5月12日 09:00-12:30
2016城市观点论坛上海行（公开课）
主题：一线限与购
议题：
1、新政观察 沪九条后的市场与影响
2、杠杆是非 如何看房地产价格泡沫
3、房企新声 换仓一二线与利润提升
4、一线风向 住宅调控下的商业地产
上海圆桌：一线限购之后的楼市温度
论坛嘉宾：
连 平 交通银行首席经济学家
黎明楷 中原地产中国大陆区主席
林 中 旭辉集团董事长
田 强 上海融创绿城投资控股有限公司总经理
钱亦奇 凯德中国华东区总经理
张志超 中民投副总裁、中民嘉业董事长
欧阳捷 新城控股集团副总裁
任艳华 中国金茂副总裁、商业总经理
赵维茂 东渡国际地产CEO
周轶群 上海仁恒房地产有限公司总经理
李 嘉 红星商业总裁
其他更多全国及上海开发企业嘉宾……
5月12日 09:00-12:30
2016城市观点论坛上海行（公开课）
主题：一线限与购
议题：
1、新政观察 沪九条后的市场与影响
2、杠杆是非 如何看房地产价格泡沫
3、房企新声 换仓一二线与利润提升
4、一线风向 住宅调控下的商业地产
上海圆桌：一线限购之后的楼市温度
论坛嘉宾：
连 平 交通银行首席经济学家
黎明楷 中原地产中国大陆区主席
林 中 旭辉集团董事长
田 强 上海融创绿城投资控股有限公司总经理
钱亦奇 凯德中国华东区总经理
张志超 中民投副总裁、中民嘉业董事长
欧阳捷 新城控股集团副总裁
任艳华 中国金茂副总裁、商业总经理
赵维茂 东渡国际地产CEO
周轶群 上海仁恒房地产有限公司总经理
李 嘉 红星商业总裁
其他更多全国及上海开发企业嘉宾……
文旅与养老
国民经济不再高速增长，房地产业一定不再只是住宅开发的时代。地方政府更欢迎有产业的开发企业进入，文化旅游地产与养老地产无疑享受到充足的政策红利。资产荒的时代，文旅养老产业结合、医养结合都是一个全新的朝阳产业链，其发展前景几乎被各路资本一致看好，即使它们需要的是长周期
那么，作为需要长期运营的产业，看似蓝海，背后究竟如何？已经成功的企业如亲和源，他们的模式是什么？大象转身与起舞，万科的养老产业又采取什么策略，其上海首个养老服务中心“智汇坊”实际运营如何？鲁能战略转型海南大手笔布局文旅地产、万达与宋城的文旅又有什么特色？
文旅与养老
国民经济不再高速增长，房地产业一定不再只是住宅开发的时代。地方政府更欢迎有产业的开发企业进入，文化旅游地产与养老地产无疑享受到充足的政策红利。资产荒的时代，文旅养老产业结合、医养结合都是一个全新的朝阳产业链，其发展前景几乎被各路资本一致看好，即使它们需要的是长周期
那么，作为需要长期运营的产业，看似蓝海，背后究竟如何？已经成功的企业如亲和源，他们的模式是什么？大象转身与起舞，万科的养老产业又采取什么策略，其上海首个养老服务中心“智汇坊”实际运营如何？鲁能战略转型海南大手笔布局文旅地产、万达与宋城的文旅又有什么特色？
一线限与购
2016年一季度，上海的房地产春意盎然，继续领涨全国。
一向是全球最令人向往的德国，二十年间国民收入增长了三倍，但是实际房价40年反而下降18%。那么，看起来房价跑赢大市的上海是否可以继续承受众多压力之重？毕竟房价高企对于一个城市长期发展而言一定是双刃剑。
所以，“限”的各种措施一直在上海不断演绎。沪九条将会对上海为房地产市场带来什么样的预期？在“涨”的后面，“购”的需求后面究竟是刚需，还是资产荒，还是更多投资者撬动杠杆带来的楼市虚假繁荣？
一线限与购
2016年一季度，上海的房地产春意盎然，继续领涨全国。
一向是全球最令人向往的德国，二十年间国民收入增长了三倍，但是实际房价40年反而下降18%。那么，看起来房价跑赢大市的上海是否可以继续承受众多压力之重？毕竟房价高企对于一个城市长期发展而言一定是双刃剑。
所以，“限”的各种措施一直在上海不断演绎。沪九条将会对上海为房地产市场带来什么样的预期？在“涨”的后面，“购”的需求后面究竟是刚需，还是资产荒，还是更多投资者撬动杠杆带来的楼市虚假繁荣？
上午好！
城市观点论坛首次走进上海，今天能够邀请到这么多品牌企业的大佬及高层参与，说明大家集体看好房地产业的长期发展、更看好上海这个城市的现在与未来。
前天也就是十号，我们刚刚举办了福州行，当时现场大家就在讨论为什么这么多的福建开发企业都把总部迁往上海?或许是因为上海这座城市的平台更高、视野更广、市场更大……
其实上海的各种限购措施似乎也从未停过，而事实上上海房价还是不断向上。一边是大家质疑实体经济的下滑是否是因为国民经济太依赖房地产业而造成、，而房地产业发展好或许又是货币超发造成…
看似这些只是“A”“B””C”的问题，其实并不简单。我想今天我们就把这些问题抛给出席论坛的连首席、林董事长、黎总裁、欧阳总及所有参与演讲及对话、交流的来宾们，也许今天，你们能够为行业解惑、排难。
上午好！
城市观点论坛首次走进上海，今天能够邀请到这么多品牌企业的大佬及高层参与，说明大家集体看好房地产业的长期发展、更看好上海这个城市的现在与未来。
