上海楼市降温记——2016年上海楼市政策盘点

　　2016年的上海楼市不仅是发烧疯狂的一年，同时也是中央和上海政府对楼市调控的一步步深化，给上海楼市“问诊”、“降温”的一年。2016年上海楼市的种种政策，既有利于上海楼市健康发展的“营养品”，也有一剂剂开给楼市的“退烧疗法”。既有“物理降温”，也有“退烧药”，更有“抗生素”!让我们来盘点一下上海政府2016到底开了哪些“药方”吧!

　　一. 关键词：去库存

　　年初的上海楼市虽然已经很热，但是处在全国楼市去库存的大背景下，仍然跟风了全国楼市的各种热捧政策，虽然大多有其名无其实。比如首套房首付比例最低可20%，对限购的上海来说无效。契税新政部分优惠也把一线城市上海排除在外。但是这些利好全国楼市的吹风政策对上海楼市的风向还是有正面影响的，对市场信心也有所提升。另外，开放小区的概念也提升了购房者对现有楼盘的购买力度，至于中心城区中小户型比例不低于70%的政策，在一定程度上促进了大户型的热销。

　　1.首套房首付比例最低可20%

　　政策内容：2月2日，央行、银监会发布通知：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　2.住房公积金调整

　　政策内容：2月17日，央行官网发布通知，将从2月21日起，调整职工住房公积金账户存款利率，目前分别为0.35%和1.10%。此次调整后，职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.50%。

　　3.契税新政

　　政策内容：财政部、国家税务总局、住房城乡建设部2月下旬联合发布了关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知。《通知》显示，自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。

　　4.开放小区

　　政策内容：2月22日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出：“我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”

　　5.中心城区中小户型比例不低于70%

　　政策内容：2016年2月23日，上海市政府办公厅转发《市规划国土资源局等四部门关于进一步优化本市土地和住房供应结构实施意见的通知》。通知指出，上海将要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于 60%(部分供需矛盾突出的区域，提高至70%)。提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于 80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。

　　二.关键词：调控

　　从年初开始，上海楼市就蕴藏着一股洪荒之力，抢房热潮不断，房价飞涨，房东频繁 “跳价”、签约现场毁约不断、交易中心网签系统被挤瘫。面对火热的上海楼市，政府最终祭出“325新政沪九条”大招给楼市降温。此降温措施堪比退烧药，降温效果“立竿见影”，据中国指数研究院数据显示，2016年4月上海新房成交面积为97.21万平方米，比3月份的229.46万平方米减少了132.25万平方米，比政策出台前减少136%。

　　“325新政沪九条”

　　政策内容：

　　1、从严执行住房限购政策

　　提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

　　2、实行差别化住房信贷政策

　　对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　3、加大住房用地供应力度

　　加快住房用地出让前期工作，增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%(供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到70%)。