哈尼们，掌柜的已经到达活动现场咯
本次发布会将于14点准时开始，敬请期待
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嘉宾陆续到场，发布会开始咯~
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易居（中国）执行总裁，克而瑞信息集团董事长
丁祖昱 致辞及主题发言
易居（中国）执行总裁，克而瑞信息集团董事长
丁祖昱 致辞及主题发言
丁祖昱：非常高兴今天下午能够和产业地产的诸位朋友一起交流，昨天我也在这个会场参加易居沃顿的发布会，昨天是整个房产行业的大佬云集，今天的会议更加亲切，昨天确确实实很多大佬都来了，大家没有把真正的干货全部告诉大家，因为是一个发布会，易居沃顿培训班正式要8月4号才开班，大家都有所保留，想等正式开班的时候再把干货亮出来昨天更像是一场大佬表演，昨天卫哲准备的很好，准备做正式的发言，结果把发言减掉了80%的干货，只讲了20%，大家有兴趣的话，八月份听完整的演讲。今天下午的方式不一样了，不管是一会儿各家企业的嘉宾，还是参加圆桌论坛的嘉宾学者，都会把自己对产业地产这么多年的研究成果、经验教训和大家一起分享。
丁祖昱：非常高兴今天下午能够和产业地产的诸位朋友一起交流，昨天我也在这个会场参加易居沃顿的发布会，昨天是整个房产行业的大佬云集，今天的会议更加亲切，昨天确确实实很多大佬都来了，大家没有把真正的干货全部告诉大家，因为是一个发布会，易居沃顿培训班正式要8月4号才开班，大家都有所保留，想等正式开班的时候再把干货亮出来昨天更像是一场大佬表演，昨天卫哲准备的很好，准备做正式的发言，结果把发言减掉了80%的干货，只讲了20%，大家有兴趣的话，八月份听完整的演讲。今天下午的方式不一样了，不管是一会儿各家企业的嘉宾，还是参加圆桌论坛的嘉宾学者，都会把自己对产业地产这么多年的研究成果、经验教训和大家一起分享。
丁祖昱：今天下午还有一个最重要的内容，克而瑞关于产业地产白皮书的发布，大家知道克而瑞是做大数据的，用了十多年的时间做了中国房地产行业的大数据平台，基于大数据平台，我们对不同的细分市场做了各种专项研究，在这些专项研究的基础之上，我们开始做各类细分市场咨询等服务，产业地产也是我们做专项研究咨询的重要领域，最近几年大家都关注比较多的可能是住宅地产，相信住宅地产的火爆最近应该是达到了一个相对的高点，今天上午上海嘉定新城的土地楼板价拍过了三万块钱，实际楼板价超过了3.7万，嘉定新城的房价保本价超过了五万块钱，一夜之间整个中国热点城市的地价和房价颠覆了我们原先的理念，颠覆了我们原先的想象空间，我们的想象空间全部颠覆掉了。
丁祖昱：今天下午还有一个最重要的内容，克而瑞关于产业地产白皮书的发布，大家知道克而瑞是做大数据的，用了十多年的时间做了中国房地产行业的大数据平台，基于大数据平台，我们对不同的细分市场做了各种专项研究，在这些专项研究的基础之上，我们开始做各类细分市场咨询等服务，产业地产也是我们做专项研究咨询的重要领域，最近几年大家都关注比较多的可能是住宅地产，相信住宅地产的火爆最近应该是达到了一个相对的高点，今天上午上海嘉定新城的土地楼板价拍过了三万块钱，实际楼板价超过了3.7万，嘉定新城的房价保本价超过了五万块钱，一夜之间整个中国热点城市的地价和房价颠覆了我们原先的理念，颠覆了我们原先的想象空间，我们的想象空间全部颠覆掉了。
丁祖昱：之前宝山、周浦都出了各种各样的地王，在每家企业疯狂拿地的时候，这些地都是住宅用地，也许他们没有系统思考未来的机会到底在哪里，我们也在提醒当前的住宅土地已经远远超过了上升的幅度和速度，速度已经远远超过了房价上升速度和幅度，也许两三年之后整个住宅市场也将面临一次比较大的挑战，不一定是危机，但是我至少认为对今天拿这些地王的房企来说可能是一场挑战，如果我们把目光看向除住宅之外的其他的各类地产，像我在白皮书标题写到的，除了住宅地产，剩下的都是产业地产，我们今天如果能够更加宏观地理解产业这个定义的话，写字楼难道不是产业吗？商业难道不是产业吗？都是产业当中的一个重要领域，传统的各种各样的园区自然是产业地产，还有各种各样的新兴，今天全新的一些所谓的综合复合的复合园区的市场。如果把目光从住宅移开，市场的前景会更加广阔，产业地产过去多年的运营过程当中，大家也看到了各种各样的问题，特别是在东北、西北、西部一些三四线城市的产业地产当中出现了一窝蜂，蜂拥而上主题雷同，开发之后没有企业入住，投资者血本无归，买房人叫天天不灵，叫地地不应的情况，甚至造成了产业地产的鬼城，这些鬼城，实际上比今天的住宅鬼城还要多得多。但是我们还是可以看到，今天在长三角、珠三角、环渤海有大量的产业地产，我们也看到了很多以产业地产为主营业务方向的房企也脱颖而出，今天就是要把这些好的案例，成功的企业，作为产业地产未来的发展标杆和榜样供大家学习。今天过后主讲的嘉宾都是这方面的代表，我们更看重这些产业地产的未来，因为今天的产业地产已经不等同于过去的范畴，也不同于过去对地产的理解，今天讲产业地产复合概念当中，甚至可以把住宅也可以涵盖在内，比如以上海为例，上海这么多园区，今天有新一轮规划调整的普遍不多，这些园区当中增加住宅的比例、增加商业的比例，我想这是必然的，而这些如果我们在几年前或者说一两年前有所准备的话，有所参与的话，那今天可能对这些房企来讲，就可以避免在拿地竞争当中的搏杀，可以避免拿那些特别贵的地，为什么今天很多的地方国企成为了朝南坐的可供合作伙伴选择的一些最主要的地主，就是因为他们掌握了大量的产业用地、工业用地，而这些地因为有新的土地政策，有调整的可能性，使得他们掌控的土地价值和过去发生了翻天覆地的变化。我想这些都可能会成为一线城市和部分热点二线城市未来的趋势，所以产业地产的机会越来越大，当然产业地产的风险已经暴露出来了，未来相信也会有这样或那样的风险，我们的很多专家嘉宾可能也会对这些方面做相关的阐述，在白皮书当中可能也有这方面的内容进行发布。
丁祖昱：之前宝山、周浦都出了各种各样的地王，在每家企业疯狂拿地的时候，这些地都是住宅用地，也许他们没有系统思考未来的机会到底在哪里，我们也在提醒当前的住宅土地已经远远超过了上升的幅度和速度，速度已经远远超过了房价上升速度和幅度，也许两三年之后整个住宅市场也将面临一次比较大的挑战，不一定是危机，但是我至少认为对今天拿这些地王的房企来说可能是一场挑战，如果我们把目光看向除住宅之外的其他的各类地产，像我在白皮书标题写到的，除了住宅地产，剩下的都是产业地产，我们今天如果能够更加宏观地理解产业这个定义的话，写字楼难道不是产业吗？商业难道不是产业吗？都是产业当中的一个重要领域，传统的各种各样的园区自然是产业地产，还有各种各样的新兴，今天全新的一些所谓的综合复合的复合园区的市场。如果把目光从住宅移开，市场的前景会更加广阔，产业地产过去多年的运营过程当中，大家也看到了各种各样的问题，特别是在东北、西北、西部一些三四线城市的产业地产当中出现了一窝蜂，蜂拥而上主题雷同，开发之后没有企业入住，投资者血本无归，买房人叫天天不灵，叫地地不应的情况，甚至造成了产业地产的鬼城，这些鬼城，实际上比今天的住宅鬼城还要多得多。但是我们还是可以看到，今天在长三角、珠三角、环渤海有大量的产业地产，我们也看到了很多以产业地产为主营业务方向的房企也脱颖而出，今天就是要把这些好的案例，成功的企业，作为产业地产未来的发展标杆和榜样供大家学习。今天过后主讲的嘉宾都是这方面的代表，我们更看重这些产业地产的未来，因为今天的产业地产已经不等同于过去的范畴，也不同于过去对地产的理解，今天讲产业地产复合概念当中，甚至可以把住宅也可以涵盖在内，比如以上海为例，上海这么多园区，今天有新一轮规划调整的普遍不多，这些园区当中增加住宅的比例、增加商业的比例，我想这是必然的，而这些如果我们在几年前或者说一两年前有所准备的话，有所参与的话，那今天可能对这些房企来讲，就可以避免在拿地竞争当中的搏杀，可以避免拿那些特别贵的地，为什么今天很多的地方国企成为了朝南坐的可供合作伙伴选择的一些最主要的地主，就是因为他们掌握了大量的产业用地、工业用地，而这些地因为有新的土地政策，有调整的可能性，使得他们掌控的土地价值和过去发生了翻天覆地的变化。我想这些都可能会成为一线城市和部分热点二线城市未来的趋势，所以产业地产的机会越来越大，当然产业地产的风险已经暴露出来了，未来相信也会有这样或那样的风险，我们的很多专家嘉宾可能也会对这些方面做相关的阐述，在白皮书当中可能也有这方面的内容进行发布。
丁祖昱：今天下午把我们的成果和诸位进行分享，同样我们克而瑞也想从各位身上学到更多的内容，我们希望把产业地产做成大数据，做成一个合作交流的大平台，让产业地产的上下游各个方面都能够在克而瑞平台上互相沟通、互相交流，招商引资，做最后的管理运营。在这样的过程当中我们希望产业地产未来发展越来越好，希望今天来参加会议的每家企业发展越来越好，谢谢大家！
丁祖昱：今天下午把我们的成果和诸位进行分享，同样我们克而瑞也想从各位身上学到更多的内容，我们希望把产业地产做成大数据，做成一个合作交流的大平台，让产业地产的上下游各个方面都能够在克而瑞平台上互相沟通、互相交流，招商引资，做最后的管理运营。在这样的过程当中我们希望产业地产未来发展越来越好，希望今天来参加会议的每家企业发展越来越好，谢谢大家！
克而瑞城市运营事业部总经理 徐和峰
发布《2016年产业地产企业白皮书》
克而瑞城市运营事业部总经理 徐和峰
