办公楼市场在复苏中显韧性 租户或可抓住搬迁升级机会窗口

　　北京，2024年4月23日——近日，国家统计局发布数据显示，今年一季度，国内生产总值近30万亿元，同比增长5.3%，国民经济延续回升向好态势，开局良好。这背后是中国经济在经受考验中彰显的韧性，也表明前期出台实施的各项政策措施持续显效。

　　在政策渐进发力的累计过程中，作为经济晴雨表的办公楼市场也感受到了温差和阵痛，内生动能尚在修复中，需求有待进一步释放。仲量联行从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，就其办公楼市场进行比较，发布了2024年一季度“中国40城办公楼市场指数”。

　　指数解读方式：以2022年第一季度数据为基准数，可以进行横向的时间轴比较和纵向的城市间比较。

　　横向而言，随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数较基数录得增长，体现市场表现提升；同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较基数下滑。

　　纵向而言，尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。

　　排名前10的城市中，指数延续下降趋势。一线城市指数的环比降幅在0.5%-3.4%之间。其中北京和广州录得2022年一季度以来最大降幅，但由于广州市场的租金降幅较低，其指数波动略小。在南京市场，升级搬迁和扩租成为主要需求来源，其指数环比小幅上升0.5%。一季度前10城市无排名变化。

　　排名11-20的城市中，指数表现相对稳定。一季度，该区间内仅4个城市指数环比微涨。在西安市场，基建项目投资推动建筑工程类企业需求释放，且以原址扩张、提档升级为主，推动其指数稳定上升；昆明的传统教育机构成交与带看量呈上升趋势，带来市场稳健去化，指数排名连续上升至第18位。

　　排名21-40的城市中，指数呈现小幅走弱。一季度，该区间内仅6个城市指数环比微涨。海口的快速建设及政府提供的引导政策逐渐落地，带动当地办公楼市场需求稳健释放，一季度指数上升0.4%，排名上升至第21位；在合肥市场，400-500平方米中型面积段的租赁需求相对活跃，市场空置率维持在24%，其主要需求驱动来自新兴金融、第三方办公运营商等企业。同时，全市租金降幅收窄，推动其指数排名上升至第27位。

　　业主调整租赁策略应对市场，利好租户搬迁升级需求

　　一季度，全国40个主要城市办公楼市场净吸纳总量为81.4万平方米，其中20个重点城市（含一线）办公楼市场净吸纳总量为62.7万平方米，环比减少19.0%，同比则大幅上涨34.4%，表明市场已然处于修复区间，低租金环境中流动性得到一定释放。40个主要城市的甲级办公楼市场平均租金为84元/平方米/月，均录得0.4%-6.6%不同程度的环比降幅，租金仍在寻底中。不同城市间，直接降价和放宽商务条款在业主的租赁策略中交替出现。如今业主对市场基本面走弱已有充分预期，对通过租金让步来确保现金流稳定性的意愿普遍增强。租户优势市场利好搬迁升级需求，部分新近落成的项目将凭借高品质的硬件、服务以及灵活的租约条件吸引来自成熟标杆项目中的租户，带动非甲级楼宇的租户升级迁入；有条件的租户则可考虑从核心商业区周边升级搬迁至更具核心商业区“质价比”的项目内。

　　金融、科技、专业服务仍为拉动全国办公楼市场需求扩张的三驾马车。在专业服务领域，律所延续了去年的扩张趋势，成为甲级办公楼市场主要需求驱动。传统教育、在线教育、留学咨询等细分领域表现强劲，在包括广州、成都、南京、武汉、西安、昆明等在内的多个省会城市录得成交。第三方办公品牌运营商处在品牌轮换周期内，由于市场租金长期处于下行通道，早先进入市场的第三方办公运营商因盈利空间收缩出现退租；同时，一些本地品牌运营商重新锚定价格区间后，以更合理的品牌定位抄底扩张。在金融领域，除传统金融行业外，小额贷款公司在重庆、合肥等城市展现出活跃的新设需求。在科技互联网领域，直播电商公司抓住低价窗口，新一轮需求涌现，在海口、长春、南昌、贵阳等城市逆势增长。

　　仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部负责人米阳表示：“展望2024年，随着一系列影响中国经济宏观基本面的重大风险逐渐出清，在‘稳中求进’、‘先立后破’的思路下，更多稳增长政策将进一步细化和落实，驱动社会预期边际改善。在办公楼市场，在经历了一轮完整的市场周期后，业主们正逐渐弥合市场信息和执行缺口，以快速的策略调整应对市场感知，将极大地降低企业等终端使用者的经营性成本，对改善营商环境和激发市场活力产生积极影响，从而增强全社会风险承受能力和创新精神，提振发展信心。”

来源：仲量行