上海楼市6月供应恢复带动成交修复，市区改善型供需两旺

　　据上海链家研究院的监控数据显示，成交方面，6月份全市共成交新建商品房7516套，环比增长689%，同比下降17%，成交金额685亿，环比增长798%，同比增长31%，套均总价911万元/套，环比增长14%，同比增长58%，成交均价75380元/平,环比增长5%，同比增长43%。2022年上半年，全市累计成交金额2479亿，同比下降20%，成交套数33089套，同比下降33%，套均总价749万元/套，同比增长20%，成交均价65572元/平，同比增长18%。

　　供应方面，6月份新增供应金额338亿，同比下降50%，新增供应1653套，同比下降50%，套均总价935万元/套，同比增长48%，供应均价78373元/平,同比增长48%。(4、5月份供应暂停，故无环比)2022年上半年，累计供应金额2207亿，同比增长20%，供应套数31498套，同比下降4%，套均总价701万元/套，同比增长25%，供应均价62679元/平,同比增长20%。

　　今年上半年，由于3月下旬起至5月底受疫情影响，楼市停摆近2个半月的时间，对供应节奏造成一定影响。随着6月各项经济活动逐步恢复，第二批集中供应迅速启动，并且通过流程的优化和提速，截至6月底已经有超过七成的楼盘开启认购，其中有近一半的楼盘已经开盘。供应节奏加快，有效的缓解了供需矛盾，而认购比的进一步放宽，有助于激发参与认购的积极性，对于恢复楼市活力、提振市场信心起到重要的作用。

　　因此，我们可以看到上半年的新房供应呈现以下两个特点：

　　(1)供应套数同比下降。上半年供应量下降主要是受到疫情影响，但是从第二批次的供应体量来看有明显的放量。此外，参照去年的供应节奏，6月份理论上应该开启第三批次的认购，而在已经落后一轮的情况下，上半年的累计供应(开盘)套数同比仅下降4%。预计随着第三批次的入市，后续供应量可能会赶超去年。

　　(2)供应均价、套均总价同比增加。价格的增长主要是供应结构导致的，今年上半年市区供应量较大，比如徐汇的百汇园、浦东的嘉盈峰、虹口的瑞虹新城等，其次还有热门板块的楼盘比如锦博苑、森兰名苑等均价都不低，导致上半年供应均价和套均总价有明显增加。此外，由于去年同期市区供应量较少，所以基数较低，使得同比增长比较明显，但随着去年下半年市区供应量逐步增加，预计后续同比差距会缩小。

　　上半年由于有两个多月的暂停，所以实际成交时间不足四个月，因此成交金额和成交套数同比均出现下滑。但是成交价格同比增长，这个主要由供应结构和开盘延期导致。特别是6月份，因疫情延期的多个高价位楼盘集中网签，如弘久新弘北外滩、嘉盈峰、瑞虹新城、苏河望、上海星河湾、金鼎首府等均价都高于7万/平，使得成交均价增长明显。

　　但是，随着后续成交节奏恢复常态，同比增速有望收窄。考虑到房地联动价并未出现明显放松，新房年内价格将保持平稳。

　　分环线来看，6月份外郊环间成交2706套，占全市总成交量的36%，郊环以外成交1398套，占比19%。内环以内成交1717套，占比23%，成交占比属于近年以来最高。而且从同比来看，中环内成交同比大幅上涨，而中环外则下跌。2022年上半年，内环以内成交占比9%，比去年全年高出3个百分点，中环以外占比则下降。

　　从均价来看，6月份内环以内成交均价119438元/平，同比增长3%。内中环间和郊环以外同比下跌。2022年上半年，中环以内和郊环以外均价同比下跌，中外环间和外郊环间均价同比增长。

　　分区域来看，6月成交量TOP3区域为浦东、虹口和松江，分别成交2027/1121/992套，均价为65999/120323/47890元/平。2022年上半年，累计成交TOP3区域为浦东、松江和宝山。成交同比大幅增长的区域为虹口、杨浦和浦东，从均价来看，长宁、杨浦、金山、黄埔和浦东的均价同比下降。

　　分板块来看，6月成交量TOP5板块为四川北路、高行、周康、临港新城和顾村。从上半年的累计成交情况来看，TOP5板块为临港新城、唐镇、四川北路和松江新城。

　　从今年上半年的累计成交结构来看，90-110平的占比增加较为显著，达到48%，较去年增加了7个百分点。110平以上的占比33%，较去年持平。其中，110-140平的占比下降了1个百分点，140-200平的占比增加了1个百分点。70-90平的占比下降了7个百分点，而70平以下的占比则微乎其微。

　　从总价段来看，600万以上的占比显著增加，共增加了15个百分点，其中1000万以上的占比增加了7个百分点。而600万以下的占比出现下降，其中300-400万的占比下降了7个百分点。

　　来源：上海链家