发布《2016年产业地产企业白皮书》
徐和峰：各位下午好!克而瑞做地产企业排名可以排到五百强，做产业地产排名只能排到三十强，规模还是非常小，今天有这么多人参加我们的活动，说明还是有很多人关注这项内容。在这样的小众市场里面，我们克而瑞的研究很重要的一块就是依托我们对数据的拥有，在做研究当中，其实我们做了大量的工作，白皮书做下来，其实我们研究了几十家以产业地产为主的企业，对于这些企业分布的一百多个城市和三百多个项目进行了研究，在研究的基础之上，不能说是大数据，但是用海量数据，能够呈现克而瑞的数据特点和优势，这是毫无疑问的。在数据研究的基础之上，向各位呈现一下，当前国内产业地产商或者产业地产行业的主要特征和大家做一些分享，主要的内容在各位手里的白皮书上都有详细的阐述。
徐和峰：各位下午好!克而瑞做地产企业排名可以排到五百强，做产业地产排名只能排到三十强，规模还是非常小，今天有这么多人参加我们的活动，说明还是有很多人关注这项内容。在这样的小众市场里面，我们克而瑞的研究很重要的一块就是依托我们对数据的拥有，在做研究当中，其实我们做了大量的工作，白皮书做下来，其实我们研究了几十家以产业地产为主的企业，对于这些企业分布的一百多个城市和三百多个项目进行了研究，在研究的基础之上，不能说是大数据，但是用海量数据，能够呈现克而瑞的数据特点和优势，这是毫无疑问的。在数据研究的基础之上，向各位呈现一下，当前国内产业地产商或者产业地产行业的主要特征和大家做一些分享，主要的内容在各位手里的白皮书上都有详细的阐述。
徐和峰：我们对产业地产商研究之前有一个我们的理解，产业地产商首先有三个原则进行定义。
第一个原则，产业化思维原则。对于产业地产商并不是说是开发商做了几个产业地产项目，我们就认为是产业地产商，或者说我们就把它纳入到产业地产商的范围。其实今天来的也有一些传统的地产开发企业，他们也在做一些产业地产的相关项目，但是从我们的角度考量，他们并不具备比较强的产业地产思维，没有好的产业地产服务平台，所以我们没有把它们纳入这个范围之内。这是我们选定圈定产业地产商的第一个原则。
第二个原则，轻重资产相结合的原则。前面讲到产业地产商需要有产业思维，需要有产业服务平台、产业运营能力。但是我们既然研究的是产业地产商，首先是拥有资产做资产开发的主体。所以第二个原则是轻重资产相结合，既有产业运营的能力，又有资产相关的持有。
第三个原则，全国化布局原则。我们入选的企业都是在全国范围内有比较好的发展，拥有比较多项目的企业，不排除企业本身在一个行业里面非常有影响力，在一个项目上就能把行业影响力做出来的企业，比如说像张江，这些都是属于一个项目能够干掉很多项目的企业，在这样一个筛选范围筛选条件之下，我们选取了国内大概四五十家企业进行研究，最终选择了发展比较好的三十个企业进行了深入的数据分析，我们的数据分析主要体现在四个方面。
徐和峰：我们对产业地产商研究之前有一个我们的理解，产业地产商首先有三个原则进行定义。
第一个原则，产业化思维原则。对于产业地产商并不是说是开发商做了几个产业地产项目，我们就认为是产业地产商，或者说我们就把它纳入到产业地产商的范围。其实今天来的也有一些传统的地产开发企业，他们也在做一些产业地产的相关项目，但是从我们的角度考量，他们并不具备比较强的产业地产思维，没有好的产业地产服务平台，所以我们没有把它们纳入这个范围之内。这是我们选定圈定产业地产商的第一个原则。
第二个原则，轻重资产相结合的原则。前面讲到产业地产商需要有产业思维，需要有产业服务平台、产业运营能力。但是我们既然研究的是产业地产商，首先是拥有资产做资产开发的主体。所以第二个原则是轻重资产相结合，既有产业运营的能力，又有资产相关的持有。
第三个原则，全国化布局原则。我们入选的企业都是在全国范围内有比较好的发展，拥有比较多项目的企业，不排除企业本身在一个行业里面非常有影响力，在一个项目上就能把行业影响力做出来的企业，比如说像张江，这些都是属于一个项目能够干掉很多项目的企业，在这样一个筛选范围筛选条件之下，我们选取了国内大概四五十家企业进行研究，最终选择了发展比较好的三十个企业进行了深入的数据分析，我们的数据分析主要体现在四个方面。
徐和峰：
第一个方面，空间指标。目前国内的产业地产商以及他们的项目在全国范围内的布局和分布情况。
第二个指标，产业指标，我们研究部分的产业地产商开发的园区和项目的产业内容。
第三个指标，规模指标。目前产业地产商企业的规模、项目的规模。
第四个指标，财务指标。我们对于销售收入、营业收入、利润等等财务指标的分析。
这四个指标是白皮书研究非常重要的一个部分。
徐和峰：
第一个方面，空间指标。目前国内的产业地产商以及他们的项目在全国范围内的布局和分布情况。
第二个指标，产业指标，我们研究部分的产业地产商开发的园区和项目的产业内容。
第三个指标，规模指标。目前产业地产商企业的规模、项目的规模。
第四个指标，财务指标。我们对于销售收入、营业收入、利润等等财务指标的分析。
这四个指标是白皮书研究非常重要的一个部分。
徐和峰：空间指标方面，主要研究了企业的布局和项目布局情况，企业布局从产业地产商的总部集聚特点做了分析，我们发现一个现象，一线城市北上广深，北京、上海、深圳拥有比较多的产业地产商总部的布局，其中广州这个城市，我们研究了三十家产业地产商一家的总部都没有落在广州，这对广州来讲非常值得深思，为什么没有产业地产商总部落户在广州，这是一个非常值得深思的问题。我们也做了一些分析，有分流的特点，广州周边的城市，比如说东莞、惠州，这些城市的产业发展也是比较不错的，部分企业的项目总部会落在这样一些区域，这是我们分析的原因。但是作为一个一线城市，三十个主要的产业地产商没有一家把总部放在广州，这个问题绝对是值得思考的。关于TOP30 300多个项目的分布情况，园区的数量和园区的开发规模这两个指标。有一个非常明显的特征，华东区域无论从园区规模、园区数量角度，都在全国三百多个园区里面占到40%以上，华东区域的产业地产发展氛围也是非常不错的，我们曾经和产业地产商很多朋友聊过，给我们的说法就是只有大城市才有房地产，放在这里是只有大城市才有产业地产。华东区域很多产业地产商想要布局，应该说华东局域无论从产业政策也好产业发展的环境也好，对产业地产商都有比较大的支撑，这对我们产业地产商接下来产业布局是一个很好的门路。如果产业地产商没有在长三角布局，长三角是一个需要重点考虑的区域。
徐和峰：空间指标方面，主要研究了企业的布局和项目布局情况，企业布局从产业地产商的总部集聚特点做了分析，我们发现一个现象，一线城市北上广深，北京、上海、深圳拥有比较多的产业地产商总部的布局，其中广州这个城市，我们研究了三十家产业地产商一家的总部都没有落在广州，这对广州来讲非常值得深思，为什么没有产业地产商总部落户在广州，这是一个非常值得深思的问题。我们也做了一些分析，有分流的特点，广州周边的城市，比如说东莞、惠州，这些城市的产业发展也是比较不错的，部分企业的项目总部会落在这样一些区域，这是我们分析的原因。但是作为一个一线城市，三十个主要的产业地产商没有一家把总部放在广州，这个问题绝对是值得思考的。关于TOP30 300多个项目的分布情况，园区的数量和园区的开发规模这两个指标。有一个非常明显的特征，华东区域无论从园区规模、园区数量角度，都在全国三百多个园区里面占到40%以上，华东区域的产业地产发展氛围也是非常不错的，我们曾经和产业地产商很多朋友聊过，给我们的说法就是只有大城市才有房地产，放在这里是只有大城市才有产业地产。华东区域很多产业地产商想要布局，应该说华东局域无论从产业政策也好产业发展的环境也好，对产业地产商都有比较大的支撑，这对我们产业地产商接下来产业布局是一个很好的门路。如果产业地产商没有在长三角布局，长三角是一个需要重点考虑的区域。
徐和峰：在六大区域里面，西部区域的产业园区特点是什么，单园区的面积非常大，反映出西部地区的土地资源比较丰富，西部地区的园区产出比较低。
第二个产业类的指标，我们讲三百六十行，行行出状元，我们对园区的主导产业进行分析，前十大产业囊括了85%的园区，说明各个企业做园区开发的时候做园区定位的时候对产业的聚焦比较明显，尤其是电子信息、服务外包、先进制造，这和近几年国家推崇的互联网+，或者是工业2025有很大的关系，在这个环境之下，各个园区做产业定位的时候肯定会往这方面靠。六大区域，华东、华北、华南，六大区域里面呈现一样的特征，排名前三的三大类产业也是电子信息、服务外包、先进制造。在东北和西部这样一些区域，很重要的就是土地资源比较丰富，发展相应的商贸物流有特定的优势。
徐和峰：在六大区域里面，西部区域的产业园区特点是什么，单园区的面积非常大，反映出西部地区的土地资源比较丰富，西部地区的园区产出比较低。
第二个产业类的指标，我们讲三百六十行，行行出状元，我们对园区的主导产业进行分析，前十大产业囊括了85%的园区，说明各个企业做园区开发的时候做园区定位的时候对产业的聚焦比较明显，尤其是电子信息、服务外包、先进制造，这和近几年国家推崇的互联网+，或者是工业2025有很大的关系，在这个环境之下，各个园区做产业定位的时候肯定会往这方面靠。六大区域，华东、华北、华南，六大区域里面呈现一样的特征，排名前三的三大类产业也是电子信息、服务外包、先进制造。在东北和西部这样一些区域，很重要的就是土地资源比较丰富，发展相应的商贸物流有特定的优势。
