2016“地王”闹市 2017理性拍地“地王”降温

　　土地市场是楼市的风向标，常被比喻成面粉与面包的关系。2016年，是面粉贵过面包的常态年，人们对“地王”已经见怪不怪了。因为块块都是地王。

　　但是随着12月27日碧桂园低溢价率拿下上海奉贤园区两幅纯住宅用地，2016年上海土拍尘埃落定，转入平淡。那么，2016年全年的土拍市场是怎样一种状况呢?

　　住宅用地成交楼板价大幅上涨

　　土地数据包括纯住宅、商住、商办、综合用地四类，不包括工业用地和其他用地。其中2015年为全年数据，2016年为1月1日-12月21日的数据。

　　截至12月21日，2016年上海土拍用地118块，面积5050410平米，建筑面积9231630平米，总成交价15417238万元，楼板16700.45万元每平米，溢价率高达77%，与2015全年167块土拍地块来比，减少了49块用地，面积也大幅减少了3460653平米，但成交总价却相差无几。从楼板价就可以直观的看出2016年土拍价的上涨，16700.45万每平米相较于去年的10054.3万每平米，上涨幅度高达66.1%。溢价率从去年的36%上涨到77%。从成交量和金额来看，上海土地市场略显低迷，成交总面积不如去年火热，但是，住宅类用地成交楼板价却出现大幅上涨。(注明：所有统计截止时间为2016年12月20日，下同)

　　2016年上海土拍市场，跌宕起伏

　　从供应量来看，上海2016年供地计划难产，至5月份才出台，因此，从上半年来看，土地出让节奏也在放缓，1-4月基本没有什么土地成交，进入5月份之后，由于政府开始大批量推地，“高价地”也开始频现，比如上海的泗泾高价地、周浦高价地、顾村高价地等等，有些地块价格高得“不可理喻”，5月成为了不折不扣的“高价地”月。

　　同策咨询研究部数据显示，5月全市土地出让量大幅增加，共计15幅地块出让，合计64.62公顷，环比上扬3.37倍，同比则下滑30%，从具体土地成交结构看，宅地占到大头，本月共有9幅纯宅地成交，合计51.83公顷，剔除3幅动迁配套房地块后，剩余6幅商品住宅用地，合计40.57公顷。从商业和商办地块来看，本月也有4幅地块成交出让，合计8.04公顷，一改4月份无经营性用地出让的局面。

　　第三季度土地出让节奏出现倒V型走势，7月成功出让经营性地块(不含动迁配套房用地，下同)数达12幅，8月则上扬至17幅，而9月则跌至8幅。同时“高价地”的出现也在9月份戛然而止。

　　国庆期间，19个城市集中出台楼市新政，大多数城市重启限购限贷。10月8日，“沪六条”出台，在“沪九条”原调控政策基础上进一步加强房地产市场行为的监管和土地供应调控，并明确，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金不得用于缴付商品住房用地的土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。这些政策导致10月土地市场遭冰封，10月份出让的经营性地块仅徐泾镇1幅商办地块。

　　在经过10月和11月两个月的土地市场低谷期，12月，上海土拍市场再迎爆发期，12月共有13幅经营性用地(不含动迁商品房)出让，合计近50公顷，其中，包含1幅奉贤庄行和2幅奉贤海湾的纯宅地，以及奉贤柘林和南桥新城的2幅含住宅性质的综合性用地，合计23.54公顷。

　　从12月已经成交的宅地来看，溢价率都比较低，其中27日的地块溢价率只有3%，与全年平均的77%高溢价率，土地市场拍卖激烈竞价场面不在，土地市场也正渐渐进入稳定的状态。