前天也就是十号，我们刚刚举办了福州行，当时现场大家就在讨论为什么这么多的福建开发企业都把总部迁往上海?或许是因为上海这座城市的平台更高、视野更广、市场更大……
其实上海的各种限购措施似乎也从未停过，而事实上上海房价还是不断向上。一边是大家质疑实体经济的下滑是否是因为国民经济太依赖房地产业而造成、，而房地产业发展好或许又是货币超发造成…
看似这些只是“A”“B””C”的问题，其实并不简单。我想今天我们就把这些问题抛给出席论坛的连首席、林董事长、黎总裁、欧阳总及所有参与演讲及对话、交流的来宾们，也许今天，你们能够为行业解惑、排难。
我想说说房地产和中国目前宏观经济回暖是比较密切的，尽管我们说目前宏观经济运行还谈不上开门红，但是确实在很多方面出现了一些转暖的迹象，这个迹象包括投资，包括出口，出口在三月份数据还不错，但是也有基数等各方面因素的影响，四月份比较平稳，消费也算比较好。另外从工业企业，尤其是规模以上工业企业的利润来看也有改善，等等，还有包括一些预期的数据，比如说像PMI这些数据，也有一些积极的改变。
房地产对整个国家的经济运行关系是非常密切的，这个没有异议，但是很具体的讨论他对投资的影响，我想确实是需要有一个比较明确的概念的。如果说再把这一点放开去看最近这几年的运行态势，同样也会发现，由于14年和15年，尤其是14年到15年初，房地产整个态势，包括投资下行，包括房地产成交，14年以后就萎缩15年第一季度是成交萎缩的一个低点。其实，对宏观经济的运行压力非常大。我们去看看2012年和13年，整个经济运行总体还比较平稳，多少，7.7%，12年是7.7%，13年也是7.7%，平稳，所以管理层也比较有信心。但是我们仔细看，这段时间的平稳，房地产总体来说比较平稳，12年的成交不算大，但是投资还可以，13年房地产成交非常活跃，我印象比较深的是13年整个成交平米来说比较多，而且从银行来说，投放的按揭贷款，13年也是相当多的。也就是说房地产的平稳，宏观经济就平稳。14年以后就不行，成交迅速萎缩，投资迅速下行，整个宏观经济的压力就比较大，一直到15年，政策出台，投资开始活跃，但是这个活跃的程度，成交的量还不足以对宏观经济运行带来很大的影响。真正出现相当有力度的成交，以及投资回升是2016年的第一季度。所以我想，毫无疑问，中国的房地产问题很多，需求方面有许多制度性的因素，需求被扭曲，供给方面，也有许多制度性的因素，使得供给方面也迟迟得不到很好的调整，也有很多不合理的方面，也有很多扭曲。但是，房地产对宏观经济的影响，这一点也是客观的事实，是谁也抹杀不了的。
以前我们一直说市场好了，房价高了，政府就看不过眼，就开始有调控的措施出来，但其实我们根据这几年以来政策的一些变化，我发现一个比较有趣的现象，就是其实政策的出台，并不一定就是跟市场的成交量过热有关系，反而是我们房屋新开工面积有关系。
房价涨不涨，销售好不好，其实政府给钱多不多有很大关系，政府放水放的多，销售就好了，政府收紧信贷了，整体销售量也会受到限制。所以从这个角度来讲，中国的楼市基本是一个政策市，因为从国外来讲，我们可以从比较多的市场数据来看来判断未来的变化，但是对于大陆的市场，我们只能去做一个间接的判断，不是直接的判断，间接的判断是什么呢？就是我们要看这个数据会不会触动了政府态度的改变，如果这个数据我们看了，会触动政府态度的转变，才会看政府如果态度转变之后，对于这个市场，包括他的销售，包括他的价格，会带来什么变化，因为大陆政府本身调控力度，他控制市场的力度比其他国家都强。一方面是在土地供应方面，他的能力会相对强的。因为在国外，有些土地并不完全在国家手上，有很多是在民营企业手上。
上海铿锵行：杠杆是与非 如何看待房地产价格泡沫
黎明楷：我一方面没做过主持，另一方面我的普通话真的很普通，当主持人肯定是不够格，希望大家还可以听懂我的港式普通话。我们进入话题。
刚才准备了一些问题问在座大佬的，这里有经济学的，也有时操的林总。我先问理论性的问题，请教一下连博士，一个方面这个题目讲到房地产泡沫，您刚才演讲的时候，也讲到了房价泡沫，我一直有一个想不通的，房地产的泡沫是什么定义的呢？就我来讲，有人买就行了，这个东西拿出来有人买就很好，为什么有人买市场销售很好，我还是会看这是有泡沫，泡沫有什么定义呢？问一下连博士，从学术来分析一下，泡沫怎么看。