徐和峰：第三个规模指标，从园区的数量和产业地产商的城市布局的角度，两家企业是独占鳌头。华夏幸福和联东，联东在全国有56个项目，华夏在全国有47个项目，这两家企业园区城市布局方面远远超过第二梯队的企业，第二梯队园区布局最多的在全国有三十个项目，这样的布局之下，联东是小而精的园区布局，每个园区不大，但是扩张速度非常之快。另外一个产业地产商的开发规模来讲，华夏幸福远远把其他的企业甩在后面，统计的面积是已经建成的园区面积，华夏幸福有两千多万，比第二名启迪高了百分之百，这个规模是非常可观的。
徐和峰：第三个规模指标，从园区的数量和产业地产商的城市布局的角度，两家企业是独占鳌头。华夏幸福和联东，联东在全国有56个项目，华夏在全国有47个项目，这两家企业园区城市布局方面远远超过第二梯队的企业，第二梯队园区布局最多的在全国有三十个项目，这样的布局之下，联东是小而精的园区布局，每个园区不大，但是扩张速度非常之快。另外一个产业地产商的开发规模来讲，华夏幸福远远把其他的企业甩在后面，统计的面积是已经建成的园区面积，华夏幸福有两千多万，比第二名启迪高了百分之百，这个规模是非常可观的。
徐和峰：第四个收入指标方面，这也是我们研究非常看重的指标，目前我们分析了一下，所有的产业地产商大致来讲收入分为三大类，销售收入、固定收入、服务收入，销售收入还是占到了70%多，刘爱明讲过一句话，产业地产是不是真爱，就看你卖不卖，从这一点来讲，这些产业地产商还不是以卖为主，很多产业地产确实赚钱不是那么容易，需要通过销售物业来获取短期的快速回流的资金，这在当下是没办法的事情。
徐和峰：第四个收入指标方面，这也是我们研究非常看重的指标，目前我们分析了一下，所有的产业地产商大致来讲收入分为三大类，销售收入、固定收入、服务收入，销售收入还是占到了70%多，刘爱明讲过一句话，产业地产是不是真爱，就看你卖不卖，从这一点来讲，这些产业地产商还不是以卖为主，很多产业地产确实赚钱不是那么容易，需要通过销售物业来获取短期的快速回流的资金，这在当下是没办法的事情。
徐和峰：再来看一下产业地产城市的指标，这是我们自创的指标，我们把三类收入里面的租赁收入和服务收入理解为产业地产商非常重要的收入，作为分子，把所有的收入作为分母进行了比较，所有的服务收入和租赁收入加起来占产业总收入的占比有多少。产业城市超过50%的企业五六家，目前我们有一个判断，目前产业地产商的发展还是比较初期的阶段，很多的盈利还是需要靠销售物业进行保障，才能活得下去。实际上从这一页PPT还有一个点可以看出来，产业地产行业的规模是比较小的，这些所有的企业里面有一个统计数据，非产业地产的收入已经逐步剔除掉了，华夏幸福整体收入七百多个亿，但是产业收入一百个亿，所以我们整体来看，2015年三十家产业地产商所有的产业总收入六百多亿，这在房地产开发商里面前十都排不进，第十名的指标是七百多个亿，规模是非常小的。应该说产业地产角度规模比较小，收入也不高，这个行业还处在比较的初期，这是我们的判断。
徐和峰：再来看一下产业地产城市的指标，这是我们自创的指标，我们把三类收入里面的租赁收入和服务收入理解为产业地产商非常重要的收入，作为分子，把所有的收入作为分母进行了比较，所有的服务收入和租赁收入加起来占产业总收入的占比有多少。产业城市超过50%的企业五六家，目前我们有一个判断，目前产业地产商的发展还是比较初期的阶段，很多的盈利还是需要靠销售物业进行保障，才能活得下去。实际上从这一页PPT还有一个点可以看出来，产业地产行业的规模是比较小的，这些所有的企业里面有一个统计数据，非产业地产的收入已经逐步剔除掉了，华夏幸福整体收入七百多个亿，但是产业收入一百个亿，所以我们整体来看，2015年三十家产业地产商所有的产业总收入六百多亿，这在房地产开发商里面前十都排不进，第十名的指标是七百多个亿，规模是非常小的。应该说产业地产角度规模比较小，收入也不高，这个行业还处在比较的初期，这是我们的判断。
徐和峰：另外我们对于数据比较详实的三十家企业里面其中有19家是上市公司，上市公司的数据比较详细，我们对他们的财务数据进行了分析，19家上市公司第一个指标是资产指标，里面也有两家企业是非常显眼的。招商蛇口、华夏幸福，招商蛇口是什么企业，改革开放一声炮响就响在蛇口，三十多年的发展积攒了很多资产，资产量远远超过了其他的企业。华夏幸福的资产规模，上市公司的资产规模达到了将近1700亿，两家企业和第三四名的差异都是比较大的。应该说产业地产商确实规模比较小。
徐和峰：另外我们对于数据比较详实的三十家企业里面其中有19家是上市公司，上市公司的数据比较详细，我们对他们的财务数据进行了分析，19家上市公司第一个指标是资产指标，里面也有两家企业是非常显眼的。招商蛇口、华夏幸福，招商蛇口是什么企业，改革开放一声炮响就响在蛇口，三十多年的发展积攒了很多资产，资产量远远超过了其他的企业。华夏幸福的资产规模，上市公司的资产规模达到了将近1700亿，两家企业和第三四名的差异都是比较大的。应该说产业地产商确实规模比较小。
徐和峰：另外从营业收入和利润分析，19家上市公司，营业收入其实和资产规模有关系，因为每家企业的资产收益率相对来说差异不是特别大。整个营业收入和利润的增长基本上都不是特别明显，无论是营业收入的增长，还是利润的增长，都不是很明显，尤其是营业收入这方面，大部分企业营业收入基本上不动，规模比较小的企业，因为受到个别项目的影响，营业收入和利润会有比较大的波动，比如说市北高新营业收入增长率百分之好几百，原因是有一个市北中心的项目销售了，一个项目的销售达到了七点几个亿，一下子数据就上去了，这两张表排在后面的企业规模比较小，指标波动比较大，规模比较小抗风险能力比较低，各种波动都会产生比较大的影响。
徐和峰：另外从营业收入和利润分析，19家上市公司，营业收入其实和资产规模有关系，因为每家企业的资产收益率相对来说差异不是特别大。整个营业收入和利润的增长基本上都不是特别明显，无论是营业收入的增长，还是利润的增长，都不是很明显，尤其是营业收入这方面，大部分企业营业收入基本上不动，规模比较小的企业，因为受到个别项目的影响，营业收入和利润会有比较大的波动，比如说市北高新营业收入增长率百分之好几百，原因是有一个市北中心的项目销售了，一个项目的销售达到了七点几个亿，一下子数据就上去了，这两张表排在后面的企业规模比较小，指标波动比较大，规模比较小抗风险能力比较低，各种波动都会产生比较大的影响。
徐和峰：这是我们的一些数据层面的研究，大量的详实数据还有数据分析在白皮书里面都有，不太多地展开。
对于目前市面上的产业地产商做了一些分类研究，目前按照我们的研究分了五类。一类叫做政府管委型，这是园区开发的早期，而且现在发展的都不错。第二类就是产业新城型，产业新城型和政府管理型在项目层面有比较大的相似性，很多政府管委型园区现在也在向产业新城这个角度发展，原来一门心思发展产业的，现在也在做产城融合。第三个是商务园区型，做中小规模园区开发的。第四个标准厂房型。还有商贸主导型，主要以商贸物流企业为主。政府管委型的特点是政策背景比较好，土地资源比较优厚，经过这几年发展以后，土地资源也比较稀缺了，然后产业政策其他的扶持相对比较多，但是另外一个特点就是往往深耕于一个或者两个项目，在全国的扩张是做的比较慢的，相对来说市场创新方面做的比较强。产业新城型一般和政府经营合作，大规模进行圈地，往往不是本地企业做的，和管委型不一样，管委型就是在本地园区成长起来的。产业新城型就是外来企业和地方政府合作，进行大规模的产业新城的开发。这样的企业综合能力是非常强的，无论是资源整合能力、产业政策获取能力、综合开发能力、管理能力，各方面都是比较强的，因为在整个产业新城里面园区是非常重要的一块，除了园区之外还有城市其他功能开发都是非常重要的内容，这方面的综合能力比较强。
商务园区型产品类型主要是科技、商务等等中小规模园区，因为园区规模不是特别大，但是在数量上往往是比较明显的，全国布局的园区数量比较多。往往都是以一些商务办公为载体，但是对于园区的招商管理运营孵化的能力比较强，这些企业在产业化思维方面发展的比较好。而且这些企业现在开始有一个特征，在自己的园区运营经验之上对外输出运营能力、管理能力、品牌，这种情况比较突出。
标准产房型主要是开发标准产房的，提供标准产房开发建设，以销售或者租赁的方式交到企业手里。
徐和峰：这是我们的一些数据层面的研究，大量的详实数据还有数据分析在白皮书里面都有，不太多地展开。
对于目前市面上的产业地产商做了一些分类研究，目前按照我们的研究分了五类。一类叫做政府管委型，这是园区开发的早期，而且现在发展的都不错。第二类就是产业新城型，产业新城型和政府管理型在项目层面有比较大的相似性，很多政府管委型园区现在也在向产业新城这个角度发展，原来一门心思发展产业的，现在也在做产城融合。第三个是商务园区型，做中小规模园区开发的。第四个标准厂房型。还有商贸主导型，主要以商贸物流企业为主。政府管委型的特点是政策背景比较好，土地资源比较优厚，经过这几年发展以后，土地资源也比较稀缺了，然后产业政策其他的扶持相对比较多，但是另外一个特点就是往往深耕于一个或者两个项目，在全国的扩张是做的比较慢的，相对来说市场创新方面做的比较强。产业新城型一般和政府经营合作，大规模进行圈地，往往不是本地企业做的，和管委型不一样，管委型就是在本地园区成长起来的。产业新城型就是外来企业和地方政府合作，进行大规模的产业新城的开发。这样的企业综合能力是非常强的，无论是资源整合能力、产业政策获取能力、综合开发能力、管理能力，各方面都是比较强的，因为在整个产业新城里面园区是非常重要的一块，除了园区之外还有城市其他功能开发都是非常重要的内容，这方面的综合能力比较强。
