第一太平戴维斯：万象更新，楼市可期！上海住宅市场表现强劲韧性

　　上海物流市场

　　快递快运需求逆势增长，助推租赁市场稳步发展

　　- 2022年第四季度，上海非保税高标仓市场迎来一个位于金山子市场的丙一类项目交付，推升全市非保税高标仓存量至665.6万平方米。

　　- 全年来看，上海非保税高标仓市场交付四个新项目，共计新增52.7万平方米。市场在经历了2021年的大量供应后供应节奏放缓。全年净吸纳24.1万平方米，净吸纳量主要由新项目贡献。

　　- 2022年全年新增项目主要位于青浦和金山两个子市场，吸引了区域内食品冷链，快递快运及化工等相关企业入驻。

　　- 上海非保税高标仓市场租金环比与上季度持平，同比上涨1.6%，录得人民币每平方米每月49.6元，市场租金表现平稳。

　　- 2022年第四季度，整体市场空置率较上季度环比上升0.7个百分点至10.8%。空置率上升主要由于新项目交付影响。此外，松江、西北等子市场部分现有项目亦有部分租户调整。

　　- 1-11月受到疫情管控影响，上海社会消费品零售总额比去年同期同比下降9.1%。消费需求疲软下，部分快时尚及美妆个护等零售租户缩减了仓储租赁面积；部分制造业租户则根据需求调整至更靠近工厂或租金可负担性更高的区域；而快递快运需求则逆势增长，成为全年市场租赁的重要增长来源。

　　展望

　　- 在公募REITs市场，首单民企仓储物流产品——嘉实京东仓储基础设施REIT正式发售；首批入市的中金普洛斯REIT也在9月底扩募，仓储资产公募REIT市场预计将日趋成熟。

　　- 未来6个月预计临港及嘉定子市场将有约34万平方米的物业交付。新项目的交付预计将推升相应子市场的空置水平，新增的大体量项目需要一定时间去化。随着近两年来上海供应量的提升，市场逐步从供应紧张步入供需平衡的健康市场状态。

　　-

　　上海投资市场

　　投资型买家全面回归，着手布局未来市场

　　- 2022年四季度市场共完成大宗成交18宗，合计成交金额达到人民币290亿元，环比上升132%。

　　- 本季度投资型买家交易额占比达86%，主要得益于友邦人寿斥资86亿元人民币购入上实中心及凯德以76亿元人民币购入尚浦中心10栋办公楼。本季度多笔大规模交易预示着投资型买家的全面回归。

　　- 近几年大量资本的涌入推使工业/物流资产价格不断攀升，收益率正逐步趋向于一线城市甲级写字楼水平。尽管如此，工业/物流仍是近年最受关注的板块之一，除外资机构正在积极为已筹得基金投资寻找合适的项目，内资机构也在持续加码这一不断快速发展的板块。

　　- 2022年第四季度,政府部门频出利好政策。三箭的落地，形成了信贷、债务融资、股权融资的多维度融资支持政策体系，实现从“保项目”到“保主体”的转变，多重积极信号给行业注入信心。

　　- 证监会副主席表示将推动REITs试点范围拓展到市场化长租房及商业不动产等领域。购物中心、写字楼、酒店等更多商业物业或将看到新的发展机会，同时更多房企将得以盘活存量项目，优化资金退出渠道。

　　展望

　　- 随着多维度融资支持政策效果的释放及疫情管控因素的消除，经济基本面逐步改善，预计2023年可以看到更多的基金投资者重返商办市场，优质零售项目也有望迎来复苏机遇。

　　- “新经济”领域的持续发展将继续推动对生命科学、研发设施和数据中心等园区资产的需求。同时，内需扩张、制造业升级和RCEP落地将为物流仓储市场发展注入新增长动力。