连平：其实，我的感受是跟你差不多，房地产泡沫究竟怎么来定义？确实有很多研究报告，比如最为流行的一种说法就是从几个角度，最重要的一个角度就是说这个城市人的收入水平跟房价之间的比例，从这个方面进行探讨。但是，往往我们看到一些主要的国际城市，比如说像纽约、东京、伦敦，香港，还有包括上海北京这些城市，从这里看这个问题的话，是没有办法说明的。究竟什么是房地产泡沫，也可以说是没有定义，没有一个说这个概念提出来大家都普遍表示接受的。因为用这个东西衡量的话，可能泡沫的程度就不一样，严格一点的标准就是少数城市有泡沫，比较宽松一点的标准就是一大片城市都有泡沫。所以现在往往出现这样一个比较模糊的感觉，就是当某一个地方的房价已经很高，然后又出现一个较大幅度的上涨，远远脱离本地的收入水平增长，这个似乎认为是一种泡沫。其实，我观察下来，很多学者也好，房地产领域中间的研究人士也好，其实在讲这个泡沫的时候，本身定义也不是十分清晰的，也没有说我的定义是怎么样的，然后泡沫就是什么样的，所以这个问题的看法越来越趋向于比较模糊。往往什么地方涨的比较快了，就是说有泡沫了。所以这个问题呢，是比较复杂的，我们如果说对这个问题要把握住本质的话，最重要的还是在一些房价本身已经偏高的城市，我们要避免出现房价持续大幅度的上涨，远远脱离城市普通或者说广大居民所能承担的范围。
黎明楷：这是我思考很久的泡沫问题，我自己认为，泡沫并不是怕升的高，泡沫的概念会不会是怕跌的快，因为泡沫的特点就是一直涨，涨到最后一破就是全没了。所以会不会我们认为泡沫的问题，就是考虑到长远，到未来的这个风险的问题，下面的风险是评估有没有泡沫，如果觉得，这个升上去很快，会掉下来，这个是不是就有风险。林总，您看泡沫的感觉怎么样，因为你投资都要看风险的嘛。
林中：刚才连总在说泡沫，按照我们教科书来讲，泡沫是指资产价格持续偏离资产的价值太多，发生了严重偏离的现象，拿房地产来说，我记得有一句名言，说泡沫要破裂以后才知道是泡沫，没有破的时候就不知道是泡沫。中国房地产的价格呢，目前来看，现在还不会形成泡沫，前一段时间大家在争论说中国和日本1990年的大的泡沫释放相象，既有相象的一面，也有基本完全不相象的一面。因为我们去观察很多国家的泡沫破裂，有几个特征，第一个特征，就是基本上在城市化完成以后，或者城市化到70以后，标志着这个国家的发展，从快速城市化，从成长期进入成熟期，第二个，我们看到GDP，基本上都在中低速，意味着财富增长不那么快了，一个国家在财富增长很快的时候，是不容易形成泡沫的，因为你虽然房价涨的快，但是涨幅也涨的快。第三，人口的增长，或者是移民的政策相对比较收紧，第四，信贷和金融极大的放大了杠杆，进而形成了泡沫。中国这几个具备条件都不具备。目前中国更像是日本1970年，那个时候的情况。但是目前来看，一二线的房价，从房价的绝对值来看，不存在泡沫，比如说一下的房价，我认为他超过了香港的房价，就是泡沫了，目前还没超过，正常我认为，像北京上海深圳，他的房价就是中国成为一个发达国家，十几年以后，他正常的价格应该是在香港房价的70%左右，是比较正常合理的，一旦超过了香港，我认为我们就要非常谨慎了。
黎明楷：谢谢林总，看来我们旭辉还会大幅度的投房地产，因为现在还没有到风险，和香港还有一定的距离，因为现在香港最高的楼价已经到七八十万一平米了，最贵的上百万都有，林总是从一个商人的角度来看，机会还是很高的，可以投下去的。从学术这方面，连博士这块，您觉得，风险高不高，不说泡沫了，刚才说泡沫定义很困难，那么，风险高不高，中国的房价会不会掉下去呢？
我想说说房地产和中国目前宏观经济回暖是比较密切的，尽管我们说目前宏观经济运行还谈不上开门红，但是确实在很多方面出现了一些转暖的迹象，这个迹象包括投资，包括出口，出口在三月份数据还不错，但是也有基数等各方面因素的影响，四月份比较平稳，消费也算比较好。另外从工业企业，尤其是规模以上工业企业的利润来看也有改善，等等，还有包括一些预期的数据，比如说像PMI这些数据，也有一些积极的改变。
房地产对整个国家的经济运行关系是非常密切的，这个没有异议，但是很具体的讨论他对投资的影响，我想确实是需要有一个比较明确的概念的。如果说再把这一点放开去看最近这几年的运行态势，同样也会发现，由于14年和15年，尤其是14年到15年初，房地产整个态势，包括投资下行，包括房地产成交，14年以后就萎缩15年第一季度是成交萎缩的一个低点。其实，对宏观经济的运行压力非常大。我们去看看2012年和13年，整个经济运行总体还比较平稳，多少，7.7%，12年是7.7%，13年也是7.7%，平稳，所以管理层也比较有信心。但是我们仔细看，这段时间的平稳，房地产总体来说比较平稳，12年的成交不算大，但是投资还可以，13年房地产成交非常活跃，我印象比较深的是13年整个成交平米来说比较多，而且从银行来说，投放的按揭贷款，13年也是相当多的。也就是说房地产的平稳，宏观经济就平稳。14年以后就不行，成交迅速萎缩，投资迅速下行，整个宏观经济的压力就比较大，一直到15年，政策出台，投资开始活跃，但是这个活跃的程度，成交的量还不足以对宏观经济运行带来很大的影响。真正出现相当有力度的成交，以及投资回升是2016年的第一季度。所以我想，毫无疑问，中国的房地产问题很多，需求方面有许多制度性的因素，需求被扭曲，供给方面，也有许多制度性的因素，使得供给方面也迟迟得不到很好的调整，也有很多不合理的方面，也有很多扭曲。但是，房地产对宏观经济的影响，这一点也是客观的事实，是谁也抹杀不了的。
