同比下降超过20%。同比增长最多的为奉贤，达45%，其次为嘉定和长宁，同比分别增长23%和22%。环比下降较多的区域为金山、松江、青浦、嘉定和奉贤，五大新城所在区占了4席。均价同比增长较高的区域为徐汇、静安、黄埔和普陀，金山下跌。均价环比增长较高的区域为青浦和松江，而金山、浦东、崇明、静安、杨浦、宝山下跌。

　　4月份板块销量TOP5分别为南桥新城、嘉定主城区、惠南、周康、和彭浦，从累计成交来看，TOP5分别为南桥新城、周康、嘉定主城区、三林、和惠南。