商务园区型产品类型主要是科技、商务等等中小规模园区，因为园区规模不是特别大，但是在数量上往往是比较明显的，全国布局的园区数量比较多。往往都是以一些商务办公为载体，但是对于园区的招商管理运营孵化的能力比较强，这些企业在产业化思维方面发展的比较好。而且这些企业现在开始有一个特征，在自己的园区运营经验之上对外输出运营能力、管理能力、品牌，这种情况比较突出。
标准产房型主要是开发标准产房的，提供标准产房开发建设，以销售或者租赁的方式交到企业手里。
徐和峰：商贸主导型，最典型的企业就是华南城，所有的项目规划体量都在千万方级以上，全国华南城已经布局了十来个项目，前部开发好的话规模非常可观。但是很多项目都在建设当中，物业以商贸城、物流城为主，部分企业有一些总部类开发。
前面是我们对产业地产商的市场宏观层面以及产业地产商的发展模式和特点进行了分析，在前面研究基础之上，接下来对产业地产商的现状和未来做一些分析。
首先，前面讲到，规模不大。所有的产业地产商里面把非产业部分剥离掉，产业部分非常有限，所有的产业地产TOP30总收入加起来六百多个亿，在地产商里面，加起来连前十都排不到，如果考虑到销售收入，TOP30家企业销售收入加起来四百多个亿，在地产商里面排前二十位，规模非常小。产业地产商可能未来有发展的空间，另外一方面市场本身作为一个细分市场空间有一定的限制。
第二个问题成色不高。这也是我们一直关注的问题，我们特意提了一个叫成色指标，成色不高反映了当下很多企业带着地产思维来做，地产一个项目拿下来，马上开工、马上销售，三年左右的时间基本上回现回的差不多，产业地产的收入是长期的，前期投入以后，长期回收。对于企业来说资金流如何维持平衡是需要考虑的，在这个背景之下必然有大量的企业会做一些销售，前期确保投入资金有比较好的回现。这种情况下资产运营、资产租赁的成色就不是很高了。我们剔除掉销售收入，产业运营、物业租赁的收入也就两百多个亿，规模就更小了。所以说目前产业地产就是成色不高的问题，随着地产行业容量达到一定程度，很多传统的地产商慢慢开始转变思维进入产业地产行业，我相信这个问题一定会得到一定的转变，产业地产的成色一定会逐步提高。
第三个问题，布局不广，目前产业地产商的布局，除了排在前三的企业，基本上三四十个城市的布局，其他的企业布局都是比较窄的，尤其是园区管委型的企业，项目只有一两个，还有一些项目在逐步往外扩展，市北高新在上海做成功了以后，项目往外拓展，管委型的企业也在往外走。
第四个问题，出身不正。这个讲法蛮有意思的，真正上海开始做产业地产的比较少，基本上10%左右，其余的企业要么就是从传统的制造型或者其他行业的实体行业转变过来的，要么就是传统住宅开发商转变过来的，还有就是原先就是一个政府管委会机构，现在随着市场化的推进，开始形成了比较市场化的产业地产商，这些也是目前产业地产商的特点吧。相信未来这三十家企业已经进入了产业地产领域， 未来这些企业将是产业地产领域根正苗红的产业地产商。
第五个问题，模式不清。大部分的产业地产商收入很大一部分来自于地产的销售，甚至有一些产业地产商打着产业的帽子去圈地做地产开发，这种情况也不少见。这只能说明产业地产这个领域，如果除了销售，其他的产业服务、物业租赁和产业香瓜的收入还是非常微薄的，很难支撑长期的发展。产业地产商是不是真爱，看你卖不卖，不卖拿在手里别人来租你的资产，人家凭什么租你的资产，是因为你的房子造的好吗？是因为窗户做的好吗？不是，因为你服务做的好，因为你产业平台搭的好，产业平台整合的好才能做你的园区。这方面能做的好的确实是不多的，所以模式上主流还不是产业服务，还不是资产运作，主流还是物业销售，从这个角度来讲，产业地产开发商是不是只有这一条路来走，还是比较纯粹的走产业运行的路线，这是产业地产商必须思考的问题。
徐和峰：商贸主导型，最典型的企业就是华南城，所有的项目规划体量都在千万方级以上，全国华南城已经布局了十来个项目，前部开发好的话规模非常可观。但是很多项目都在建设当中，物业以商贸城、物流城为主，部分企业有一些总部类开发。
前面是我们对产业地产商的市场宏观层面以及产业地产商的发展模式和特点进行了分析，在前面研究基础之上，接下来对产业地产商的现状和未来做一些分析。
首先，前面讲到，规模不大。所有的产业地产商里面把非产业部分剥离掉，产业部分非常有限，所有的产业地产TOP30总收入加起来六百多个亿，在地产商里面，加起来连前十都排不到，如果考虑到销售收入，TOP30家企业销售收入加起来四百多个亿，在地产商里面排前二十位，规模非常小。产业地产商可能未来有发展的空间，另外一方面市场本身作为一个细分市场空间有一定的限制。
第二个问题成色不高。这也是我们一直关注的问题，我们特意提了一个叫成色指标，成色不高反映了当下很多企业带着地产思维来做，地产一个项目拿下来，马上开工、马上销售，三年左右的时间基本上回现回的差不多，产业地产的收入是长期的，前期投入以后，长期回收。对于企业来说资金流如何维持平衡是需要考虑的，在这个背景之下必然有大量的企业会做一些销售，前期确保投入资金有比较好的回现。这种情况下资产运营、资产租赁的成色就不是很高了。我们剔除掉销售收入，产业运营、物业租赁的收入也就两百多个亿，规模就更小了。所以说目前产业地产就是成色不高的问题，随着地产行业容量达到一定程度，很多传统的地产商慢慢开始转变思维进入产业地产行业，我相信这个问题一定会得到一定的转变，产业地产的成色一定会逐步提高。
第三个问题，布局不广，目前产业地产商的布局，除了排在前三的企业，基本上三四十个城市的布局，其他的企业布局都是比较窄的，尤其是园区管委型的企业，项目只有一两个，还有一些项目在逐步往外扩展，市北高新在上海做成功了以后，项目往外拓展，管委型的企业也在往外走。
第四个问题，出身不正。这个讲法蛮有意思的，真正上海开始做产业地产的比较少，基本上10%左右，其余的企业要么就是从传统的制造型或者其他行业的实体行业转变过来的，要么就是传统住宅开发商转变过来的，还有就是原先就是一个政府管委会机构，现在随着市场化的推进，开始形成了比较市场化的产业地产商，这些也是目前产业地产商的特点吧。相信未来这三十家企业已经进入了产业地产领域， 未来这些企业将是产业地产领域根正苗红的产业地产商。
第五个问题，模式不清。大部分的产业地产商收入很大一部分来自于地产的销售，甚至有一些产业地产商打着产业的帽子去圈地做地产开发，这种情况也不少见。这只能说明产业地产这个领域，如果除了销售，其他的产业服务、物业租赁和产业香瓜的收入还是非常微薄的，很难支撑长期的发展。产业地产商是不是真爱，看你卖不卖，不卖拿在手里别人来租你的资产，人家凭什么租你的资产，是因为你的房子造的好吗？是因为窗户做的好吗？不是，因为你服务做的好，因为你产业平台搭的好，产业平台整合的好才能做你的园区。这方面能做的好的确实是不多的，所以模式上主流还不是产业服务，还不是资产运作，主流还是物业销售，从这个角度来讲，产业地产开发商是不是只有这一条路来走，还是比较纯粹的走产业运行的路线，这是产业地产商必须思考的问题。
徐和峰：最后我们把当前产业地产发展的一些趋势和大家做一些分享。
趋势一，从本土深耕走向异地扩张。一个企业要发展必然是从本土走向外地。
趋势二，从管委独大走向百家争鸣。原来政府管委会是产业地产商主要的承担者，随着这几年行业的发展，市场化运作的产业地产越来越多，目前我们研究的三十家企业里面有70%以上都是非常市场化运作的，管委会只占到20%—30%的规模。
趋势三，从招商思维走向育商思维。招商做起来蛮辛苦的，各种串场，经常参加活动，为什么企业要落在园区，要享受政策，三五年之后政策享受完了，搬一个地方再享受政策，这种情况也有，招商蛮困难的。现在部分企业把育商这个理念放进来了，招商做的比较好的，目前有两家企业，都养了几百个人的招商队伍，这也是庞大的重资产，养人都是非常不容易的，华夏幸福和联东都这样干。华夏幸福去年自己搞了孵化器，还收了几个孵化器。包括益达也在做自己的孵化器。通过这种方式，通过自己的孵化器把企业落地到园区里面，通过这种方式把招商工作在企业培育阶段就做起来了。
趋势四，从买地盖楼走向资产运营。原来都是盖房子卖，卖办公楼卖厂房，现在很多企业一方面是卖不那么好卖了。真正具有核心竞争力的产业地产商一定具有资产运营能力，这也是为很多产业地产商慢慢达成共识，开始做资产运营方面的工作。慢慢从指标角度从成色角度从模式的角度来讲，都开始走向产业地产商成熟的方向。
趋势五，从销售为王走向服务当道。原来以销售物业为好，卖好有现金回来就可以，接下来很多企业把平台服务当做主要的服务内容，只有这样招商的时候能够找到使用者。这应该是产业地产的核心竞争力所在。
每个企业都在走向成熟，每个趋势都代表了企业走向成熟的方向。白皮书的主要内容，我就和大家分享到这里，接下来我把话筒交给主持人！谢谢！
徐和峰：最后我们把当前产业地产发展的一些趋势和大家做一些分享。
趋势一，从本土深耕走向异地扩张。一个企业要发展必然是从本土走向外地。
趋势二，从管委独大走向百家争鸣。原来政府管委会是产业地产商主要的承担者，随着这几年行业的发展，市场化运作的产业地产越来越多，目前我们研究的三十家企业里面有70%以上都是非常市场化运作的，管委会只占到20%—30%的规模。
