千亿房企碧桂园征战一线市场遇阻 各迹象现水土不服

　　今年开始，碧桂园正式吹响进军一、二线城市的号角。5月底，集团董事会决定全面进军北上广深等一线城市;于是，7月11日，碧桂园便正式成立了一个高规格、相对独立的一线城市事业部，由董事局主席杨国强、副主席杨惠妍和总裁莫斌领导。碧桂园方面表示，进军一线城市是为了进一步完善产品线，提升品牌形象。就像一盘既定的棋局，日渐成熟的千亿级广东开发商进入高投入高风险高收入的一线市场是迟早都要迈出的步数。

　　进军一线 从拿地开始

　　4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块，首个在广州以外的一线城市项目正式落地。

　　7月，又宣布以合作及股权收购的方式获得了广州天河及深圳坂田项目。而在北京市场，继2014年打造北京首个项目——位于京西十渡的碧桂园九龙湾之后，今年碧桂园又于京北再造度假楼盘碧桂园官厅湖和金山岭·长城河谷项目，同时还以收购方式进入燕郊市场。

　　“通过在一二线城市打造优质项目，将会把碧桂园带到一个新的高度。”对于突增的一线城市拿地频率，碧桂园总裁莫斌说还表示：“对于长期在三四线城市深耕，已经形成了优秀的建筑、非毛坯成本控制能力的碧桂园而言，进入一二线城市拓展显得游刃有余，毕竟一线城市购房者对于价格并不那么敏感，房价上涨空间更加明显。”

　　至于拿地策略，朱荣斌直言，在一线城市拿地，凭的是大格局大判断。算账后就没法拿地了。只要做好的东西，我不会看旁边的价格。一二线城市地价上涨，但要放在大环境去比较，买地策略与三四线城市完全不一样。碧桂园将来在上海还会拿更多土地。

　　进展不顺 多项目遇阻

　　一线城市，尤其是上海这样的经济中心，从来都是商家必争之地，近年来，无数闽系，渝系，甚至京系开发商都相继入驻，原因也单薄简单，在三四线城市整体库存量较大，且经营利润越来越低的背景下，一线市场的供需相对稳定，加上如有好的拿地眼光和产品素质，房价的溢价空间还是非常诱人。

　　也因如此，在平安入股之后，碧桂园的城市布局调整为“巩固三四线，拥抱一二线”。“作为千亿元房企，光做三四线满足不了我们后千亿的要求。”碧桂园联席总裁朱荣斌表示。

　　但是对于一个在三四线已经做得驾轻就熟的千亿房企，却好像没有在一线市场展现出它的雄谋伟略。

　　10月21日，碧桂园联合中国金茂以总价51.8亿元摘得北京丰台区花乡四合庄两宗商业金融用地，溢价率均超140%，综合楼面价为2.9万元/平方米。然而三天后，当市场仍在热议碧桂园顺利进京时，传出消息称，主导举牌的金茂在竞拍中的最终报价超出了碧桂园的授权金额，碧桂园为此仍在核算项目成本和价值。

　　而今年四月在上海嘉定徐行镇拿的地块，总体量不过6万多平，与碧桂园一贯的大盘开发模式有异，大有试手之意，并且为了保持一贯的高周转作风和增加客户粘性，平安入股后这上海的第一个项目就采用众筹模式。而在上周房掌柜记者的踩地中发现，该项目周围已用围墙圈住，但并未开始施工，距离四月份的拿地时间已经过去大半年，这对于一向讲究高周转的碧桂园确实不是常见之事。

　　对此，就有不少业内人士分析认为，从碧桂园的公司体制来看，其跟投制度与全产业链体系是企业能够得以发展的根本，而这其中的关键词是高周转与低成本，但在高地价、高房价背景下的一线市场，这一优势却很难奏效。而碧桂园要想真正一线，就必然要对公司运营模式做出一定改变，以适应一线市场，这也是当下很多“南方系”房企所面临的抉择。而即便做出改变，由于经验不足，在项目运营中仍有可能出现未知风险。

　　而到底是“复制成功”还是”水土不服”将会由时间交给我们答案。