回归一二线大势与房企策略选择
我觉得首付贷在心里这个市场行情下可有可无，首付贷在什么时候比较有作用，在房地产最低迷的时候比较有作用，因为市场这么好，排队买房了，不需要做这个首付贷。房地产也是一个杠杆，因为现在买房子的人很少选择一次性付款，买首套的基本是做按揭，买第二套的在上海这样的一线城市，如果没有前面一套房子做积累，一下子要买一个改善的楼盘，其实资金压力是很大的。大部分都是在上海是卖了以前的小房，加上一部分的积蓄，付第二套大房子的首付，因为二套的首付是比较多的。现在买房很少是不按揭的，不用贷款的。所以，按揭就是一个杠杆。从首付比例来看，中国在首付款比例是两个方面，一个是考虑到金融的风险，你得有一定的首付比例，比如我们以前是30%，现在国家不限购的城市可以到20%，限购的城市还是30%，这个首付的比例还是比较大的。美国08年金融危机、次贷危机的时候，当时那些穷人买房子是零首付的，只要房价发生一些波动，他基本上就会违约的。所以，中国现在首付政策不仅仅是考虑到金融风险，也是把他作为一个行政调控市场需求的手段，所以中国的首付，我认为他有两个方面的原因，比如说如果是银行，我更愿意做二套房贷款，从金融风险来说，你首付都六成七成了，我一定不会有风险，因为我们看到金融危机的时候，最多就跌了50%，还没有跌到没有，你首付6成了，我贷个四成，一点风险没有。
政策影响下的上海楼市变局
我们知道三月份上海出台了最严厉的楼市调控政策，当时我们跟行业中间一些朋友交流，其实这个政策远远谈不上严厉，为什么？因为我们可以看到，后面我们会讲到这个问题，我们现在可以看到什么呢？上海的房价为什么会出台这个政策，其实房价在不断上台阶当中，因为这个屏幕比较少，大家可能看的不是太清楚，一个台阶一个台阶往上走，房价大踏步往上走的过程中，新政出来了，实际上新政之前房价已经在微跌，这是获利回吐的下调。新政在这个蓝点之后，房价迅速的冷却。当然，成交量也下来了。新政后的一周，房价达到了最低点，而且接近了去年同期的水平，这个绿线我们可以看到。这个时候政策的效力让我们的政府暂时的松了一口气。是什么样的新政使得房价出现了回落。首先是居住为主，拒绝投资，第二，市民为主，拒绝外来人口，第三，以普通商品房为主，增加了中小套型。我们可以很清楚的看到，拒绝投资跟我们现在国务院刚刚出台的若你租赁住房用于出租是反着的，第二，我们拒绝外来人口，是提高的外来人口的购买条件，使得我们把上海的所有购房资源集中提供给本地市民和包括有居住证的外地市民。没有居住证的市民，实际上就被婉绝了。还有差别化的信贷，我们从而同行有人提过，上海不会排斥外来人口，不会出台差别化的信贷，上海是包容的，恰恰相反，上海讲海纳百川，其实恰恰就是不够包容。所以差别化政策一定会出，结果就是出来了还有是打击杠杆，刚才说了首付贷，首付贷到底对不对，我们前面已经讲过了，后面讨论的时候，还会提到这个问题。我们看到上海的政策就是这样的，这些政策已经反映了上海的目的到底是什么。当然，我们在这儿还提到一点，就是以居住为主、拒绝，但实际上，上海给投资开了一个后门，什么是后门呢，就是让企业可以购房，无限制购房，想买多少买多少，而且可以转给不限购的人，三年以后就可以转。三年以后房价是什么样的？我们大家可以想像，因此，实际上并没有拒绝投资。上海调控的逻辑，我们讲上海为什么房价会疯长，有四大因素，第一是供求关系，是主要矛盾，第二是货币廉价，M2超发，第三是投机避险，这是资本的属性，如果买股票，就是行业当中最好的股票，如果买住房，一定是最好的城市，最好的地段，最好的产品。另外一个，就是场外的以链家为主的场外的加杠杆。所以，上海不能够解决前两个问题，只能从后两个问题上入手。我们看到整个上海的政策，仔细看了以后，你会发现，上海完全没有从供给侧改革入手，所有的政策出台全部是从需求测角度出发的，只有这一条，这一条里面，没有讲到真正增加商品房住房的用地供应，只是增加中小套型的供应，中小套型中心城区不低于70%，郊区不低于60%。我们看新政的目的有没有达到呢？
确实，中小户型四月份明显增加，同时我们的成交量却下来了，因为减少了255套，因为我们这部分人被挤出来了。一限购的刚需就遭殃。普通改善需求也一样，批准上市的减少了，因为我们要提高门槛，我们成交大幅度下降，减少了1500多套，所以，减少是非常大的。差别化的信贷也是我们的改善备受打击。高端住宅和豪宅有没有受到影响，同样有影响，供应量减少了，成交也下降了633套，所以改善需求遭遇了寒潮。政策的核心是什么？核心诉求是冷却房价，暂时把房价冷却一下，但是，房价只是在上台阶的过程当中歇歇脚。所以政策有没有达到核心需求呢？并没有，我们从这里看到，房价冷却一周以后，就开始回调，现在的房价已经远远超过了新政之前。上海唯一能做的就是控制高端住房的上市，把高端住房上市控制一下，目前能做的只有这个。为什么上海这个政策说失效，就是上海的政策还是很温柔而且上海的政策没有解决核心的需求，没有解决供求关系的矛盾，只是通过一些表面上的动作来抑制需求，延后需求爆发，不能化解矛盾，所以上海真的是想限购，但是真的没有想降房价。