趋势三，从招商思维走向育商思维。招商做起来蛮辛苦的，各种串场，经常参加活动，为什么企业要落在园区，要享受政策，三五年之后政策享受完了，搬一个地方再享受政策，这种情况也有，招商蛮困难的。现在部分企业把育商这个理念放进来了，招商做的比较好的，目前有两家企业，都养了几百个人的招商队伍，这也是庞大的重资产，养人都是非常不容易的，华夏幸福和联东都这样干。华夏幸福去年自己搞了孵化器，还收了几个孵化器。包括益达也在做自己的孵化器。通过这种方式，通过自己的孵化器把企业落地到园区里面，通过这种方式把招商工作在企业培育阶段就做起来了。
趋势四，从买地盖楼走向资产运营。原来都是盖房子卖，卖办公楼卖厂房，现在很多企业一方面是卖不那么好卖了。真正具有核心竞争力的产业地产商一定具有资产运营能力，这也是为很多产业地产商慢慢达成共识，开始做资产运营方面的工作。慢慢从指标角度从成色角度从模式的角度来讲，都开始走向产业地产商成熟的方向。
趋势五，从销售为王走向服务当道。原来以销售物业为好，卖好有现金回来就可以，接下来很多企业把平台服务当做主要的服务内容，只有这样招商的时候能够找到使用者。这应该是产业地产的核心竞争力所在。
每个企业都在走向成熟，每个趋势都代表了企业走向成熟的方向。白皮书的主要内容，我就和大家分享到这里，接下来我把话筒交给主持人！谢谢！
克而瑞产业地产事业部总经理 高晓伟
发布《产业地产企业TOP30榜单》
克而瑞产业地产事业部总经理 高晓伟
发布《产业地产企业TOP30榜单》
产业地产TOP30榜单
主持人：有请华夏幸福、张江高科、联东集团、临港集团、外高桥集团、市北高新、浦东金桥、浙大网新、清控科创、恒生科技园、苏高新集团、隆基泰和、招商蛇口的代表上台领奖！
产业地产TOP30榜单
主持人：有请华夏幸福、张江高科、联东集团、临港集团、外高桥集团、市北高新、浦东金桥、浙大网新、清控科创、恒生科技园、苏高新集团、隆基泰和、招商蛇口的代表上台领奖！
浙大网新的副总裁彭涛主题演讲：“空间的提供者 时间的合伙人”
彭涛：各位下午好！非常高兴参加今天克而瑞主办的盛会，同时我们网新也有幸入选了榜单，今天给我这样一个机会大概十分钟时间谈谈体会，我用了这样一个题目，主要想回答我们作为产业地产人对自己的定位。
原来我想前面加一个“产业地产爱好者”这样一个称号，如果你不爱这个产业就做不好，但是这个产业又是变动又是发展的，很多人名片上都写着产业地产的专家，我们只能讲自己是参与者、服务者、爱好者，自己做这行做了十年，做了十多个园区，十年前是政府公务员之后出来做了很经典的产业地产，我觉得很有意思，不是卖房子租房子，而是在你的园区里面培育出很有意思的产业和企业，为什么我们用这个题目，地产涉及到空间，一定要提供空间给你的服务对象，但是我们做这一行的精髓是什么呢？就是要和你的服务对象一起成长，成长是需要时间的，要作为时间的合伙人。我今天看到这个榜单我高兴的是加入了“产业成色”，从我们的角度来说，不在于地产，而是真正在于你帮助企业成长的价值，你的收入来源，地产肯定是其中的基础，我们当然立业收入是销售的收入、租赁的收入，肯定是基础，但是更多的是服务的收入，而且我们自己定义的还有投资的收入，企业的成长一定会有投资的收益在里面，在这个过程当中，这是我们对这一块的基本理解。
浙大网新集团，我是网新集团分管科技园区和创新创业服务这一块的，做这个事情，实际上网新有点被动，因为网新自己是浙大的一个校办企业，拥有三家上市公司，在这个刚才当中很被动的政府给你地，而且成本很低，不要不好意思，拿来做成科技园区，我们的园区分布在很多省，但是在这个过程中间我们发现简单做销售可能意思不大，但是以这个为载体和地方政府合作，利用当地的自然禀赋和产业成长条件，来帮助产业发展，这是我们要做的。在这个过程当中，我们发现和资源结合，我们是从IT起家，网新是浙大计算机系出来的，我们的三家上市公司基本上都是和IT和大数据有关，在这个过程中间我们深深知道企业成长的方方面面的事情，所以我们从这个角度来帮助利用我们做的一些科技园区和我们的企业一起成长，这是我们目前正在做的一件事情。
在这个过程中间，我们从2009年之后，更多的从这个方向转入，不但是把我们拿到的地用好，同时我们会更多的和合作伙伴，利用当地的条件建立产业基金帮助企业成长。刚才提到了一个特点，我们也在实践，我们管理输出，帮助各个政府和产业园针对我们的特点，帮助他们提升。从这个过程当中，我们也觉得有很大的收益。举个例子，我们在杭州的一个园区是政府投资的，我们用两年的时间培养出两个独角兽，然后我们怎么为这些企业服务呢？成为独角兽之后，又会全国拓展，我们又利用我们的渠道帮助全国布点，这样反过来企业又成长了，企业成长之后又需要空间，我们去年帮助企业完成了十七万平米的并购，在这个过程当中，我们看到了企业发展了，对空间的需求也会很大，同时产业发展需要人，需要资金，需要扩大市场，我们也能够为他们提供这样的支撑。所以有时候我们觉得这个服务会很有意思，一层一层往下走，回头我们看我们拿到的地和园区，只是我们和地方政府合作的一个载体、一个起点，我们发现更多的我们应该往产业里走，帮助企业去成长，这个时候会看到，不在乎土地多少，因为有那么多的存量需要消化，有那么多的办公楼，实际上可以成为我们合作的载体，在这个基础之上，我们会看到会夯实我们的特点，就是我们的产业运营能力，我们背靠浙大，我们有三家上市公司，同时我们有几十家企业的体系，来为相关的产业提供支撑。我刚才很有兴趣在看这个白皮书怎么分析我们，其实我们四不象，人家问网新是干什么的，我说网新是鼠标加水泥，我们有IT，也有基础设施，也有地产，更多的有科技园区，可能克而瑞分析我们的资料的时候很为难，不知道怎么解读这个事情。我们更愿意把自己称作科技服务商，立足科技产业，现在我们的两家众创空间列入国家的体系了，也看到了我们产业的运营能力。
因为时间有限，就简单谈一下我的体会，关键是空间的提供者和时间的合伙人。我们看到榜单和白皮书里面看到的基本线索还是比较吻合的。对于这个榜单我们也很重视，对于白皮书我们也是非常关注，回去我们也会组织研讨。未来克而瑞的一些工作，我们也很乐意参与，谢谢大家！
浙大网新的副总裁彭涛主题演讲：“空间的提供者 时间的合伙人”
彭涛：各位下午好！非常高兴参加今天克而瑞主办的盛会，同时我们网新也有幸入选了榜单，今天给我这样一个机会大概十分钟时间谈谈体会，我用了这样一个题目，主要想回答我们作为产业地产人对自己的定位。
原来我想前面加一个“产业地产爱好者”这样一个称号，如果你不爱这个产业就做不好，但是这个产业又是变动又是发展的，很多人名片上都写着产业地产的专家，我们只能讲自己是参与者、服务者、爱好者，自己做这行做了十年，做了十多个园区，十年前是政府公务员之后出来做了很经典的产业地产，我觉得很有意思，不是卖房子租房子，而是在你的园区里面培育出很有意思的产业和企业，为什么我们用这个题目，地产涉及到空间，一定要提供空间给你的服务对象，但是我们做这一行的精髓是什么呢？就是要和你的服务对象一起成长，成长是需要时间的，要作为时间的合伙人。我今天看到这个榜单我高兴的是加入了“产业成色”，从我们的角度来说，不在于地产，而是真正在于你帮助企业成长的价值，你的收入来源，地产肯定是其中的基础，我们当然立业收入是销售的收入、租赁的收入，肯定是基础，但是更多的是服务的收入，而且我们自己定义的还有投资的收入，企业的成长一定会有投资的收益在里面，在这个过程当中，这是我们对这一块的基本理解。
浙大网新集团，我是网新集团分管科技园区和创新创业服务这一块的，做这个事情，实际上网新有点被动，因为网新自己是浙大的一个校办企业，拥有三家上市公司，在这个刚才当中很被动的政府给你地，而且成本很低，不要不好意思，拿来做成科技园区，我们的园区分布在很多省，但是在这个过程中间我们发现简单做销售可能意思不大，但是以这个为载体和地方政府合作，利用当地的自然禀赋和产业成长条件，来帮助产业发展，这是我们要做的。在这个过程当中，我们发现和资源结合，我们是从IT起家，网新是浙大计算机系出来的，我们的三家上市公司基本上都是和IT和大数据有关，在这个过程中间我们深深知道企业成长的方方面面的事情，所以我们从这个角度来帮助利用我们做的一些科技园区和我们的企业一起成长，这是我们目前正在做的一件事情。
在这个过程中间，我们从2009年之后，更多的从这个方向转入，不但是把我们拿到的地用好，同时我们会更多的和合作伙伴，利用当地的条件建立产业基金帮助企业成长。刚才提到了一个特点，我们也在实践，我们管理输出，帮助各个政府和产业园针对我们的特点，帮助他们提升。从这个过程当中，我们也觉得有很大的收益。举个例子，我们在杭州的一个园区是政府投资的，我们用两年的时间培养出两个独角兽，然后我们怎么为这些企业服务呢？成为独角兽之后，又会全国拓展，我们又利用我们的渠道帮助全国布点，这样反过来企业又成长了，企业成长之后又需要空间，我们去年帮助企业完成了十七万平米的并购，在这个过程当中，我们看到了企业发展了，对空间的需求也会很大，同时产业发展需要人，需要资金，需要扩大市场，我们也能够为他们提供这样的支撑。所以有时候我们觉得这个服务会很有意思，一层一层往下走，回头我们看我们拿到的地和园区，只是我们和地方政府合作的一个载体、一个起点，我们发现更多的我们应该往产业里走，帮助企业去成长，这个时候会看到，不在乎土地多少，因为有那么多的存量需要消化，有那么多的办公楼，实际上可以成为我们合作的载体，在这个基础之上，我们会看到会夯实我们的特点，就是我们的产业运营能力，我们背靠浙大，我们有三家上市公司，同时我们有几十家企业的体系，来为相关的产业提供支撑。我刚才很有兴趣在看这个白皮书怎么分析我们，其实我们四不象，人家问网新是干什么的，我说网新是鼠标加水泥，我们有IT，也有基础设施，也有地产，更多的有科技园区，可能克而瑞分析我们的资料的时候很为难，不知道怎么解读这个事情。我们更愿意把自己称作科技服务商，立足科技产业，现在我们的两家众创空间列入国家的体系了，也看到了我们产业的运营能力。
