绿城万达吸纳民资 信托难停已经成“救生”通道

武瑾莹尽管房地产信托被叫停的消息同调控一样从未停歇，但近期地产信托收紧的说法再次开始盛传，且有愈演愈烈的势头。

　　今年上半年，房地产信托的热闹程度令人瞠目结舌。

　　根据用益信托工作室的统计工具测算，按产品发行日期计算，上半年发行的集合信托产品数量为1531个，规模总计为2159亿元。其中，投资于房地产领域的信托产品数量为391个，规模为890亿元。房地产信托产品规模占全部集合信托产品比例约为41.22%。

　　绿城、万达信托融资频密

　　据了解，国内各大知名开发商今年都发行了不少信托产品进行融资。

　　仅知名商业地产开发商万达在上半年就发行了10只信托产品。公开资料显示，截至目前万达今年已有10只信托产品成立或正在推介、募集。

　　在万达的信托产品中，大部分为股权信托，其中部分产品披露的信托规模在5亿-15亿元。而今年以前万达仅推出过一只信托产品，显然房地产信托成为万达今年新的主要融资渠道。

　　3月份左右，湖北保利投资有限公司委托交银国际发放信托贷款，募集资金4-5亿元，用于其武汉保利华都三期项目的后续建设，年收益率为8.7%-9.2%，保利置业为其担保。4月，上海绿地集团也曾发起信托贷款，用于旗下项目建设，年利率9.5%，为期一年，投资门槛为100万元。

　　还有消息称，在过去的四个月里，华融国际信托、中泰信托和北京国际信托已经相继和绿城集团合作成立了三款信托产品，募集金额分别为3亿、2.57亿和20亿，共计25.57亿元。据不完全统计，今年前四个月绿城的信托融资量已达2010年整年的81%。

　　“按照12%的成本计算，绿城发行26亿元信托的融资成本在3亿多元。对于开发商来讲，最大的风险还是在于市场不好，房子卖不掉，过高的负债率可能造成企业资金链断裂。”一位券商分析师表示。

　　或许就是因为如此频密的融资活动，房地产信托已经再次引起了监管层的注意。有消息称，今年6月初至今，包括中融信托、平安信托、中信信托等在内的20多家信托公司陆续收到来自银监部门的“窗口指导”电话。

　　更为严厉的消息是，除保障房以外的房地产信托业务下半年暂停，目前华澳、兴业、中海、华宝、中融、平安、爱建等公司已经停发地产信托。

　　信托吸纳民间资本

　　面对目前关于房地产信托的重重消息，西南财经大学信托研究所赵阳认为，按照“窗口指导”意见，房地产信托收紧的可信度还是比较高的，而且也是合理的。

　　赵阳认为，从信托公司和投资者的角度来看，房地产信托业务在这两年飞速发展，意味着风险也随之上升。为了防止信托过热，出现泡沫，银监会采取“逐笔报批”是件好事。

　　某知名券商分析师则认为，全面停止房地产信托的可能性不大。因为信托业自主性比银行强，即使银监会想停止，也很难执行，信托产品终究会有渠道流向开发商。

　　该分析师还认为，即使地产信托收紧，对大开发商来说影响也不大，因为其融资能力还是较强，而中小开发商的资金可能会比较紧张。

　　赵阳也表达了相似意见，其认为，从目前开发商的资金来源来看，最主要的来源依然是银行信贷，然后是销售回款、IPO或增发融资，房地产信托虽然在这几年增长很快，但对开发商而言比重依然很小。因此，即使房地产信托收紧，对开发商也不会有决定性影响。

　　赵阳补充，目前甚至连地下融资的规模都比信托大。

　　因此，赵阳表示，地下融资的疯狂也为房地产信托规模的再扩大提供了很有利的基础。其称，主要是因为房地产信托产品的资金也来自于民间资本，开发商通过地下融资获取民间资本成本太大，如果通过信托产品获取则相对成本低，风险也较小。

　　“房地产信托规模比现在扩大5倍都是可以的。”上述人士称。

　　据了解，如温州等民间资本较为集中的地方，如果通过地下融资的方式，年息最高可达180%。然而即使如此高昂的代价，依然不时听闻都很多开发商通过此途径获取资金。

　　而针对万达等企业频密利用信托融资的行为，赵阳则称，对于信托公司而言，只要房地产项目四证齐全、有35%以上自有资金，而且具有二级资质，那么就可以发行信托了。但赵阳同时也表示，在今年调控严厉，市场放缓的情况下，信托公司的要求趋势为投资成本更高，抵押率更低。

　　赵阳称，在限购令之下，信托产品将主要青睐于商业地产和不在限购区域之内的住宅产品。

　　据某券商分析师判断，下半年楼市大面积促销的可能性存在，因此出现价跌量升的状况也不足为奇。但同时，该分析师也认为未来政策出现转向也可以预期，此种可能性并非没有。主要是保障房在融资等政策方面已经有了缺口，整个政策是否将以以缺口为基础出现调整也很难判断。