以前我们一直说市场好了，房价高了，政府就看不过眼，就开始有调控的措施出来，但其实我们根据这几年以来政策的一些变化，我发现一个比较有趣的现象，就是其实政策的出台，并不一定就是跟市场的成交量过热有关系，反而是我们房屋新开工面积有关系。
房价涨不涨，销售好不好，其实政府给钱多不多有很大关系，政府放水放的多，销售就好了，政府收紧信贷了，整体销售量也会受到限制。所以从这个角度来讲，中国的楼市基本是一个政策市，因为从国外来讲，我们可以从比较多的市场数据来看来判断未来的变化，但是对于大陆的市场，我们只能去做一个间接的判断，不是直接的判断，间接的判断是什么呢？就是我们要看这个数据会不会触动了政府态度的改变，如果这个数据我们看了，会触动政府态度的转变，才会看政府如果态度转变之后，对于这个市场，包括他的销售，包括他的价格，会带来什么变化，因为大陆政府本身调控力度，他控制市场的力度比其他国家都强。一方面是在土地供应方面，他的能力会相对强的。因为在国外，有些土地并不完全在国家手上，有很多是在民营企业手上。
今天这个论点就是一线城市限购之后的楼市温度。这个里面主持词里面讲的是火热一线城市在限购和去杠杆过程中开始降温，所有人都知道楼市过热的风险，但是却很难舍弃开市场盛筵的狂欢，我们就以这个问题来讨论。我们有八位嘉宾，有开发商代表，也有设计单位的代表，也有中介机构的代表。我们代表阵容足够强大，可以从各个不同的角度探讨一下一线城市的限购。当然，时间关系，因为前面时间上延误了一些，我们今天尽量抓紧，原则上时间是五十分钟，每位嘉宾给五分钟的时间，我们四十分钟，还留一点时间最后大家做一句话的陈述。
这样，我们今天的讲法就按照这个次序。最近权威人士说了一句话，房子是给人住的，就这句话，我们大家怎么来看上海的房子，以及上海的房价。第二，一线城市房价超过香港就需要警惕，那么香港房价现在是多少，超过香港是不是就会破裂。第三，上海的房价到底什么时候会破裂？涨到多少是会破裂的？我们就探讨这三个问题。当然如果嘉宾有更多的一些观点，想跟大家方向，也是可以的。我们从从黎主席这边开始，过程当中可能在后面讲的时候，可能有时候我会插话，插话的意图就是希望能够把后面嘉宾的一些观点跟前面嘉宾的观点对冲，前面嘉宾讲过以后，可能还会跟我们大家反馈。
黎明楷：刚才几个问题，我又忘了，只记得关于香港，香港的房价先说一下，香港市中心的楼，都比较少了，一出来的时候，都是比较贵的。所以刚才也说了，如果是市中心的，地段比较好的，也达到港币两万一起平方尺，就是二十几万一平方米，再折算汇率，也就是20万左右，这是市中心的。现在大部分的供应都是在郊区，或者新发展区，大概是在1万多一点，如果折算的话，就是人民币八九万左右。但我们看是不是大陆的房价已经高过香港了？还没有到这个阶段。我们通常都是把这些最高的跟香港最低的比。大陆上海也好，深圳也好，楼价最高的是对香港最便宜的，如果按照平均来说，肯定有一定的差距，这个差距来讲，我自己觉得，不容易超越，虽然刚才林总说了，未来上海这些大城市有机会超越。
欧阳捷：为什么没有机会超越？
黎明楷：我自己看主要是关于人口密度的问题，所谓人口密度就是你这个城市有多少面积，有多大的面积，爱多大有多少人口，这样可以出一个人口的密度有多少。香港的人口密度是很高的，香港现在有一千平方公里，人七百多万人，但是算起来，他的人口密度是仅次于新加坡的。所谓仅次于新加坡只是一个笼统的说法，因为香港是一个山区，新加坡是平原，新加坡能发展的土地比香港多很多，香港是很多山，没有办法发展的。如果算人口密度的话，跟大陆的发展是没法比的。上海人口很多，比香港多很多，但是土地面积都是以几十倍来算的。这是比香港大很多的。上海并不是没有办法去增加供应，只是你追求一个舒适度。当然，整体土地供应是不够的，你要改容积率。香港的容积率是很高的，一般的住宅用地是8大15倍。你这样算起来，上海两倍容积率，还不到。所以，如果真要楼价去到一个市民承受不起的阶段，你政府只能是牺牲舒适度，不能说房价一直涨上去，你不可以高到一般老百姓承受不起，我说一般老百姓，这有一个说法，大城市肯定是吸收最优质的人过来人才精英过来，但是不是整个城市的人都是做精英行业的，每个城市都需要有人干一些苦活的，你清洁谁做，搬运工谁做，如果这个城市有这些基础的老百姓，就不能一个生活水准去到大家没法承受的水平，所以政府要调整政策，到时候工业要加起来的。所以如果人口密度来分析，我觉得大陆的一些大城市，就像上海北京这些，楼价真要超越香港，我觉得是有点难度的。
欧阳捷：您预计几年超越？
黎明楷：我觉得超越布勒。
欧阳捷：好，我们接下来有请奚主席。