因为时间有限，就简单谈一下我的体会，关键是空间的提供者和时间的合伙人。我们看到榜单和白皮书里面看到的基本线索还是比较吻合的。对于这个榜单我们也很重视，对于白皮书我们也是非常关注，回去我们也会组织研讨。未来克而瑞的一些工作，我们也很乐意参与，谢谢大家！
隆基泰和产业发展集团副总裁江青松主题演讲：“京津冀协同发展下隆基泰和产业地产机遇”
江青松：今天非常高兴，非常感谢克而瑞，我们隆基泰和可能在华东区域大家的了解度不高，但是在天津在河北在北京，这个公司涉及到方方面面，因为起家于河北，目前是河北最大的民营企业，产业比较多，重点和大家汇报一下，目前在华北大家比较感兴趣比较关心的，京津冀一体化的问题，龙基和产业发展的机会。大家知道现在京津冀一体化是国家的三大工程的头号工程，隆基泰和在京津冀一体化里面，目前这些年取得了爆发性增长。
重点给大家汇报一下，京津冀协同发展这个概念提的很多，从2013年习大大提出来以后，去年四月份京津冀协同发展的发展纲要正式出台，河北的周边，包括北京、天津，迎来了更大的发展，隆基泰和早期起步于河北，目前在河北开发的项目有七十多个，现在开始全国化发展了，京津冀一体化涉及的范围主要就是北京、天津、河北大部分的地区，总的人口有一个多亿，二十多万平米，是我们国家继珠三角和长三角之后的第三个大的城市群，也是未来发展的支撑点。在这里头，河北的产业，现象大量的项目布局在河北，北京周边，大家知道京津冀的功能定位，北京的定位、天津的定位、河北的定位，早期来说河北的定位更多的是资源型和劳动型的和产品型的区域，目前规划里头现在来看，京津冀协同发展纲要里头提出了三个阶段性目标，三年的目标，到2020、2030的目标，2030年以后，京津冀首都的核心功能更加优化，一体化的格局基本完成，打造成一个国际城市圈。在这里头大家知道河北的产业机会更多的，河北偏重于一产和二产，三产的发展占比要稍微低一点，三产的比例三产布局，从企业规模来说，隆基泰和去年收入八百多亿，排名前省前列，超过千亿全省只有两家，量比较少。产品结构存在着三多三少，普通产品多，高附加值产品少，原材料产品多，终端产品少。在河北因为隆基泰和在河北目前布局了十几个产业项目，大概分成三个功能区，环北京区，张家口、承德、廊坊保定布局了二十多个项目，沿着京港澳高速有十几个产业项目，按照京津冀协同发展，未来对河北的产业调整，严格按照这个来布局，抓住国家的政策，刚才也和大家汇报了，隆基泰和在华北大家都知道，公司的规模很大，也在去年下面的一个板块上市了，旗下有八大板块，自己能够打造一个完整的产业链，包括城镇开发，现在在河北有七十多个项目，全世界有二十多亿的箱包，隆基泰和要卖掉七亿，这只是隆基泰和旗下的板块，隆基泰和在河北有十五个综合体项目，八大板块可以打造一个完整的产业链。
产业布局环北京产业带布局，沿着京港澳G4的产业带，在开发的有十一个项目，涿州的项目对接中关村，目前这个项目已经开研了，第二个是白沟的箱包城，白沟箱包城是隆基泰和经过二十年的打造，建造了十四个箱包城，是全世界最大的箱包产业基地，每年将近有四五万亿的交易额。这个项目是隆基泰和新打造的区域，大概有七平方公里，目前已经建好了113万平米，总的投资大概五百亿，五到八年之内全部建好。
目前白沟作为北京商贸产业基地，严格来说隆基泰和也是以商贸起家的，早期一直在白沟经营，后来逐渐做了房地产，逐渐做了农沿，做新材料做金融，现在是河北省的排名前列的企业，我们去天津、南京、武汉、成都进行布局。因为时间原因，简单和各位汇报一下，欢迎大家有时间到北京去到河北去去隆基泰和考察指导，谢谢各位！
隆基泰和产业发展集团副总裁江青松主题演讲：“京津冀协同发展下隆基泰和产业地产机遇”
江青松：今天非常高兴，非常感谢克而瑞，我们隆基泰和可能在华东区域大家的了解度不高，但是在天津在河北在北京，这个公司涉及到方方面面，因为起家于河北，目前是河北最大的民营企业，产业比较多，重点和大家汇报一下，目前在华北大家比较感兴趣比较关心的，京津冀一体化的问题，龙基和产业发展的机会。大家知道现在京津冀一体化是国家的三大工程的头号工程，隆基泰和在京津冀一体化里面，目前这些年取得了爆发性增长。
重点给大家汇报一下，京津冀协同发展这个概念提的很多，从2013年习大大提出来以后，去年四月份京津冀协同发展的发展纲要正式出台，河北的周边，包括北京、天津，迎来了更大的发展，隆基泰和早期起步于河北，目前在河北开发的项目有七十多个，现在开始全国化发展了，京津冀一体化涉及的范围主要就是北京、天津、河北大部分的地区，总的人口有一个多亿，二十多万平米，是我们国家继珠三角和长三角之后的第三个大的城市群，也是未来发展的支撑点。在这里头，河北的产业，现象大量的项目布局在河北，北京周边，大家知道京津冀的功能定位，北京的定位、天津的定位、河北的定位，早期来说河北的定位更多的是资源型和劳动型的和产品型的区域，目前规划里头现在来看，京津冀协同发展纲要里头提出了三个阶段性目标，三年的目标，到2020、2030的目标，2030年以后，京津冀首都的核心功能更加优化，一体化的格局基本完成，打造成一个国际城市圈。在这里头大家知道河北的产业机会更多的，河北偏重于一产和二产，三产的发展占比要稍微低一点，三产的比例三产布局，从企业规模来说，隆基泰和去年收入八百多亿，排名前省前列，超过千亿全省只有两家，量比较少。产品结构存在着三多三少，普通产品多，高附加值产品少，原材料产品多，终端产品少。在河北因为隆基泰和在河北目前布局了十几个产业项目，大概分成三个功能区，环北京区，张家口、承德、廊坊保定布局了二十多个项目，沿着京港澳高速有十几个产业项目，按照京津冀协同发展，未来对河北的产业调整，严格按照这个来布局，抓住国家的政策，刚才也和大家汇报了，隆基泰和在华北大家都知道，公司的规模很大，也在去年下面的一个板块上市了，旗下有八大板块，自己能够打造一个完整的产业链，包括城镇开发，现在在河北有七十多个项目，全世界有二十多亿的箱包，隆基泰和要卖掉七亿，这只是隆基泰和旗下的板块，隆基泰和在河北有十五个综合体项目，八大板块可以打造一个完整的产业链。
产业布局环北京产业带布局，沿着京港澳G4的产业带，在开发的有十一个项目，涿州的项目对接中关村，目前这个项目已经开研了，第二个是白沟的箱包城，白沟箱包城是隆基泰和经过二十年的打造，建造了十四个箱包城，是全世界最大的箱包产业基地，每年将近有四五万亿的交易额。这个项目是隆基泰和新打造的区域，大概有七平方公里，目前已经建好了113万平米，总的投资大概五百亿，五到八年之内全部建好。
目前白沟作为北京商贸产业基地，严格来说隆基泰和也是以商贸起家的，早期一直在白沟经营，后来逐渐做了房地产，逐渐做了农沿，做新材料做金融，现在是河北省的排名前列的企业，我们去天津、南京、武汉、成都进行布局。因为时间原因，简单和各位汇报一下，欢迎大家有时间到北京去到河北去去隆基泰和考察指导，谢谢各位！
原招商蛇口的副总经理，华东区域副总王晞王总主题演讲：三四线城市产业融合的方向和路径
王晞：大家好，很荣幸今天能够参加这个活动，昨天我也在这个时候在这个教室和大家分享了易居沃顿的主题地产课题的发布，在我讲之前还得再卖一个广告，产业地产是主题地产其中一个分支一个部分，我对这个方面做过一些研究，也有实践，非常感兴趣，这也是这次我思考人生和地产下半场的重要的一课，大家如果有兴趣，请积极参与到主题地产班的课题学习当中，我热烈地欢迎大家！
这个课题蛮有意思，我读博士是在西南交通大学，研究的就是高铁经济对于城市群的影响，当时非常关注的就是在城市群中间三四线城市未来发展过程当中产业如何表现，这个课题没做下去，因为太大了，发现数据极其难以采集，对于一个又要工作又要读书的人来说，我有点力不从心，所以我中途放弃了，但是不影响我对于这个课题的兴趣，有些观点拿出来和大家分享。
昨天这里有一位大佬刘爱明，他现在已经在做产业地产了，今天他没来，我其实是他的备胎，本来今天他上来讲，他现在做的产业地产他非常清楚，他只做一线城市，他认为只有在一线城市才有机会，我今天讲讲我的观点，和他不一样的观点，三四线城市产业地产如何突围。
三个关键词，什么是三四线城市、产城融合、方向与路径。
我们平衡三四线城市的标准是什么，是量化指标吗？这张表是最新的2016年关于中国一二三四线城市排名，其中有说明，非常详细列出来了城市的分级，实际上现在中国大量的城市还是集中在三线准三线四线里头，从表里头可以分析出来，中国评价城市分级的有四个标准，政治地位、经济实力、城市规模、区域辐射力。哪个指标更重要，在目前我们更重要的看重区域辐射。
PPT上中国城市群的分布，大家很清楚，这里头有三个最大的城市群，长三角、珠三角、京津冀，刚才谈到了京津冀城市群。城市群是怎么出来的呢？是靠经济生态圈集中到城市群的集中，以及在城市群之中每个城市的定位和城市该如何发展的。
这里有一个城市形成模型，由埃德温提出来的，城市是怎么构成的呢？包括了几个要素，生产集中、通勤成本、运输成本、就业与居住集中、相关产业及人口集中，慢慢慢慢形成了城市。黄色的部分就是城市形成的要素。
