四季度策略：调控加剧房企实力分化

　　国庆长假期间，各城市的调控政策扎堆出台，细则也陆续落地。这样的“画风突变”，打乱了不少企业的推盘计划，对土地投资和扩张战略也有所影响。根据以往的经验和近期对政策执行、市场成交状况的观察，我们的看法如下：

　　一、供不应求持续，调控未影响行业基本面

　　本次调控政策出台，主要是由于前期市场过于热闹，投机炒房现象浮上台面并开始蔓延，在企业营销和媒体的新闻炒作的推波助澜下，引发了普通购房者的恐慌心态。若持续下去，可能将迫使购房者继续加大买房杠杆，透支未来购房需求和房价涨幅，对行业长期发展不利。

　　但值得注意的是触发本轮行情的是供需失衡，而这一问题从目前来看并未得到解决，9月重点城市的消化周期依然较短，如上海1.2个月、合肥1.6个月、南京1.8个月等;调控密集实施后，上海部分低调开盘、首付比例要求提高的项目去化表现还是十分出色。因此，调控本身的作用主要将是从购房者心理入手，目的是降低市场预期，打下“镇定剂”。

　　从地方政府的手段来看，除了深圳等炒房现象明显的城市对购房资格的管制较严厉，其余热点城市如上海、北京等“主打”的手段弹性均较大，如规范媒体报道和企业宣传，停发预售证、通过银行收紧贷款等。这表明了：1) 地方政府并不希望行业基本面受损、房价快速下跌，而是利用成交结构调整，形成数据变化改变市场预期，让需求以合理的速度释放;2) 部分城市出现的购房热，与夸大宣传不无关联，从推广规范入手也属对症下药;3) 上述手段与直接发文限制不同，管制的调整是非公开的，即便阶段性放松也不易成为市场风向标被解读。