奚志勇：我认为中国的房地产价格是政治价格，不是市场价格，政治需要涨的时候，就会涨，政治需要跌的时候就会跌。我们现在只能讲一个趋势判断，可能十年之内会有一个巨大的转变，中产阶级以上人不用买房了，也不用买车了，我们所有的机构也好都不用造办公楼了，因为租可能更容易发展，也更容易解决问题。租赁会造成一个问题，就是资金，最近一个公告，不知道大家是否了解，整个城市，2013年，北京全球拥有资金总的规模是9万亿，上海6万亿，台北两万亿，香港也只有两万亿。一个城市的房价肯定跟拥有的资金量是有关系的，未来上海北京这样的一线城市，国际资本量会越来越大，大了以后会降低资金成本，拥有资产的企业会越来越多，这就会造成一个平庸市场房租的价格，不可能像现在这样的驱使下，房价永远上升。从需求来讲肯定是对的，但是他可能经济模式会转变。
上海铿锵行：杠杆是与非 如何看待房地产价格泡沫
黎明楷：我一方面没做过主持，另一方面我的普通话真的很普通，当主持人肯定是不够格，希望大家还可以听懂我的港式普通话。我们进入话题。
刚才准备了一些问题问在座大佬的，这里有经济学的，也有时操的林总。我先问理论性的问题，请教一下连博士，一个方面这个题目讲到房地产泡沫，您刚才演讲的时候，也讲到了房价泡沫，我一直有一个想不通的，房地产的泡沫是什么定义的呢？就我来讲，有人买就行了，这个东西拿出来有人买就很好，为什么有人买市场销售很好，我还是会看这是有泡沫，泡沫有什么定义呢？问一下连博士，从学术来分析一下，泡沫怎么看。
连平：其实，我的感受是跟你差不多，房地产泡沫究竟怎么来定义？确实有很多研究报告，比如最为流行的一种说法就是从几个角度，最重要的一个角度就是说这个城市人的收入水平跟房价之间的比例，从这个方面进行探讨。但是，往往我们看到一些主要的国际城市，比如说像纽约、东京、伦敦，香港，还有包括上海北京这些城市，从这里看这个问题的话，是没有办法说明的。究竟什么是房地产泡沫，也可以说是没有定义，没有一个说这个概念提出来大家都普遍表示接受的。因为用这个东西衡量的话，可能泡沫的程度就不一样，严格一点的标准就是少数城市有泡沫，比较宽松一点的标准就是一大片城市都有泡沫。所以现在往往出现这样一个比较模糊的感觉，就是当某一个地方的房价已经很高，然后又出现一个较大幅度的上涨，远远脱离本地的收入水平增长，这个似乎认为是一种泡沫。其实，我观察下来，很多学者也好，房地产领域中间的研究人士也好，其实在讲这个泡沫的时候，本身定义也不是十分清晰的，也没有说我的定义是怎么样的，然后泡沫就是什么样的，所以这个问题的看法越来越趋向于比较模糊。往往什么地方涨的比较快了，就是说有泡沫了。所以这个问题呢，是比较复杂的，我们如果说对这个问题要把握住本质的话，最重要的还是在一些房价本身已经偏高的城市，我们要避免出现房价持续大幅度的上涨，远远脱离城市普通或者说广大居民所能承担的范围。
黎明楷：这是我思考很久的泡沫问题，我自己认为，泡沫并不是怕升的高，泡沫的概念会不会是怕跌的快，因为泡沫的特点就是一直涨，涨到最后一破就是全没了。所以会不会我们认为泡沫的问题，就是考虑到长远，到未来的这个风险的问题，下面的风险是评估有没有泡沫，如果觉得，这个升上去很快，会掉下来，这个是不是就有风险。林总，您看泡沫的感觉怎么样，因为你投资都要看风险的嘛。
林中：刚才连总在说泡沫，按照我们教科书来讲，泡沫是指资产价格持续偏离资产的价值太多，发生了严重偏离的现象，拿房地产来说，我记得有一句名言，说泡沫要破裂以后才知道是泡沫，没有破的时候就不知道是泡沫。中国房地产的价格呢，目前来看，现在还不会形成泡沫，前一段时间大家在争论说中国和日本1990年的大的泡沫释放相象，既有相象的一面，也有基本完全不相象的一面。因为我们去观察很多国家的泡沫破裂，有几个特征，第一个特征，就是基本上在城市化完成以后，或者城市化到70以后，标志着这个国家的发展，从快速城市化，从成长期进入成熟期，第二个，我们看到GDP，基本上都在中低速，意味着财富增长不那么快了，一个国家在财富增长很快的时候，是不容易形成泡沫的，因为你虽然房价涨的快，但是涨幅也涨的快。第三，人口的增长，或者是移民的政策相对比较收紧，第四，信贷和金融极大的放大了杠杆，进而形成了泡沫。中国这几个具备条件都不具备。目前中国更像是日本1970年，那个时候的情况。但是目前来看，一二线的房价，从房价的绝对值来看，不存在泡沫，比如说一下的房价，我认为他超过了香港的房价，就是泡沫了，目前还没超过，正常我认为，像北京上海深圳，他的房价就是中国成为一个发达国家，十几年以后，他正常的价格应该是在香港房价的70%左右，是比较正常合理的，一旦超过了香港，我认为我们就要非常谨慎了。
黎明楷：谢谢林总，看来我们旭辉还会大幅度的投房地产，因为现在还没有到风险，和香港还有一定的距离，因为现在香港最高的楼价已经到七八十万一平米了，最贵的上百万都有，林总是从一个商人的角度来看，机会还是很高的，可以投下去的。从学术这方面，连博士这块，您觉得，风险高不高，不说泡沫了，刚才说泡沫定义很困难，那么，风险高不高，中国的房价会不会掉下去呢？