这三句话是我归纳的，在城市群里面，城市和城市之间是什么关系。在城市群之间，城市与城市之间是既相互依存又相互竞争的关系，我们在一个群体里面。第二句话，刚刚我们看到的所有形成城市的要素，在城市之间频繁地流动和落位，强化了城市之间相互的竞争，加速了城市产业的迭代与升级。可能有点难理解，我慢慢展开。 第三句话，在经济生态圈里面，每个城市必须迅速找到自己的生态位，并在动态演进过程当中不断平衡和强化，你才不会被淘汰。所以我们说城市和城市之间的关系，既是物理的作用，也是一种化学的作用，城市产业的变化，也存在着一个从量变到质变的过程。什么是量变，老外总结的，老外比较科学化。中国人总结的要素是人财物，什么是最核心的要素？是人。在要素流动里头，还有一句古话，叫做人往高处走，水往低处流。高处是什么？高处就是产生的势能，物理上的势能就是就业机会产业机会，低处就是价值洼地未来的增长空间。水就是“财”，财都是会找洼地。在市场经济环境之下，我们可以看到物理作用就是势能和动能的转化关系，根据能量守恒定律所有的要素流动都是自由驱动力所致。在城市集群当中我们可以看到，刚才看到的四个决定城市群一二三线的排序关系就会发生改变，在要素流流动的过程当中应对挑战。
大城市往往是黑洞效应，会聚核资源，而且越来越大。城市群像一组细胞核，细胞核发生裂变与重组的时候，这个时候大城市的聚核与小城市的合并，导致了城市间的化学效应，最近有很多化学效应发生了，比如说广州前几年把周边小城市吃掉了，最近上海也在研究是不是可以把海门一些周边地区收进来。深圳也正在研究和惠州、东莞之间的合并，一旦发生之后就发生了化学效应，就是细胞核的重组。
在这个过程中间有一个问题提出来了，高铁到底对中小城市来说开通是正作用还是负作用的。
我们研究一条高铁，从上海到南京的高铁线，在这个高铁线上面我可以看到有多少个城市人口是净流出的，产业是往外溢的。最近的镇江的表现怎么样，常州的表现，无锡的表现又怎么样。在这个时候我们可以看到小城市的生存空间到底在哪里，大城市不断聚核的时候，小城市的生存空间在哪里，我们这时候面临着转型升级再定位的问题，必须要找到自己的价值洼地，培育新产业，以及铸造自己的优势，但是关键的问题是我们在这个时候方向是什么，转什么型升什么级。
我认为第一个要干的事情就是要挖坑，什么叫挖坑，就是要找到自己的价值洼地。你把一个东西抬起来，是需要花能量的，你本身小城市没有这样的能量，怎么办？找到自己的最低点，挖出自己的坑，根据自己的特色、特点，建立产业导入的势能，首先把势能具备了，坑就有了，就具备可能性。最近大家关注太仓吗？关注了太仓就会发现，过去的十年里头，德国有二百多家企业落户太仓，他们带来的是什么？带来的是先进制造业。太仓的崛起对于谁产生了挑战？可能大上海不觉得有挑战，嘉定很敏感，嘉定区非常敏感。实际上嘉定最早是为太仓铺了一条路，我们知道嘉定的核心产业是汽车，最早吸引的是德国的汽车技术，可是突然发现，当上海的人力成本不断高涨，土地成本不断高涨，所有的产业成本高涨的时候，和嘉定一江之隔的太仓就成为了洼地，到最后吸引过去的仅仅是汽车产业吗？几乎现在涵盖了德国所有的工业4.0版本的产业，现在全部都在往太仓集中。
第二个要干的事情，就是要修渠，寻找城市群里面的价值空间。我们再看看昆山在干什么，昆山过去十几年，承接了上海的制造业，打了一个时间差，成功崛起。但是这两面，又面临一个难题，生产成本又高了，产业又被别的地方给吸走了，往苏北在转移，这怎么办，这个时候也发现了自己的空间，就是创新。创新方面，在原来的制造业方面升级的同时做创新。2015年中国中小城市综合实力和最具投资潜力的百强县里面，昆山列第一位，慢慢慢慢在转型，在寻找新的渠道流入的办法。
第三个是引水。就是竞争优势，我们再看一个案例。无锡，无锡是一个反面教材。无锡是一百多年的传统的老的工业基地，可是在过去十年，却把工业放弃掉了，把大量的传统工业轻工业等等以污染的名义挤出无锡，而去大量发展高科技产业，高科技产业最后导致的是无锡的城市排名GDP虽然都在增长，但是城市排名在下滑，GDP是负增长。从城市的产业也可以折射出来，从房地产也可以折射出来，为什么现在无锡和苏州这两个城市同时发展，而目前苏州的地价已经是无锡的好几倍，这是一个什么问题？这个水不但没有引进来，还溢出去了，在不断往外推制造业的时候，旁边的城市在接制造业。
在这中间我们有什么工作可以做怎么挖坑怎么引水，这些都是关键的做法。这里不展开了，更多的是政府要注意的东西，但是我们要从长计议，切莫急功近利。
昆山现在和上海在拼，拼的是大量的年轻人不一定能够留在上海，而城际铁路的产生又在把人往会带，因为距离太近了，这样的故事发生在很多地方，比如说东京大城市圈旁边的横滨。太仓在和嘉定PK，东莞和深圳在PK，最近一个非常重要的新闻，华为的创新基地全部开始迁移到了东莞，整个深圳政府以及整个深圳市非常紧张，虽然华为出来辟谣了，但是趋势非常明显。至少六万人转移过去了。这里头演绎的是屌丝逆袭以小博大。回过头看无锡的例子，大家说无锡现在有空间吗？无锡只要和苏州拼，空间就来了，为什么？因为现在的地价，人力的成本，人作为核心要素的生产成本在不断提高，可是无锡现在变成了洼地，最重要的是无锡要清楚自己的定位，如果还要继续和苏州高举高打只能是死路一条，华为的例子说明深圳市政府的高地价政策是杀鸡取卵的政策，不具备可持续性的做法。
我们接下来看看路径，产城融合，大家现在提的比较多的是产城融合，简单的是产+城的融合吗？不对，这只是片面的理解，产城融合里面有三个概念，产+城+融之合。是1+1+1>3的结果。现在在互联网时代又有一个新的提法，产+城+融+网之合。因为我们现在的生活离不开互联网，互联网在改变我们的生活方式思维习惯，在互联网时代，什么东西被改变了？现在大家还习惯打电话吗？喜欢发微信，为什么喜欢发微信，因为微信可以推迟交流的时间，让时间很完整，不要被打扰。你可以晚点回，但是不影响交流，这就是改变。在这里头我们可以看到模型，产网融之间核心是城，会产生什么效益呢？产和网就是产网融合，网和融是互联网金融，产和融是产融互动。产和城是产城融合。在未来人在这个模式里面变得非常关键。产+城+网+融+文。最后决定的是文化底蕴。这么多年上海人愿意离开上海吗？不愿意。当时我们说把上海人把浦西拉到浦东都不愿意，宁要浦西一张床，不要浦东一栋房。
产城融网我们要抓住企业的痛点，企业关心四个东西，如何转型升级，技术壁垒的突破，市场在哪里，以及资金从哪里来。对应的四个方面，主题、核心产品、运营模式、财务模型，这就是恰恰我们主题地产研究的核心模块，所以说是对应的。我们在互联网时代，只有找到了企业的痛点，我们的产业才能在城市里面落地，所以我们说人是永远的核心。
最后我们说说产业地产，产业地产是以产业为标签，以轻重资产平衡为核心特征的，并依靠物业持续盈利的一门生意，这句话是刘爱明说的，我是从他那节选的，昨天在主题地产的开班会上，这句话念了没有展开，如果想仔细听，可以让我们的主题地产班。这是一个金融的命题，产道的一定先产业后地产，产业是目标地产是结果。
第二个一定要强持有，弱销售。只有持续经营才能做好。
第三个，持有的时候最重要的是做产业服务，这是核心竞争力。
任何的转型与升级，都需要一个阵痛期，无论是城市还是一个区域还是企业，我们必须从根本上寻找到解决的方案，切不可头痛医头。
讲到这里要说一下，我为什么和刘爱明的观点不一致，我现在认为我们做产业地产不要老盯着大城市，因为大城市的要素成本非常高了，在这里头政府属于朝南坐的，你更多的是求政府，但是在周边的卫星城市有大把的机会，实际上我们可以发现，如果我们找到了价值洼地，可能中小城市会有更多东山再起的机会，谢谢大家！
原招商蛇口的副总经理，华东区域副总王晞王总主题演讲：三四线城市产业融合的方向和路径
王晞：大家好，很荣幸今天能够参加这个活动，昨天我也在这个时候在这个教室和大家分享了易居沃顿的主题地产课题的发布，在我讲之前还得再卖一个广告，产业地产是主题地产其中一个分支一个部分，我对这个方面做过一些研究，也有实践，非常感兴趣，这也是这次我思考人生和地产下半场的重要的一课，大家如果有兴趣，请积极参与到主题地产班的课题学习当中，我热烈地欢迎大家！
这个课题蛮有意思，我读博士是在西南交通大学，研究的就是高铁经济对于城市群的影响，当时非常关注的就是在城市群中间三四线城市未来发展过程当中产业如何表现，这个课题没做下去，因为太大了，发现数据极其难以采集，对于一个又要工作又要读书的人来说，我有点力不从心，所以我中途放弃了，但是不影响我对于这个课题的兴趣，有些观点拿出来和大家分享。
昨天这里有一位大佬刘爱明，他现在已经在做产业地产了，今天他没来，我其实是他的备胎，本来今天他上来讲，他现在做的产业地产他非常清楚，他只做一线城市，他认为只有在一线城市才有机会，我今天讲讲我的观点，和他不一样的观点，三四线城市产业地产如何突围。
三个关键词，什么是三四线城市、产城融合、方向与路径。
我们平衡三四线城市的标准是什么，是量化指标吗？这张表是最新的2016年关于中国一二三四线城市排名，其中有说明，非常详细列出来了城市的分级，实际上现在中国大量的城市还是集中在三线准三线四线里头，从表里头可以分析出来，中国评价城市分级的有四个标准，政治地位、经济实力、城市规模、区域辐射力。哪个指标更重要，在目前我们更重要的看重区域辐射。
