沪平台贷流转固折射风险 虹桥商业地产遭遇冰冻

一条上海地方融资平台隐现债务风险的消息，让上海成为近日舆论关注的焦点。

6月28日有消息称，上海市政府辖下的一家城市投资公司，因一笔流动贷款到期无法按时还款，公司向银行提出拉长还款期，把该笔款项转换成以资产抵押的固定贷款。

此消息一出，有媒体猜测上海地方融资平台是否显现了债务危机。就此，上海市政府新闻发言人于6月30日回应，报道中的城投公司财务状况健康，而该公司将流动贷款转为固定贷款属于正常的业务调整。

有专家指出，虽然上海并没有遭遇所谓的债务危机，但这却从一个侧面反映出在楼市调控的背景下，地方融资平台、土地出让与财政收入之间错综复杂的关系。

“相比较而言，内地那些对土地出让依赖较重的城市，地方债务的风险是比较高的。”上海社会科学院研究员顾建发表示。

流动转固定贷款背后

成为媒体追踪焦点的这家上海主要的地方融资平台之一，是一家名为上海申虹投资发展有限公司（下城申虹投资）的合资企业。

不过，此案症结并非是企业资金链断裂，而是监管部门在清理融资平台过程中，发现申虹投资将大量的流动资金贷款用于项目建设，违反银监会2010年出台的《流动资金贷款管理暂行办法》相关规定。

就在6月28日，上海银监局就申虹投资贷款一事召开了协调会。协调会的主要议题就是将该平台公司约10亿元将到期的流动资金与银行之间进行协调，将流动贷款转为长期贷款。

为何申虹投资会出现一笔流动贷款在到期时，没有按时还款的情况呢？

乘星行机构总经理李骁在接受记者采访时认为，一定是申虹投资在财务还款计划中，有一部分按计划可能在6月底之前获得的收益，却没有实现。

还有专家指出，这也与申虹投资的巨额投资项目及其运作模式有关。

“这从一个侧面反映出在楼市调控的背景下，地方融资平台、土地出让与财政收入之间错综复杂的关系。”卫民不动产智库营销负责人蔡为民向记者指出。

申虹投资注册资本50亿元，是2006年上海市政府专门为建设虹桥枢纽而成立的项目公司。该公司三大股东为上海机场、上海久事公司和上海地产集团，分别占股40%、30%和30%。

公开资料显示，于2008年7月开工建设的虹桥交通枢纽工程投资约474亿元。为了建设该工程，申虹投资做了较大规模的融资。其中，流动资金贷款占了相当大的部分。

工商资料显示，截至2008年底，申虹投资负债总额为174亿元，其中专项应付款约40亿元，短期借款额为124亿元。

“轨交综合枢纽工程中比较固定的收益是来自机场设备的使用和商场租金收益。但与庞大的投资相比，每年能获得的现金流收益是有限的，这也拉长了投资的收回周期。”五合智库总经理邹毅表示，与庞大的投入相比，设备使用和租金收益用于偿还贷款的确有些困难。

但业内人士告诉记者，其实申虹投资还有另外一项重要的收入：土地开发与出让。

“申虹投资的股权结构中就可以看出这种安排。上海机场公司主要负责机场的设计与运营管理；上海久事做设计、建设与相关的招商；而上海地产集团则负责土地的一级开发。”蔡为民表示，上海地产集团从虹桥枢纽周边的土地一级开发与土地出让中所获得的收入相当可观。

而知情人士透露，申虹投资对虹桥枢纽的开发成本中，土地动迁费用占了不小的比例。据了解，截至2008年底该公司总资产已达224亿元。其中货币资金10.6亿元，在建工程增加为34.4亿元，存货（主要是土地储备）高达172.6亿元。

“机场运营的收益虽然稳定，但金额较小。申虹投资的重要还款来源是周边的商业地产开发。”一位接近政府的决策咨询专家表示，这些商业地块被开发商认为具有极高的商业地产价值。

没有料到的是，地产商遭遇了“史上最严”的地产调控。“其实在虹桥枢纽快建好的时候，就有很多开发商都想在周边拿地。但现在开发商连自己的资金都要出问题了，去那边做商业地产开发的房企也减少了。今年虹桥枢纽周边的推地计划也因此而推迟，这直接影响到申虹投资的土地收益。”李骁表示。

土地出让金大幅缩水

有专家向记者指出，从近日申虹投资流动贷款转固定贷款的新闻中，反映出地方融资平台相关公司还款的困难，以及地方政府的财政压力。

上海城市发展研究所高级经济师顾海波在接受记者采访时表示，以国企为先头军的地方融资平台不断扩大投资规模，但一些地方政府则缺乏后续的财政支持。

“这一轮地方融资平台的贷款不少是在2008年经济刺激政策下而诞生的。地方政府在投资项目和做贷款时，有时较少考虑贷款到期时能否及时还贷，投资的一些项目能否及时产生效益在当时也很少被考虑到。这些项目还款时需要地方政府的财力支持。如果地方政府的财政也出现困难，对融资平台的支持也变得更弱了。”顾海波说。

“开发商拿地积极性降低，直接影响到地方的财政收入。对地方政府来说，这也可能使部分地方融资平台的大型投资项目在即将到来的还款高峰期，遭遇一些困难。”顾建发认为。

那么，上海的情况如何呢？

“上海的地方融资平台的负债率在60%以下，没有债务危机，受土地出让收益减少的影响也比较有限。上海每年的财政收入在7000亿-8000亿左右，其中每年的土地收益在1000亿左右。上海的财政收入也比较多元化，对土地依赖比较有限。对地方融资平台来说，除了把一年期左右的流动贷款转为三年以上的固定贷款，还有新贷转为旧贷、发地方债等多种方式。因此上海的偿还地方融资平台贷款的能力是没有问题的。”上海市政府参事陆世敏告诉记者。

不过，有专家向记者透露，上海土地收入受影响比较大。“虽然上海每年土地出让的收益约在1000亿元左右，但我所了解到的信息是，上海与土地和房产相关的收益在2000亿元左右，而每年与房地产交易的相关税收就高达500亿左右。”蔡为民表示。

顾建发也认为，今年楼市低迷，政府在房产交易上能获得的税收也可能会出现较大幅度的缩水。

实际上，上海的土地出让金已经出现了滑坡。

上海6月底披露的最新的土地出让统计信息显示，今年上半年上海土地出让总额为336亿元。而2010年全年，上海一共出让567幅土地，出让总收入高达1524亿元。

“也就是说，半年时间已经过去，而今年上半年政府获得的土地出让金只有去年全年的约22%。土地收入减少的幅度比较大。”顾海波表示，下半年政府能从土地出让金中获得的收入也不容乐观。