回归一二线大势与房企策略选择
我觉得首付贷在心里这个市场行情下可有可无，首付贷在什么时候比较有作用，在房地产最低迷的时候比较有作用，因为市场这么好，排队买房了，不需要做这个首付贷。房地产也是一个杠杆，因为现在买房子的人很少选择一次性付款，买首套的基本是做按揭，买第二套的在上海这样的一线城市，如果没有前面一套房子做积累，一下子要买一个改善的楼盘，其实资金压力是很大的。大部分都是在上海是卖了以前的小房，加上一部分的积蓄，付第二套大房子的首付，因为二套的首付是比较多的。现在买房很少是不按揭的，不用贷款的。所以，按揭就是一个杠杆。从首付比例来看，中国在首付款比例是两个方面，一个是考虑到金融的风险，你得有一定的首付比例，比如我们以前是30%，现在国家不限购的城市可以到20%，限购的城市还是30%，这个首付的比例还是比较大的。美国08年金融危机、次贷危机的时候，当时那些穷人买房子是零首付的，只要房价发生一些波动，他基本上就会违约的。所以，中国现在首付政策不仅仅是考虑到金融风险，也是把他作为一个行政调控市场需求的手段，所以中国的首付，我认为他有两个方面的原因，比如说如果是银行，我更愿意做二套房贷款，从金融风险来说，你首付都六成七成了，我一定不会有风险，因为我们看到金融危机的时候，最多就跌了50%，还没有跌到没有，你首付6成了，我贷个四成，一点风险没有。
政策影响下的上海楼市变局
我们知道三月份上海出台了最严厉的楼市调控政策，当时我们跟行业中间一些朋友交流，其实这个政策远远谈不上严厉，为什么？因为我们可以看到，后面我们会讲到这个问题，我们现在可以看到什么呢？上海的房价为什么会出台这个政策，其实房价在不断上台阶当中，因为这个屏幕比较少，大家可能看的不是太清楚，一个台阶一个台阶往上走，房价大踏步往上走的过程中，新政出来了，实际上新政之前房价已经在微跌，这是获利回吐的下调。新政在这个蓝点之后，房价迅速的冷却。当然，成交量也下来了。新政后的一周，房价达到了最低点，而且接近了去年同期的水平，这个绿线我们可以看到。这个时候政策的效力让我们的政府暂时的松了一口气。是什么样的新政使得房价出现了回落。首先是居住为主，拒绝投资，第二，市民为主，拒绝外来人口，第三，以普通商品房为主，增加了中小套型。我们可以很清楚的看到，拒绝投资跟我们现在国务院刚刚出台的若你租赁住房用于出租是反着的，第二，我们拒绝外来人口，是提高的外来人口的购买条件，使得我们把上海的所有购房资源集中提供给本地市民和包括有居住证的外地市民。没有居住证的市民，实际上就被婉绝了。还有差别化的信贷，我们从而同行有人提过，上海不会排斥外来人口，不会出台差别化的信贷，上海是包容的，恰恰相反，上海讲海纳百川，其实恰恰就是不够包容。所以差别化政策一定会出，结果就是出来了还有是打击杠杆，刚才说了首付贷，首付贷到底对不对，我们前面已经讲过了，后面讨论的时候，还会提到这个问题。我们看到上海的政策就是这样的，这些政策已经反映了上海的目的到底是什么。当然，我们在这儿还提到一点，就是以居住为主、拒绝，但实际上，上海给投资开了一个后门，什么是后门呢，就是让企业可以购房，无限制购房，想买多少买多少，而且可以转给不限购的人，三年以后就可以转。三年以后房价是什么样的？我们大家可以想像，因此，实际上并没有拒绝投资。上海调控的逻辑，我们讲上海为什么房价会疯长，有四大因素，第一是供求关系，是主要矛盾，第二是货币廉价，M2超发，第三是投机避险，这是资本的属性，如果买股票，就是行业当中最好的股票，如果买住房，一定是最好的城市，最好的地段，最好的产品。另外一个，就是场外的以链家为主的场外的加杠杆。所以，上海不能够解决前两个问题，只能从后两个问题上入手。我们看到整个上海的政策，仔细看了以后，你会发现，上海完全没有从供给侧改革入手，所有的政策出台全部是从需求测角度出发的，只有这一条，这一条里面，没有讲到真正增加商品房住房的用地供应，只是增加中小套型的供应，中小套型中心城区不低于70%，郊区不低于60%。我们看新政的目的有没有达到呢？
确实，中小户型四月份明显增加，同时我们的成交量却下来了，因为减少了255套，因为我们这部分人被挤出来了。一限购的刚需就遭殃。普通改善需求也一样，批准上市的减少了，因为我们要提高门槛，我们成交大幅度下降，减少了1500多套，所以，减少是非常大的。差别化的信贷也是我们的改善备受打击。高端住宅和豪宅有没有受到影响，同样有影响，供应量减少了，成交也下降了633套，所以改善需求遭遇了寒潮。政策的核心是什么？核心诉求是冷却房价，暂时把房价冷却一下，但是，房价只是在上台阶的过程当中歇歇脚。所以政策有没有达到核心需求呢？并没有，我们从这里看到，房价冷却一周以后，就开始回调，现在的房价已经远远超过了新政之前。上海唯一能做的就是控制高端住房的上市，把高端住房上市控制一下，目前能做的只有这个。为什么上海这个政策说失效，就是上海的政策还是很温柔而且上海的政策没有解决核心的需求，没有解决供求关系的矛盾，只是通过一些表面上的动作来抑制需求，延后需求爆发，不能化解矛盾，所以上海真的是想限购，但是真的没有想降房价。