PPT上中国城市群的分布，大家很清楚，这里头有三个最大的城市群，长三角、珠三角、京津冀，刚才谈到了京津冀城市群。城市群是怎么出来的呢？是靠经济生态圈集中到城市群的集中，以及在城市群之中每个城市的定位和城市该如何发展的。
这里有一个城市形成模型，由埃德温提出来的，城市是怎么构成的呢？包括了几个要素，生产集中、通勤成本、运输成本、就业与居住集中、相关产业及人口集中，慢慢慢慢形成了城市。黄色的部分就是城市形成的要素。
这三句话是我归纳的，在城市群里面，城市和城市之间是什么关系。在城市群之间，城市与城市之间是既相互依存又相互竞争的关系，我们在一个群体里面。第二句话，刚刚我们看到的所有形成城市的要素，在城市之间频繁地流动和落位，强化了城市之间相互的竞争，加速了城市产业的迭代与升级。可能有点难理解，我慢慢展开。 第三句话，在经济生态圈里面，每个城市必须迅速找到自己的生态位，并在动态演进过程当中不断平衡和强化，你才不会被淘汰。所以我们说城市和城市之间的关系，既是物理的作用，也是一种化学的作用，城市产业的变化，也存在着一个从量变到质变的过程。什么是量变，老外总结的，老外比较科学化。中国人总结的要素是人财物，什么是最核心的要素？是人。在要素流动里头，还有一句古话，叫做人往高处走，水往低处流。高处是什么？高处就是产生的势能，物理上的势能就是就业机会产业机会，低处就是价值洼地未来的增长空间。水就是“财”，财都是会找洼地。在市场经济环境之下，我们可以看到物理作用就是势能和动能的转化关系，根据能量守恒定律所有的要素流动都是自由驱动力所致。在城市集群当中我们可以看到，刚才看到的四个决定城市群一二三线的排序关系就会发生改变，在要素流流动的过程当中应对挑战。
大城市往往是黑洞效应，会聚核资源，而且越来越大。城市群像一组细胞核，细胞核发生裂变与重组的时候，这个时候大城市的聚核与小城市的合并，导致了城市间的化学效应，最近有很多化学效应发生了，比如说广州前几年把周边小城市吃掉了，最近上海也在研究是不是可以把海门一些周边地区收进来。深圳也正在研究和惠州、东莞之间的合并，一旦发生之后就发生了化学效应，就是细胞核的重组。
在这个过程中间有一个问题提出来了，高铁到底对中小城市来说开通是正作用还是负作用的。
我们研究一条高铁，从上海到南京的高铁线，在这个高铁线上面我可以看到有多少个城市人口是净流出的，产业是往外溢的。最近的镇江的表现怎么样，常州的表现，无锡的表现又怎么样。在这个时候我们可以看到小城市的生存空间到底在哪里，大城市不断聚核的时候，小城市的生存空间在哪里，我们这时候面临着转型升级再定位的问题，必须要找到自己的价值洼地，培育新产业，以及铸造自己的优势，但是关键的问题是我们在这个时候方向是什么，转什么型升什么级。
我认为第一个要干的事情就是要挖坑，什么叫挖坑，就是要找到自己的价值洼地。你把一个东西抬起来，是需要花能量的，你本身小城市没有这样的能量，怎么办？找到自己的最低点，挖出自己的坑，根据自己的特色、特点，建立产业导入的势能，首先把势能具备了，坑就有了，就具备可能性。最近大家关注太仓吗？关注了太仓就会发现，过去的十年里头，德国有二百多家企业落户太仓，他们带来的是什么？带来的是先进制造业。太仓的崛起对于谁产生了挑战？可能大上海不觉得有挑战，嘉定很敏感，嘉定区非常敏感。实际上嘉定最早是为太仓铺了一条路，我们知道嘉定的核心产业是汽车，最早吸引的是德国的汽车技术，可是突然发现，当上海的人力成本不断高涨，土地成本不断高涨，所有的产业成本高涨的时候，和嘉定一江之隔的太仓就成为了洼地，到最后吸引过去的仅仅是汽车产业吗？几乎现在涵盖了德国所有的工业4.0版本的产业，现在全部都在往太仓集中。
第二个要干的事情，就是要修渠，寻找城市群里面的价值空间。我们再看看昆山在干什么，昆山过去十几年，承接了上海的制造业，打了一个时间差，成功崛起。但是这两面，又面临一个难题，生产成本又高了，产业又被别的地方给吸走了，往苏北在转移，这怎么办，这个时候也发现了自己的空间，就是创新。创新方面，在原来的制造业方面升级的同时做创新。2015年中国中小城市综合实力和最具投资潜力的百强县里面，昆山列第一位，慢慢慢慢在转型，在寻找新的渠道流入的办法。
第三个是引水。就是竞争优势，我们再看一个案例。无锡，无锡是一个反面教材。无锡是一百多年的传统的老的工业基地，可是在过去十年，却把工业放弃掉了，把大量的传统工业轻工业等等以污染的名义挤出无锡，而去大量发展高科技产业，高科技产业最后导致的是无锡的城市排名GDP虽然都在增长，但是城市排名在下滑，GDP是负增长。从城市的产业也可以折射出来，从房地产也可以折射出来，为什么现在无锡和苏州这两个城市同时发展，而目前苏州的地价已经是无锡的好几倍，这是一个什么问题？这个水不但没有引进来，还溢出去了，在不断往外推制造业的时候，旁边的城市在接制造业。
在这中间我们有什么工作可以做怎么挖坑怎么引水，这些都是关键的做法。这里不展开了，更多的是政府要注意的东西，但是我们要从长计议，切莫急功近利。
昆山现在和上海在拼，拼的是大量的年轻人不一定能够留在上海，而城际铁路的产生又在把人往会带，因为距离太近了，这样的故事发生在很多地方，比如说东京大城市圈旁边的横滨。太仓在和嘉定PK，东莞和深圳在PK，最近一个非常重要的新闻，华为的创新基地全部开始迁移到了东莞，整个深圳政府以及整个深圳市非常紧张，虽然华为出来辟谣了，但是趋势非常明显。至少六万人转移过去了。这里头演绎的是屌丝逆袭以小博大。回过头看无锡的例子，大家说无锡现在有空间吗？无锡只要和苏州拼，空间就来了，为什么？因为现在的地价，人力的成本，人作为核心要素的生产成本在不断提高，可是无锡现在变成了洼地，最重要的是无锡要清楚自己的定位，如果还要继续和苏州高举高打只能是死路一条，华为的例子说明深圳市政府的高地价政策是杀鸡取卵的政策，不具备可持续性的做法。
我们接下来看看路径，产城融合，大家现在提的比较多的是产城融合，简单的是产+城的融合吗？不对，这只是片面的理解，产城融合里面有三个概念，产+城+融之合。是1+1+1>3的结果。现在在互联网时代又有一个新的提法，产+城+融+网之合。因为我们现在的生活离不开互联网，互联网在改变我们的生活方式思维习惯，在互联网时代，什么东西被改变了？现在大家还习惯打电话吗？喜欢发微信，为什么喜欢发微信，因为微信可以推迟交流的时间，让时间很完整，不要被打扰。你可以晚点回，但是不影响交流，这就是改变。在这里头我们可以看到模型，产网融之间核心是城，会产生什么效益呢？产和网就是产网融合，网和融是互联网金融，产和融是产融互动。产和城是产城融合。在未来人在这个模式里面变得非常关键。产+城+网+融+文。最后决定的是文化底蕴。这么多年上海人愿意离开上海吗？不愿意。当时我们说把上海人把浦西拉到浦东都不愿意，宁要浦西一张床，不要浦东一栋房。
产城融网我们要抓住企业的痛点，企业关心四个东西，如何转型升级，技术壁垒的突破，市场在哪里，以及资金从哪里来。对应的四个方面，主题、核心产品、运营模式、财务模型，这就是恰恰我们主题地产研究的核心模块，所以说是对应的。我们在互联网时代，只有找到了企业的痛点，我们的产业才能在城市里面落地，所以我们说人是永远的核心。
最后我们说说产业地产，产业地产是以产业为标签，以轻重资产平衡为核心特征的，并依靠物业持续盈利的一门生意，这句话是刘爱明说的，我是从他那节选的，昨天在主题地产的开班会上，这句话念了没有展开，如果想仔细听，可以让我们的主题地产班。这是一个金融的命题，产道的一定先产业后地产，产业是目标地产是结果。
第二个一定要强持有，弱销售。只有持续经营才能做好。
第三个，持有的时候最重要的是做产业服务，这是核心竞争力。
任何的转型与升级，都需要一个阵痛期，无论是城市还是一个区域还是企业，我们必须从根本上寻找到解决的方案，切不可头痛医头。
讲到这里要说一下，我为什么和刘爱明的观点不一致，我现在认为我们做产业地产不要老盯着大城市，因为大城市的要素成本非常高了，在这里头政府属于朝南坐的，你更多的是求政府，但是在周边的卫星城市有大把的机会，实际上我们可以发现，如果我们找到了价值洼地，可能中小城市会有更多东山再起的机会，谢谢大家！
圆桌会议《变革与创新：产业地产商的黄金时代》
主持人：克而瑞信息集团副总裁 资讯中心总经理 张兆娟
发言嘉宾：
金地商置产业地产公司副总经理，华东区总经理 陈晨
隆基泰和产业发展集团副总裁 江青松
FTA创始人 董事 施道红
联东集团投资总监 苏琼琼
圆桌会议《变革与创新：产业地产商的黄金时代》
主持人：克而瑞信息集团副总裁 资讯中心总经理 张兆娟
发言嘉宾：
金地商置产业地产公司副总经理，华东区总经理 陈晨
隆基泰和产业发展集团副总裁 江青松
FTA创始人 董事 施道红
联东集团投资总监 苏琼琼
隆基泰和产业发展集团副总裁 江青松
隆基泰和产业发展集团副总裁 江青松
联东集团投资总监 苏琼琼
联东集团投资总监 苏琼琼
金地商置产业地产公司副总经理，华东区总经理 陈晨
金地商置产业地产公司副总经理，华东区总经理 陈晨
FTA创始人 董事 施道红
FTA创始人 董事 施道红
各位嘉宾在激烈的头脑风暴中讨论产业地产的未来趋势、走向。
最后，在共同探讨产业地产创造黄金期的机遇与祝福中，主持人宣布本场活动圆满结束！
各位嘉宾在激烈的头脑风暴中讨论产业地产的未来趋势、走向。
最后，在共同探讨产业地产创造黄金期的机遇与祝福中，主持人宣布本场活动圆满结束！
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