前5月房企大借“外债”资金紧张加深行业洗牌

　　6月14日，中国人民银行决定，从6月20日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　而同日，国家统计局公布宏观经济数据显示，1-5月，全国房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%。其中，利用外资266亿元，大幅增长57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%。

　　“外资正在快速进入房地产开发业，同时企业也被迫使用更多的自筹资金，其中定金及预收款比重小幅上升，房产信托和PE也是自筹资金增长重要来源。”14日发布的最新6月房产研究报告称。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，“此次上调仍然是从收回整体流动性着手，对前期过度宽松的货币政策的继续修正。它必然进一步压缩了银行信贷投放的空间。房企对外资和自筹资金的倚重可能加大。”

　　合成债受青睐

　　1-5月份，在国内金融机构对房企融资收紧的背景下，越来越多的公司将融资的触角延伸至海外市场。根据者提供的数据也显示，5月份，多家房地产公司发行美元债券，仅远洋地产、华润置地两家就发行了11.5亿美元。

　　“海外融资的优势，很大程度上是利率低，资金成本低，一般说来海外融资都有这个特点”普益财富的研究员范杰认为除了国内不断趋紧的流动性情况，筹资成本低是房企海外融资的另一个原因。

　　研究报告也认为，从国外投资者来看，美国的量化宽松货币政策和低利率为投资者提供了充裕的资金和较高的利息差收益。

　　而根据观察，房产企业主观上也更加倾向于发行以外币结算的债券，也即所谓的人民币合成债券（以人民币标价，但以美元结算）。

　　业内人士分析，房地产商之所以乐意用合成债券，是因为中国的境外人民币回流机制尚不完善。

　　事实上，中国金融监管政策实际上将境外人民币视作“外币”，企业想要把这些资金带回内地，需要外管局及央行等监管机构以“个案”方式进行审核。其间要2-3个月左右。而这段时间企业仍需为债券支付利息，提升了成本。

　　而通过合成债，房企从境外融得美元资金，然后以外商直接投资的方式进入境内，这一通道一直是畅通的。

　　同时指出，在人民币升值的预期下，房企发行合成债也有以汇率差来平衡利率上浮带来成本上升考虑。

　　记者也发现，1-5月在香港等海外市场融得资金的房产企业，大多是品牌房产企业，特别以在香港上市的房企居多。

　　“这类房企资金方面的数据则显示了市场对这类开发企业仍显积极的资金回馈。”宋会雍表示。大型品牌房企更容易通过海外进行融资。

　　房企“结构性”差钱

　　房企资金来源整体环比增长背后，大型房企和中小房企资金来源松紧程度分歧或加大。

　　中小房企很难像大型上市房企一样去海外融资，自筹资金大幅增长背后也可能隐藏着大小房企悬殊的境遇。

　　根据研究报告，1-5月企业自筹资金比重大幅上升，由1-2月份的34.4%上升到38.6%，其中自筹资金的一个来源，定金及预收款比重小幅上升。

　　但是小幅上升的定金和预付款，可能并不能反映中小房企情况。

　　一位中粮信托人士此前对记者表示，在楼市低迷期，中小房企房子会变得越发难买，大型房企的情况则相对会好很多。根据陆续公布的上市房企公告，八成上市房企5月销售取得增长。“而不少小房企项目比较单一，资金链紧可能就推迟项目进度，也就别说什么销售定金和预付款了。”

　　同时，作为自筹资金另一个主要来源的房产信托，也很难成为一些中小房企的补血良方。

　　范杰不太赞同现在以中小房企通过信托补血为主，他认为这种说法其实不完全正确，“应该说，能通过信托融资的房企还是有一定规模的。小房企目前很难通过信托获得资金，一般现在都用民间借贷的方式”。

　　据岳婷介绍，房地产企业发行信托的有口味变重的趋向，也即5月份房产信托呈现信托的单款规模变大，募集期普遍变长，收益率也在升高。这并不利于小型房企来发行信托融资。

　　同时根据用益信托工作室的观察，这两个月（4月、5月），信托投资者的反应趋向冷静，信托市场发行方可能出现一些结构性的变化。风险逐渐累积的中小房企信托比较难获得投资者的认可，或者信托风险补偿收益必须进一步提高。

　　不少观点认为，民间借贷利率的攀升，银行贷款增长压低、定金和预收款的萎缩，正在造成一批较小的房企“死去”。

　　根据日前发布《2011中国房地产上市公司研究成果报告》，房地产行业整合的加速尤其明显。去年中国房地产市场并购案例发生近90起，其中万科一年内就收购了24家公司。

　　进入2011年后，并购案例进一步增多，一季度房地产市场并购案例就发生了32起，并购案例数与金额均创下单季度历史新高。

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