今天这个论点就是一线城市限购之后的楼市温度。这个里面主持词里面讲的是火热一线城市在限购和去杠杆过程中开始降温，所有人都知道楼市过热的风险，但是却很难舍弃开市场盛筵的狂欢，我们就以这个问题来讨论。我们有八位嘉宾，有开发商代表，也有设计单位的代表，也有中介机构的代表。我们代表阵容足够强大，可以从各个不同的角度探讨一下一线城市的限购。当然，时间关系，因为前面时间上延误了一些，我们今天尽量抓紧，原则上时间是五十分钟，每位嘉宾给五分钟的时间，我们四十分钟，还留一点时间最后大家做一句话的陈述。
这样，我们今天的讲法就按照这个次序。最近权威人士说了一句话，房子是给人住的，就这句话，我们大家怎么来看上海的房子，以及上海的房价。第二，一线城市房价超过香港就需要警惕，那么香港房价现在是多少，超过香港是不是就会破裂。第三，上海的房价到底什么时候会破裂？涨到多少是会破裂的？我们就探讨这三个问题。当然如果嘉宾有更多的一些观点，想跟大家方向，也是可以的。我们从从黎主席这边开始，过程当中可能在后面讲的时候，可能有时候我会插话，插话的意图就是希望能够把后面嘉宾的一些观点跟前面嘉宾的观点对冲，前面嘉宾讲过以后，可能还会跟我们大家反馈。
黎明楷：刚才几个问题，我又忘了，只记得关于香港，香港的房价先说一下，香港市中心的楼，都比较少了，一出来的时候，都是比较贵的。所以刚才也说了，如果是市中心的，地段比较好的，也达到港币两万一起平方尺，就是二十几万一平方米，再折算汇率，也就是20万左右，这是市中心的。现在大部分的供应都是在郊区，或者新发展区，大概是在1万多一点，如果折算的话，就是人民币八九万左右。但我们看是不是大陆的房价已经高过香港了？还没有到这个阶段。我们通常都是把这些最高的跟香港最低的比。大陆上海也好，深圳也好，楼价最高的是对香港最便宜的，如果按照平均来说，肯定有一定的差距，这个差距来讲，我自己觉得，不容易超越，虽然刚才林总说了，未来上海这些大城市有机会超越。
欧阳捷：为什么没有机会超越？
黎明楷：我自己看主要是关于人口密度的问题，所谓人口密度就是你这个城市有多少面积，有多大的面积，爱多大有多少人口，这样可以出一个人口的密度有多少。香港的人口密度是很高的，香港现在有一千平方公里，人七百多万人，但是算起来，他的人口密度是仅次于新加坡的。所谓仅次于新加坡只是一个笼统的说法，因为香港是一个山区，新加坡是平原，新加坡能发展的土地比香港多很多，香港是很多山，没有办法发展的。如果算人口密度的话，跟大陆的发展是没法比的。上海人口很多，比香港多很多，但是土地面积都是以几十倍来算的。这是比香港大很多的。上海并不是没有办法去增加供应，只是你追求一个舒适度。当然，整体土地供应是不够的，你要改容积率。香港的容积率是很高的，一般的住宅用地是8大15倍。你这样算起来，上海两倍容积率，还不到。所以，如果真要楼价去到一个市民承受不起的阶段，你政府只能是牺牲舒适度，不能说房价一直涨上去，你不可以高到一般老百姓承受不起，我说一般老百姓，这有一个说法，大城市肯定是吸收最优质的人过来人才精英过来，但是不是整个城市的人都是做精英行业的，每个城市都需要有人干一些苦活的，你清洁谁做，搬运工谁做，如果这个城市有这些基础的老百姓，就不能一个生活水准去到大家没法承受的水平，所以政府要调整政策，到时候工业要加起来的。所以如果人口密度来分析，我觉得大陆的一些大城市，就像上海北京这些，楼价真要超越香港，我觉得是有点难度的。
欧阳捷：您预计几年超越？
黎明楷：我觉得超越布勒。
欧阳捷：好，我们接下来有请奚主席。
奚志勇：我认为中国的房地产价格是政治价格，不是市场价格，政治需要涨的时候，就会涨，政治需要跌的时候就会跌。我们现在只能讲一个趋势判断，可能十年之内会有一个巨大的转变，中产阶级以上人不用买房了，也不用买车了，我们所有的机构也好都不用造办公楼了，因为租可能更容易发展，也更容易解决问题。租赁会造成一个问题，就是资金，最近一个公告，不知道大家是否了解，整个城市，2013年，北京全球拥有资金总的规模是9万亿，上海6万亿，台北两万亿，香港也只有两万亿。一个城市的房价肯定跟拥有的资金量是有关系的，未来上海北京这样的一线城市，国际资本量会越来越大，大了以后会降低资金成本，拥有资产的企业会越来越多，这就会造成一个平庸市场房租的价格，不可能像现在这样的驱使下，房价永远上升。从需求来讲肯定是对的，但是他可能经济模式会转变。
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